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图像源:视觉中国

日前结束的全国两会提出“建立新的耕地指标,省、地区间调整城乡建设用地增减相关节余指标的机制”,确定收入收益全部用于扶贫攻坚和支持农村振兴。 最近,国务院印发了《跨省域补充耕地国家统一管理办法》和《城乡建设用地增减相关节余指标跨省域调剂管理办法》,为推进用地指标《跨省域调剂》进行了总体部署。 基本上是重复耕地数量、质量、生态的“三位一体”,根据土地利用总体规划和相关规划,保证补充耕地数量不减少,质量不下降。

“用地指标“跨省调剂”  具有供给侧结构性改革的综合红利效应”

也就是说,毫不动摇地反复实施最严格的耕地保护制度,保护“18亿亩耕地红线”是用地指标“跨省调剂”的前提。 之后,需要将耕地转为建设用地、补充耕地的省或直辖市,应当缴纳跨省域补充耕地的资金。 怎么领取资金? 即综合占有耕地类型、粮食生产能力、区域经济快速发展水平等因素。 也就是说,占有的耕地等级、质量越高,粮食生产能力越大,经济快速发展水平越高,补充耕地的资金越多。 最后,国家将这笔资金的一部分用于巩固扶贫成果,支持乡村振兴战术。

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其中,部分安排在承担国家统一耕地补充任务的省份,优先用于耕地补充任务,其余部分由中央财政统一部署。 即广东、上海、浙江等省可以撤回省内耕地转为建设用地,其缴纳的补充耕地资金将首先投入承担补充耕地的其他省。 在其他省份,特别是中西部省份,建设用地诉求不大,可以将建设用地和闲置宅基地恢复为耕地。 但是,这部分资金投入比较少,大部分补充资金必须由中央统一支配,用于贫困县城乡振兴。

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用地指标“跨省调整”不仅是我国土地供给侧结构改革的创新,也是发达地区和大城市提高建设用地潜力、释放土地次级奖金、分享城市化、工业化奖金、实现区域均衡快速发展的创举。 从2003年开始,我国的供给地发生了根本性的变化,即指标控制、经营性用地的全面“邀请”。 并且,由于地区快速发展不均衡、中西部强劲快速发展需求,加之各地“招商引资”竞争加剧,土地和房地产成为重要的战术资源,建设用地增量规模开始向中西部省份倾斜。

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但是,吸附流动人口和就业人口的服务业显然正在向东部和地区的中心城市转移。 2003年以来,东部20大城市和中部武汉、长沙等地,以及西部成渝,占全国2亿4500万外来人口的80%,占全国现代服务业增加值的90%。 但是,由于指标考核和控制,经营用地被“征集”,人口密集,东部发达地区(第一是三大都市圈)和区域中心城市的可使用建设用地规模日益减少,价格越来越高,但中西部许多地方的建设用地却被低效浪费。

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结果,东部和大城市建设用地诉求迫切,虽然是房价高企,但内陆和中西部发生了大量闲置。 2007年6月,国家批准重庆和成都设立国家级综合配套改革试验区,通过开展农村闲置宅基地复垦,实现城乡建设用地增减联合,以“地票”形式公开交易,处理大城市建设用地紧张的情况,农民也很 更重要的是,这项制度改革的创新处理了城市化的资金来源,通过适当的机制设计,使农民能够带着资产进入城市,“扎根”。

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近年来,我国进入了城市“增长极”的新的快速发展阶段。 也就是说,率先完成产业转型和现代服务业快速发展的东部城市,得益于产业梯度转移、高铁建设、“一带一路”等中西部地区内的节点型大城市,成为新的快速发展的领头羊。 与此相对应,人口空之间的“虹吸效应”越来越明显,即超特大城市、区域节点型城市、东部二三线城市生活的人口吸附能力进一步增强。 特别是近年来,一些城市人才争夺和人口增长激烈,人口比上述城市更多,这些城市对建设用地的诉求越来越强。

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因此,省市内建设用地的增减联动,耕地趋于平衡,无法适应人口、产业空之间对新格局建设用地的需求。 目前,我国特大超大城市农业用地占市域面积的25%~30%,这是世界最高的。 上海市面积6300多平方公里,但全年农业用地保有面积达2500平方公里,即近40%的土地留给农业。 基于土地综合价值最大化和发达国家的经验,我国大城市不应该拥有这么多耕地。 据此,年7月,国土部发布了《全国土地利用总体规划纲要( 2006~(年)调整方案)》,大幅减少了年前京津沪耕地保有量,增加了建设用地。

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但是,过度减少耕地,增加建设用地,一方面不利于耕地保护,另一方面也是在全国供给地指标“一局合一”的背景下,间接侵蚀其他地区建设用地指标,快速发展的机会。 如果用地指标能“跨省调剂”,这些问题就能得到解决。 更重要的是,土地制度这一供给侧结构改革首次完成,发达地区和大城市突破供给地瓶颈,推进新一轮城市化、农村振兴一举多得。 首先,大城市解放巨大的建设用地空之间,压低房价,降低实体经济价格,处理外来人口的住房诉求是很大的利益。

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其次,发达地区和大城市的供给地增加,可以激活公共服务的“落地”和投融资。 这是就业机会日益增加,更好地在发达地区和大城市安居乐业的保障。 最后,发达地区和大城市的快速发展奖金投入到欠发达地区、贫困地区、广大乡村等,这些地区也相当于分享了城市化奖金,增加了建设用地的投入。 并且通过道路交通、公共设施、社会保障“抵债”,是市场化与政府适度干预相结合,使攻防摆脱贫困、乡村振兴可持续发展的保障。 当然,用地指标“跨省调剂”需要良好的机制设计,最关键的是要打破欠发达地区建设用地“上项目”的短路快速发展模式。 只有利用国家统一的对接机制,吸引宝贵资金投向民生服务和设施等“还债”,用完善的公共服务设施推进“就近城市化”,激活当地费用内需,培育和承接产业转移,才能成为其快速发展的唯一途径

“用地指标“跨省调剂”  具有供给侧结构性改革的综合红利效应”

(资深房地产研究员)

标题:“用地指标“跨省调剂” 具有供给侧结构性改革的综合红利效应”

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