“商品房销售双创纪录背后增速回落 未来房地产投资恐将放缓”

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今年的房地产“金九”成色有点不足。

10月19日，根据国家统计局公布的数据，1~9月，商品房销售面积119313万平方米，比去年同期增长2.9%，增速比1~8月下降1.1个百分点。 商品房销售额104132亿元，增长13.3%，增速下降1.2个百分点。

实际上，从商品房销售面积和销售额两个数据来看，前三个季度均创历史新高。 今年业界普遍预计空，在房企叫嚣“活下去”的市场氛围中，这个好成绩应该是提振领域的良药，但在9月的繁荣期并不景气，因此增长率下降，加剧了房地产市场的担忧。

而且，1~9月房地产开发投资增长率比去年同期增长9.9%，仍维持高水平，但增长率比1~8月下降0.2个百分点，也显示出楼市降温的态势。

北京大学光华管理学院副教授颜色对《每日经济信息》记者表示，今年以来房地产开发投资相对稳定，但这一趋势在第四季度可能逆转。 考虑到今年新增土地购置费超过新增房地产开发投资总额，除去这部分房地产开发投资呈负增长，新增开工面积和房地产销售增长依然放缓，未来房地产开发投资增速有可能下降。

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数据显示，今年三季度商品房销售面积和销售额分别为119313万平方米、104132亿元，均创历史新高。

但从9月份的情况来看，与去年同期相比的增长率反映了市场的降温。 1~9月，商品房销售面积比去年同期增长2.9%，增速比1~8月下降1.1个百分点。 销售额比去年同期增长13.3%，增长率下跌1.2个百分点。

从销售面积来看，地区间分化情况依然明显，中西部地区支撑着市场成交形势。 数据显示，1~9月，东部地区商品房销售面积48462万平方米，比去年同期减少4.3%，降幅比1~8月扩大0.7个百分点。 中部地区商品房销售面积33634万平方米，增长10.2%，增速比下降1.9个百分点。 西部地区商品房销售面积31557万平方米，增长8.9%，增速下降1.5个百分点。

易居研究院智库中心的研究总监认为，近期房地产市场降温，特别是许多开发商的推送不太被市场接受，也没有出现所谓的“全年黄金期”。 同样的销售数据也促使房企继续降价。

房地产投资增长率的下降，标志着楼市降温的迹象。 数据显示，年1~9月，全国房地产开发投资88665亿元，比去年同期增长9.9%，增速比1~8月下降0.2个百分点。 其中，住房投资62806亿元，增长14.0%，增幅下降0.1个百分点。 住宅投资在房地产开发投资中所占比例为70.8%。

颜色显示，房地产开发投资增速稳定，三季度累计增长9.9%，但新增投资额低于新增土地购置费，证明房地产投资增长主要依赖开发商囤积。

数据显示，1~9月，房地产开发公司土地购买面积19366万平方米，比去年同期增长15.7%，增速比1~8月上升0.1个百分点，也创下年内新高。 土地成交价款10002亿元，增长22.7%，增速下降1个百分点。

华泰证券首席宏观拆船师李超向《每日经济信息》记者表示，今年房地产投资增速保持高位，主要是受前期土地取得收入后计入的影响，剔除土地购置费后，建安投资增速依然为负。

从库存方面看，房地产待售面积持续减少。

数据显示，9月底，商品房待售面积为53191万平方米，比8月底减少682万平方米。 其中，住宅待售面积减少437万平方米，办公楼待售面积减少26万平方米，商业营业用房待售面积减少172万平方米。

新开工数据显示，住宅新开工面积152583万平方米，增长16.4%，增速比上升0.5个百分点。 其中，住宅新开工面积112411万平方米，增长19.4%。

严跃进证明，根据近期新开工的数据，在督促房企开发等层面开始显现政策效果，特别是包括近期深圳房企土地取得后的施工和竣工期限要求，各地积极促使房企开发现有土地项目，形成了较为有效的供给

值得观察的是，房地产公司的贷款依然呈现紧张态势，将影响之后的房地产投资。

数据显示，1~9月，房地产开发公司资金121882亿元，比去年同期增长7.8%，比1~8月上升0.9个百分点。

其中，国内贷款18041亿元，下降5.1%； 利用外资43亿元，下降61.7%； 自有资金40596亿元，增长11.4%； 定金和定金40259亿元，增长16.3%； 个人贷款17522亿元，下降1.2%。

中原地产首席拆房师张大伟表示，从全国房地产市场来看，在房地产贷款额度明显收紧、市场成交量仍创历史新高的情况下，贷款紧缩将带来明显的利率上涨，部分市场不合理购房将受到抑制。 考虑到住房贷款紧缩的趋势难以改变，房地产的举债政策将继续稳定。

李超认为，房地产公司的现金流依然严峻，在现金流的压力下，房地产竣工的增长率下降了11.4%。 预计未来房地产投资增长率将继续缓慢下跌，全年房地产投资增长率估计为9.5%。