“前4月京沪深二手房成交面积超新房1倍以上 中国楼市渐入存量时代”

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交通便利，社区成熟，齐全，供应充足……。 北宽、南深等二线城市，二手房凭借这些特点取代了新建住宅，占据了市场交易的主导地位。 据统计，今年前四个月，京沪、深等一线城市二手房成交面积约为新建住宅的两倍以上，南京、福州等二线城市二手房交易活跃度也超过新建住宅。 业内人士认为，中国住房市场正在从增加转向存量市场，房地产市场结构将迎来深刻变化。

二手房交易规模逐年扩大，热点城市交易量远远超过新建住宅

监测数据显示，近年来，大中城市房地产交易市场二手房特征开始显现，市场规模逐年扩大。 在北京、上海、深圳等一线城市，二手房交易量已经远远超过新建住宅。

据中国指数研究院统计，年前4个月，北京二手房成交面积791.7万平方米，约为新建住宅成交面积的3.5倍。 上海二手房成交面积1089.03万平方米，约为新建住宅成交面积的两倍——深圳二手房成交面积421.74万平方米，约为新建住宅成交面积的2.3倍。

实际上，年二手房的成交出现了超过新建住宅的趋势。 上海全年二手房成交面积3020万平方米，是新建住宅成交面积的1倍以上北京二手房成交面积1800万平方米，几乎是新建住宅成交面积的2倍深圳二手房成交面积1064万平方米，是新建住宅成交面积的1.6倍。

在一点二线城市，二手房的量价也在一起上涨。 福州骏特房地产总经理郭华介绍说，年福州二手房成交数是一手房的1.4倍。 据搜索网数据显示，今年1月至4月，南京二手房成交数达到5.4万套，新建住宅成交数超过4.95万套。

从楼市的敏感度来看，二手房也是最先感知冷暖的。 业内人士表示，首次开通房价回升通道的是一线城市的二手房。 进入2010年，一些热点城市二手房市场也出现了不合理上涨。 根据中国指数研究院的数据，年前三个月，北京、上海、广州、杭州的二手房价格分别比去年同期上涨17.96%、28.78%、6.64%、5.73%。 新建公寓的涨价价格分别超过10.03%、20.38%、0.47%、1.99%。

一线城市率先进入存量市场，新需求者成为二手房的主要“购房者”

业内人士表示，北京、上海、广州、深圳等一线城市和部分二线城市住房市场起步早、发展迅速，规模总量大，目前这些城市中心城市新增供应量已经很少，新建商品住房多“郊区化”。 由于价格、交通、配套等影响，许多“刚需”从二手房市场转向二手房市场，一线城市的住房市场已经进入以住房交易为主的阶段。

以北京为例，新建商品房市场已进入“郊区化”，另外新建住宅的社区环境、交通设施建设等暂未完善，奥运会内新建商品房价格也突破6万元。 刚需者只能转向自有房屋和“老小”二手房。 亚洲澳大利亚机构市场监督郭毅表示，由于北京新建商品房价格普遍“高端化”，二手房已成为多刚需和改善型刚需的主要载体方向。

“如果买郊外的新房子的话，可能会更加舒适宽敞，但是对上班族来说，选择市区的旧房子更方便工作和生活。 ’上海白领罗说。

中原地产数据显示，在广州二手房市场，“80后”的购房者约占53%。

专家表示，近年来二手房市场日益活跃，其首要原因是存量房源上涨。 UBS首席经济学家汪涛认为，中国住宅的内在供需结构发生了变化。

据UBS报告，根据每年第六次的全国人口普查数据，在不考虑住房质量的前提下，城乡住房约有1套。

/ S2/]迎接“存量时代”，楼市步入健康快速发展的轨道[/s2/]

业内人士认为，随着“存量时代”的到来，房地产业将加快供给侧改革，城市建设“大兴土木”、“大拆大建”、“大饼”等粗放快速的发展方式将发生根本性变化，住房市场将反映更真实的诉求。

首先，房价越来越依赖市场机制进行调节。 中信证券房地产领域首席拆房师陈聪认为，影响二手房和新建住宅价格的因素完全不同。 房价上涨预期强烈，诉求经常上升，二手房主以抛售、跳出价等表现减少市场供给，相反，一旦房价下跌趋势明显，二手房主将倾向于抛售房源，购房者将进入观望状态。 因此，二手房主导市场时，房价将越来越依赖市场机制进行调节。

另外，以二手为主的市场，大多是卖零售买大，卖旧买新等置换型的诉求。 “更换住宅的好处是首付多由出售的住宅支付。 也就是说，房价的上涨对改善型诉求者来说，不会形成明显的支付压力。 ”。 陈聪说。

其次，使地方政府摆脱土地财政的依赖。 专家认为，日前许多地方采取举债建设——出让土地——地价上涨的方法进行“城市经营”，像“大饼铺开”一样快速发展房地产，破坏了规划和实际诉求，导致城市和产业的快速发展脱节。

东京大学教授周牧之此前在上海召开的“中国城市化论坛”上表示，二手房交易一旦主导房地产市场，这些地方政府的“城市经营”方法将难以继续下去，不得不摆脱土地财政的依赖，更迅速地发展产业以增加人口引进

以深圳为例，年深圳土地出售收入降至财政收入的不到6%，但2005年这一比例为13%。 目前，深圳已经将自主创新作为城市快速发展的“主导战术”。

第三，推进房地产业供给侧的量和质的变化。 随着家庭和人口结构的变化，储蓄房越来越多，年轻家庭将来有可能继承多处房产，届时房地产市场将发生深刻的变化。 因此，业内人士表示，房地产市场进入存量时代，仍将朝着“经济房地产化”的方向发展，刺激住房费用维持高房价和经济增长，将进一步加剧住房结构性过剩。

根据上海财经大学房地产研究所的数据，美国、德国、英国、法国、日本等发达国家的二手房和新建住宅的交易比例约在8:1至10:1之间。

华平投资集团董事社长在接受记者采访时得知，中国房地产业的快速发展趋势也将从“拼命建房”转移到“活期库存”。 “在人均住宅面积接近40平方米的中国住宅市场，现在的库存住宅来源非常多。 中国楼市主导二手房交易的时代即将到来。 ”本公司