“国土部严格界定养老用地 多项土地政策促产业快速发展”

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经过记者胡健从北京出发

国土资源部日前印发《养老服务设施用地指导意见》(以下简称《意见》)，围绕保障养老服务设施用地供给、规范养老服务设施用地开发利用管理、大力支持养老服务业快速发展，确定提出9条意见。

《意见》第三条规定:“新建养老机构服务设施用地，应当根据城乡规划配置要求，统一考虑，分阶段纳入国有建设用地供给规划。”

上海易居房地产研究院研究员严跃进向《每日经济信息》记者表示，国土资源部日前发布养老用地政策，直接影响了未来养老房地产开发。 有压力的政策引导、公益性和市场化运营、城乡养老房地产联动开发等模式，可以激励相关投资者。

俱乐部会所等商业设施用地未登记

去年，国务院发表了《关于加快养老服务业快速发展的若干意见》，要求保障养老服务设施用地的供给，规范养老服务设施用地的开发利用管理。

国土部最新的《意见》首先确定了养老服务设施的占地范围。 只有确定为老年人提供生活护理、康复护理、托管等服务的房屋和场所设施占用土地，才能明确养老服务设施的用地。 老年人酒店、酒店、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地，不在此范围内。

《意见》并确定，规划为医疗卫生慈善用地的土地可以配置养老服务设施用地，其他用地只能配套建设养老服务设施用房，分配相应的土地面积。

严跃进表示，政策确定了老年酒店等房地产不是政策的“偏袒”行业。 此前许多开发商进入养老地产是为了避免土地出让金缴纳和限购政策的影响。 这次将确定养老用地的政策奖励范围，规范未来房企的开发思路。

北京、深圳等发达城市在这个行业中是率先“吃螃蟹”的城市。

北京已经出台政策，政府投资建设的养老机构和社会资本投资建设的非营利养老机构确定，今后政府部门将不再需要划拨土地，支付土地出让金。 社会投资建设的营利性养老机构应当限定地价，规定配套建设，提出管理要求，并采取招商等方法供给土地。

年，北京又根据“规划适度推进，比较有效引人期待”的大致情况，结合区县和相关部门提供的项目进行了整理，按年计划首次规划了一列养老设施用地供应地100公顷，民生用地供应较大。

今年4月10日，深圳挂牌出让的2块养老设施用地，成为全国首块挂牌出让的养老设施用地。 一直以来被认为对住宅企业没有吸引力，但现场竞争价格非常激烈。 最终，两个地块的成交价格共计6亿2800万元，比收盘价1亿085万美元溢价4亿7800万倍。

关于加强养老服务设施用地的监督管理，《意见》规定，养老服务设施用地的采购权总体上可以转让转借，不可以分割转让转借。 不得变更计划明确的土地用途。 否则，在依法收回建设用地开采权的养老服务设施用地内建设的居住用住宅，可以参照公共租赁住宅，套型向40平方米以内符合限定养老申请条件的老年人租赁老年公寓、宿舍等，期限一次最长超过5年

促进养老服务业的快速发展

中国房地产学会副会长陈国强告诉《每日经济信息》记者，仅靠政府财政资金和公务养老机构处理社会养老显然不容易，民间机构和社会资本如何介入需要平衡，其中一大掣肘就是土地。

按照“十二五”规划纲要提出的目标，平均每千名老人拥有的床位必须达到30张。 有业内人士预测，到了2010年，全国养老床位总数将达到660多万张，目前有280多万张缺口。 按每张床面积30平方米计算，需要约8400万平方米的建筑面积。

国土资源部土地利用管理司司长廖永林此前表示，目前公办养老院可享受的政策性支持，民营养老院无法享受，有所改善。 只要是符合城市规划，且从事养老事业的民间养老机构，将来在用地方面也有可能得到政策支持。

《意见》及其相关表述表明，养老服务设施用地应当纳入国有建设用地供给规划。 养老服务机构项目用地的新建涉及建设用地的新建，符合土地利用总体规划和城乡规划的，应当在土地利用年度规划指标中优先安排。

在供给地办法的具体支持方面，《意见》确定，养老主管部门认定的非营利性养老服务机构，可以筹集养老服务设施用地。 营利性养老服务设施用地应当采用租赁、转让等有偿方式供给，转让年限最高不超过50年，大体以租赁方式为主。

“鼓励租赁办法获得养老服务设施用地，是养老用地市场化运营下的融资创新，这可以直接降低土地价格。 》严跃进表示，土地制度创新优先，可以消除各种干预养老地产的隐患，优化养老公司的财务结构和现金流量安排。

国土部还鼓励充分利用土地用于养老服务设施建设，规定企事业单位、个人改造和使用城镇现有的空闲置厂房、学校、社区用住宅等，兴办养老服务机构，经计划批准临时变更建筑聘用功能 且连续经营一年以上的，五年内不得增收土地年租金和土地收益差额，土地采用性质也可以暂时不变。

根据跃进说法，在一定的基础上，免除土地年租金和土地收益的差额将降低这类投资者的价格。 社会力量参与养老地产开发，促进未来社区养老模式的成熟。

另外，《意见》还确定了农村集体经济组织可以依法采用本集体所有土地，为集体内部成员兴办非营利养老服务设施。 民间资本举办的非营利养老机构和政府举办的养老机构可以依法采用农民集体的所有土地。

严跃进说，这符合当前新型城镇化和农村集体建设用地入市的基本要求。 一些城乡结合部的土地，自然环境相对优越，符合郊区养老的诉求。 土地可以放松，缓解老龄化带来的压力。