“2014展望：新土改怎么拉动农民花费力 提升国内花费的战术举措”

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新的土地改革面临着胶着的局面。

十八届三中全会后，安徽、江西大力推进宅基地、承包地等农用地相关改革。

市场预期和政策有很多落差。 诚然，土地改革的出发点是为了增加农民的财产收入，而不是处理城市建设用地的指标。

改革拉开帷幕，新一轮土地改革、农地确权转移、城乡统一土地市场建设等重要举措，为农民带来更大财产收益权的未来可能性，进而启动农村支出市场，为中国经济转型升级注入新的动力。

政策解读

农村改革撬动百万亿市场的各部委强调“非处理城市建设用地”

经记者钱从北京微发

在12月24日闭幕的中央农村实务会议上，农村土地改革成为会议的重要文案之一。

年国土部公布的全国土地出让面积和合同成交价款分别为32.28万公顷和2.69万亿元，亩产均价约55万元。 据此，约2亿5000万亩农村建设用地价格超过百万元。

美国农业部部长韩长赋表示，推进土地制度改革的基本出发点是为了增加农民的财产收入，而不是为了处理城市建设的用地指标。 并不独特，国土部副部长胡存智也表达了同样的看法。

地方土地改革抢夺

十八届中央委员会第三次全体会议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的政策决定》(以下简称《政策决定》)，提倡建立城乡统一的建设用地市场。 赋予农民越来越多的产权。

根据政府规定，农民的产权主要包括农民的土地承包权、宅基地开采权、集体收益分配权。 迄今为止，这些产权给农民带来的利益非常小。 以农村建设用地为例，我国城市建设用地约2.5亿亩，农村非农建设用地也有2.5亿亩，但给农民带来的财产收益极少。

中国人民大学农业农村快速发展学院副院长郑风田说:“农民的产权受到种种限制，但如果赋予越来越多的产权，激活农村处于沉睡状态的巨额资产，将会带来无限的快速发展力。”

18届中央委员会第三次全体会议闭幕后，安徽发表了《关于深化农村综合改革示范事业的指导意见》，并根据意见，建立多元统一的农村土地市场。 集体建设用地通过出让、出租、现价出资、转让、出租等方法依法流转，允许用于工业、商业、旅游、农民住宅小区建设等。

与市场预期有落差

市场预期和实际政策解释总是有不小的落差。 大幕拉开后，农村集体土地改革于去年12月迎来了官方持续的定调。

象征性的是，年12月5日，中农事务主任陈锡文在接受《人民日报》采访时表示，“农村集体建设用地可以进入市场”是对中央文件的误读。 陈锡文指出了土地制度改革三条不可突破的底线。 第一，土地全部制不能改变的是农民集体全部。 第二，土地的用途不能改变。 农田必须是农用的。第三，无论怎么改，都不能损害农民的基本权益。

年12月11日，国土资源部党组织副部长胡存智再次确定，农村宅基地制度改革的方向不是指宅基地可以自由买卖，而是赋予农民越来越多的产权。

此后不久，美国农业部长官韩长赋也表达了同样的意愿。 “推进土地制度改革的基本出发点是增加农民的财产性收入，不是为了处理城市建设用地指标，不是城市居民到农村购买宅基地建房，也不是鼓励工商资本到农村圈地。”

事实上，根据《政策决定》，“允许农村集体经营性建设用地转让、出租、入股”有“符合规划和用途管制”的前提条件，农村集体建设用地分为宅基地、公益性公共设施用地、经营性用地三类。

陈锡文说，只有属于集体经营性建设用地的，才能像过去的乡镇公司用地一样，在符合规划和用途管制的前提下，进入城市建设用地市场，享受与国有土地同等的权利。

金融工具

流转信托对新土地改革的入侵面临收益和融资两个难题

经记者钱从北京微发

近日，中信信托有限责任企业与德国拜耳集团就土地转移下现代农业科技创新与快速发展正式签署合作备忘录，首次外资介入中国土地转移项目。

土地流转并不新鲜，除了以前流传下来的工商资本、新来的外资外，“土地流转信托”也备受瞩目。 《每日经济信息》记者观察到，年10月10日，中信信托发布公告，中国首个农村土地承包经营权流转信托计划正式成立。 目标土地为安徽省宿州市224◇桥区土地，首期产品涉及的流转土地面积达到5400亩。 计划的信托期为12年。

作为国内第一个土地流通信托，中信信托及其土地流通信托的理念也备受关注。 中信信托表示，信托为土地流转提供了理论合理、实际可操作的方法，比较有效地处理了土地流转中的实际问题。

农业出现信任的样子

土地转移信托是指农村集体组织和农户个体以农村土地开采权为信托财产，通过委托信托企业集中经营管理，定期获得信托收益。

中信董事长蒲坚在接受采访时表示，“信托参与土地流转，农民可以不失去土地，持续受益于土地，实现土地的有效流通。” 中信托决定将土地增值收益的70%分配给农民。

由于信托企业不能直接参与农业经营，必须将受托的流转土地出租以获得地租收入。 中信信托将所有归集的土地出租给安徽帝元现代农业投资有限企业，安徽帝元作为服务商，负责开发整理流转土地、招商募集等。

安徽信托计划后，年12月13日，中信信托与山东潍坊青州市政府签订山东土地流转信托第一单，首期长达1850亩。

中信副总经理包学勤表示，该项目经营的产品主要以蔬菜大棚和蔬菜育苗为中心。 由于当地生产经营比较成熟，经济效益非常高，通过信托结构的嫁接，将更容易获得包括银行融资在内的金融支持。

但是，无论是产品已经上市的中信信托、北京信托还是其他信托企业，大家考虑的问题都是土地流通信托如何才能赚钱，这也是很多信托企业只是观望却不插手的真正原因。

中信托的困境

对中信信托来说，物色投资者是当务之急。 此前，中信信托一位内部人士透露，中信土地流通信托项目意在吸引国内大型保险企业、养老金等长期耐心的资本开展募资。 但是，最近明确的事实是，中信信托的宿州土地流通信托计划迄今为止尚未引入相关资金。

中信信托董事长蒲坚表示:“流转不能使土地产生新的用途，也不能让农民失去土地，流转集中后的土地必须取得持续规模化的效果，必须使规模化的效果与现代科学技术相结合。” 在中信信托，信托的引入可以注入越来越多的金融资本。

国务院快速发展研究中心副主任韩俊在财经论坛上表示:“我们政策快速发展的软肋是农村金融改革滞后。 本届十八届三中全会提出农民的土地承包经营权可以抵押，但银行家是愿意还是不愿意接受农民有一亩三分地抵押贷款是个问题，我们周边国家的许多土地是私有的，实际上是土地抵押贷款融资 ”

公司的战略

面向农村的农业:公司将遭遇“五个门槛”

经记者钱从北京微发

对决策者来说，需要在农民利益和公司利益方面取得平衡，更重要的是，需要寻找资本为现代农业服务的道路。

十八届中央委员会第三次全体会议通过的《政策决定》既包括“农村集体建设用地”的部分，也包括农村承包地。 关于后者的表述，“稳定农村土地承包关系，长期保持一定的状态”，“在反复、完整、最严格的耕地保护制度的前提下，给予农民承包地的占有、聘用、收益、流通以及承包经营权的抵押、抵押权”。

事实上，农村土地转移主要表现为农村自愿土地承包经营权转让，从20世纪80年代开始，许多农民转向第二、第三产业，因此，首要的是将耕地转让给亲戚朋友，这是一种自愿、基本公平的交易。

目前，中央对工商资本农业关系的态度是持有压力，要吸引城市工商资本到农村快速发展适合公司化经营的种植业，同时防止资本进入农村进行非农化生产，如房地产开发等。

此次《政策决定》除重申“鼓励和吸引工商资本”外，还希望“工商资本向农业进口现代生产要素和经营模式”。 决定层希望看到的是，现代工商业为农业注入更优越的生产要素，在更先进的经营模式改造之前农业就传了过来，而不是工商资本来到农村合并土地开发房地产，导致农民失地的现象。

作为首批农业产业化政策制定者之一，中国人民大学农业与农村快速发展学院院长温铁军表示:“农业产业化收益由资本主导流失，但价格波动与自然风险叠加的代价，大部分留给了农民。”

另一方面，公司对农村的第一要义是为了利益，农业投资的利益自然为他们所喜爱。 但近年来，跨境经营农业的工商资本不少，失败案例也很常见。 例如，新闻网站5年前曾高声宣布要投身特色养猪产业，但如今新闻网站的官方成绩只是“养殖了400头以上的猪”。

也就是说，在农业方面，公司有时并不总是比农民高明。 国研中心副主任韩俊在央视财经论坛上认为，工商资本进入农业后，种植大米的只有1%，公司不能和农民竞争粮食种植。 “公司如果租用农民土地种粮，一亩地东北租金800元，中部地区1000元，沿海1500元，公司再有能力也不能租用农田种粮。”

由于中国粮食价格过低，公司种植粮食，加上人工成本等因素，粮食种植的利润不足以偿还贷款的利息，但农民的特点是无报酬的人力价格。

中国人民大学农业农村快速发展学院副院长张利庠将公司农业总结为“五大障碍”。 三高风险高、投资高、技术高、一低利润低、一长回报周期长，投资注重“高、速、强”。

从投资收益的角度来说，公司必须对自己的投资行业制定明确的计划。 从决策者来看，现代农业必须破局，公司和农民必须各自找到自己的定位。 工商资本到农村快速发展现代种养业，并不是代替农民，也不是农业各行各业的各个环节都适合工商资本进入。