“土改争议大 市场期待三中全会破题”

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经记者钱从北京微发

随着党的十八届三中全会的召开，土地改革成为关注的焦点，坊间流传的改革版本，不断搅动着资本市场。 以前疲软的土地流转概念股于9月23日卷土重来，罗牛山在当天停止上涨后又上涨了两天。 辉隆股票25日停止上涨。

国土部土地测量规划院副总工程师邹晓云日前表示，未来土地流转将是大势所趋，但这不是政策可以处理的问题，好处分割和产权明确是难点。

业内人士表示，土地改革政策是自下而上、从试点到全范围的过程，这也是该概念股层出不穷的主要原因之一。 市场期待着十八届三中全会能够解决难题。

开放物流是突破口/

9月初，一份信息显示，农村土地改革进程的重要文件——《关于开展农村集体经营性建设用地录用权流转试点工作的指导意见》(以下简称《意见》)已分发给河北、辽宁、吉林等18个省。 这被视为外部向中央释放的三中全会土地改革的信号。

随后，国土部发布“辟邪”消息，称相关文件仍在调整中，但“十八届三中全会，或发布新土地改革框架性构想”的传言，包括辉隆股、海南橡胶、上实快速发展、北大荒等在内的新土地改革概念。

但是，9月17日，一家媒体又刊登了没有新土地改革和三中全会议程的消息。 结果，短短一天，土地流转概念股普遍受挫，其中海南橡胶、上实的快速发展暂时停止。

近期土地流转概念股再次集体上涨，标志着市场有望参与三中全会土地改革。

一位国土部内部人士表示，上述《意见》文案最集中于集体建设用地转移的前提条件、转移范围、转移形式、用地来源、退出机制等。 其中最大的亮点是宅基地的移动采取单项形式。

我国现行的农村土地制度是30多年前建立的以家庭联产承包为中心的土地制，即农村集体全部制土地，除耕地、林地等农用地外，还有大量的集体建设用地。

公开资料显示，到年底，全国家庭承包耕地流转的比例达到21.2%，根据中央文件精神，耕地流转的目的首要是快速发展适度规模的经营。 日前，农业部部长韩长赋在太原举行的全国农业厅局长座谈会上表示，构建新的农业经营体系，必须积极稳妥地引导土地有序流转，迅速发展多种形式的适度规模经营。

农地改革中最敏感的是农村集体建设用地。 据社会科学学院农村快速发展研究所宏观室主任党国英估计，农村集体建设用地约18万平方公里。 这相当于现在中国城市建设区的3倍以上。

这些农村集体建设用地如果放开流转，不经过政府征地就可以转为国有土地，直接进入市场交易，打破土地市场的高度垄断。 这样，不仅意味着房地产价格将从市场中重新被发现，还将带来中国土地市场结构的巨大变化。

农村集体建设用地采用权和宅基地采用权的转移等被视为土地制度改革的突破口，业界一直以来争论激烈。

土地改革涉及范围很广/

目前，集体建设用地流转试点工作已经在部分地区展开。 今年8月，温州发布《农村产权交易管理暂行办法》，规定从10月1日起温州12种农村产权可以在农村产权交易所公开交易。 媒体以“县域交易”为视角进行多角度解释后，温州市委农业部透露，农房交易仅限于该村。

广东省政府法制办公室发布了《广东省农村宅基地管理办法(送审)》，关于农村宅基地可以在本镇、本集团内部移动的条例也备受关注。 信息水平差异的解释，引起了土地流转概念股的大跌。

事实上，关于农村土地管理制度的改革方向，2008年召开的十七届三中全会提出了集体土地与国有土地的“同地、等价、同权”，确立了城乡统一建设用地市场等改革目标。 与农用地比较，强调了逐步缩小政府行政征地范围。

社会科学院学部委员张晓山在接受采访时表示，建立城乡统一的土地市场，这一大方向没有改变，土地确权也一直在做。 “确权是最根本的前提，确权后，资源转化为资产，证明化、证券化、股份化、市场化进程不断推进。 ”

但是，由于土地改革齐头并进，中央政府必须考虑社会稳定问题，地方政府必须考虑转型后财政收入锐减问题，农民在流动后失地是否消失，这些问题制约了土地流转的快速发展步伐。

值得注意的是，如果农村建设用地发生流转，现行产业和土地财政也会受到影响。 华中科技大学中国农村管理研究中心主任贺雪峰表示:“特殊的土地制度，也推动了我国产业的升级。 另外，如果农村建设用地被转用，土地财政没有了，就会影响城市化的迅速推进”。

邹晓云也表示，如果失去土地资源的控制权，地方政府安排项目将变得困难，土地流转后，地方政府的土地收入将大幅下降，因此从管理模式和优势上很难进行调整。

国务院快速发展研究中心快速发展战术和区域经济研究部研究室主任刘云中日前接受采访时表示，新城市化战术是处理当前经济困境的好办法，提出的一系列改革要求等待十八届三中全会决议，户籍、财税、土地三大改革成为改革核心，“土地改革是三大改革中最达成共识的