“调控之下房地产投资增速回落 销售连跌之势终现“拐头””

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一些喜悦和担忧可以说是上半年不同城市、不同规模房地产公司的写照。

一、二线城市在控制房价和风险、调控政策趋紧的情况下，成交量下降，北京等楼市已呈现冷清态势； 相比之下，三四个城市在“消除库存”政策的引导下，略有城市成交量明显提高。

江苏省主要从事开发的中型房地产公司管理层余悦(化名)对《每日经济信息》记者表示，“在连云港、淮安等地，今年上半年的去化速度提高，销售额也非常理想。”

受三、四线城市的底撑效应影响，今年1~6月房地产销售增速结束前的5月下跌。 7月17日，根据国家统计局公布的数据，1~6月，商品房销售面积74662万平方米，比去年同期增长16.1%，增速比1~5月提高1.8个百分点。

但是，在监管越来越严格的大环境下，房地产投资增速继续保持缓慢下降的趋势。 数据显示，全国房地产开发投资50610亿元，比去年同月增长8.5%，增速比1~5月下降0.3个百分点。

易居研究院智库中心研究负责人严跃进《每日经济信息》记者表示，去年同期基数开始上升，目前增长率持续上升空之间不大，但考虑到供给地和土地的走势依然显著， 预计投资数据不会明显收窄，这类地区三季度投资数据将继续保持5%以上的水平。

非点城市将成为销售的重要支撑

上半年房地产销售面积16.1%的增长率低于去年同期27.9%的增长率，但幸运的是今年前5月的下跌结束了。

其中，三、四线城市成为房地产销售的重要支撑力。 国家统计局发言人邢志宏表示，根据城市政策、分类指导方针，全国非要点城市商社销售面积上半年增长24.5%，继续保持20%以上的增长水平。 销售增速下滑出现在一线城市和热点二线城市。

北京大型房地产中介经理王先生对此也深有感触。 “北京‘317’新政对我们影响很大，目前成交量明显偏低。 ’王先生对《每日经济信息》记者说。

根据中国指数研究院公布的数据，年1~6月，北京商品住宅(不含保障性住宅)销售面积240.18万平方米，比去年同期减少34.87%。

“现在北京的房价也整体呈下跌趋势，如果一些业主急于抛售，价格也会下降很多。 另外，我们也在积极与业主谈判，寻找业主心中的低价。 例如，一些业主提出500万美元的报价。 我们尽量谈谈价格。 450万美元和400万美元都有可能。 ’王先生说。

国家统计局此前公布的5月70日房价数据显示，一线城市房价下跌尤为明显。 数据显示，一线城市新建商品住宅和二手房价格比去年同期连续8个月下跌，5月比4月分别下跌2.2和1.7个百分点。

房地产开发融资紧张

年上半年，在城市政策的指导下，各地政府积极深化了对房地产政策的调控。 截至6月底，60多个地方以上城市和30多个县市出台了收紧政策。

在监管日趋严格的情况下，上半年房地产开发投资增速也有所放缓。 数据显示，年1~6月，全国房地产开发投资50610亿元，比去年同期名义增长率8.5%，增长率比1~5月下降0.3个百分点。

从行业来看，与房地产投资增速放缓、房地产开发资金来源收紧有关。

民生固收研报报道，年来，房地产公司融资收紧，房地产公司信用债务发行减少75%，回归银行贷款和房地产信托。

要说现在银行水平的开发贷款、建设贷款的紧缩，余悦也很深。 “相比之下，往年的银行，特别是四大银行，项目贷款和建设贷款还很宽松。 但是，从去年下半年开始，四大银行对开发商项目的开发信贷确实设置了较高的门槛，有时也拒绝信贷。 ”余悦说。

另一方面，不动产信托的难度也在增加。 一位资金管理公司的人对《每日经济信息》记者说:“去年到全国各地制定了信托计划，投资房地产行业。 但是，今年杠杆化不断加强，我这三个月一个项目也没能做。 ”

“去年我们同事说总部有很大的资金，大家都去找更多的项目，如果顺利的话就报告。 今年去杠杆、去过道的时候，几乎没有报道。 ”上述资源经理说。

下半年房地产投资平稳稳定

在融资紧缩的情况下，余悦表示小型开发商可能会受到更大的影响。 三、四线城市的一些开发商现在销售额在上升，但手上没有钱进行新的投资。

中大型开发公司融资渠道多，资金周转快，因此影响比较小。 目前，一二线城市房地产投资增速放缓，但大型房企在三四线城市的投资仍具有支撑作用。  

余悦坦言，连云港这样的三四线城市，近几年开始吸引恒大、金辉等大型开发商，今年吸引了中梁地产商。 而一、二线城市楼市由于调控严格，利润空之间变小，越来越多的房企来三四线城市寻找机会，证明了他们期待着这三四线城市房地产的快速发展机会。  

中国指数研究院发布的报告显示，部分三四线城市土地市场成为房企抢地热门地带，部分地区金额比去年同期翻了一番。 年1~6月，嘉兴、无锡、南昌、镇江、金华等三四线城市土地转让额比去年同期超过100%，恒大、保利、中海、融创、金地等房企加大了在三四线城市的地力。

邢志宏表示，一线和热点二线城市在调控方法上也不仅在限购、限贷、限售等方面，为处理供需矛盾增加了土地和住房供给，房地产投资波动幅度不像以往那样大。 综合来看，房地产开发投资增长率可能会呈现缓慢稳定的趋势。  

针对下半年趋势研究的判决，中国银行国际金融研究所高级研究员周景彤认为，由于监管严格、融资走势，房地产投资放缓，但不大可能大幅下降。 首先，一线和部分二线城市前期库存不足加速，未来随着土地供应的增加，库存补充诉求将上升； 二是随着三、四线城市销售加速，其投资将逐渐快速增长，在一定程度上抵消了一线城市和部分二线城市房地产投资放缓的影响。  

周景彤还指出，今年中央政府建议确保600万套棚改任务重新开工，棚改货币化安置一方面带动商品房销售增长，另一方面棚改带动房地产开发投资、基础设施配套投资，也抵消了一线和部分地方城市房地产投资收缩的影响。