“多国房产投资市场涉嫌洗钱 查处监管面临挑战”

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最近，一名华裔学生投资1亿5000万元(约2377万美元)购买了加拿大温哥华的豪宅，创下了年温哥华豪宅成交记录。 购买者的学生身份备受瞩目，他向银行支付了约757万美元的贷款，剩下的钱都一次也不支付，他的手巧也令人惊讶。

这已不是中国买家第一次抢占国内外媒体头条。 中国“土豪”在加拿大、澳大利亚、新西兰、美国等海外房地产市场孤注一掷的消息屡有报道，引发不小争议。 据媒体报道，这一投资行为推高了当地房价，使该房地产投资被怀疑有洗钱嫌疑。

由于中国的投资者大多关注高级不动产，所以即使豪宅价格上升，也不会影响普通居民能够负担的住宅行情的动向。 因为提高房价的说法是站不住脚的。 但是关于洗钱的嫌疑并不是没有根据的。 事实上，美国、加拿大、澳大利亚等跨国房地产市场很容易成为国际洗钱的温床，各国政府开始关注这一点，但总体来说监管难度不小。

【买房容易洗钱】

澳大利亚交易报告和拆解中心去年6月报告称，这家反洗钱机构确认，在澳大利亚购买房地产等高价商品是重要的洗钱通道。 不法分子选择房地产市场将非法所得合法化，是因为“允许购房时采用现金”和“可以隐藏真正受益者的身份”。

另据报道，不法分子为了取代自己成为不动产的合法所有者，使用身边的朋友和亲属进行掩护。 有时，申请贷款，以分期还款的形式洗钱。

加拿大财政部同年发表报告称，通过第三方汇款和许多庞杂的法人结构，不法分子隐瞒了身份和资金来源，成功地利用房地产业洗钱。

美国房地产协会官网向房地产经纪人提供的领域指导方针也指出，尽管洗钱问题在美国越来越受到关注，但房地产业等许多非金融领域容易受到潜在的洗钱犯罪的侵害。 该指南建议，为了识别和打击洗钱行为，房地产商必须全面判断购房者的个人新闻和房地产交易新闻，最重要的是要了解真实的客户是谁，他们的真实兴趣、购买意图等。

新西兰房地产中介监管局官网显示，购房者出现以下迹象时，房地产中介应警惕可能存在的洗钱行为。 由大量聘用现金的律师和朋友代理购房，很少直接接触的价格高于市场平均价格，对价格漠不关心，急于成交后马上转手； 不想提供个人新闻，等等。

【调查、监督、管理困难】

跨国政府十分关注房地产行业的洗钱行为，一点也没有国家制定相关法律法规加以应对，但调查这种洗钱行为面临着诸多挑战。

例如在加拿大，联邦政府制定了相关法律，但法律把责任推给了房地产领域方面，很多房地产中介企业没能履行义务。

尽管加拿大金融交易报告拆解中心是加拿大联邦政府的反洗钱机构，今年3月，根据反洗钱相关法律要求房地产经纪人确认客户新闻及其资金来源，并报告可疑或大量现金转账交易，但在定向抽取温哥华地区时，80 该机构随后于4月加强了加入全国房地产中介的培训。 但是，加拿大房地产协会认为，对房地产经纪公司的反洗钱培训不够深入，指望个体工商户像银行和赌场一样跟踪顾客，“太荒谬了”。

在美国，《911》后颁布的爱国者法案加强了联邦政府对金融账户的监管，但不动产交易相关人员被赋予特别豁免，不受该法案的约束。 美国联邦出庭律师张军介绍说，直到最近几年，纽约州和佛罗里达州的国际洗钱仍在蔓延，因此美国联邦和各级地方政府开始关注这一点。

张军表示，今年1月，美国财政部成立了调查高端房地产市场洗钱的部门。 现在，要在纽约曼哈顿购买300万美元以上，在佛罗里达州迈阿密戴德县购买100万美元以上的不动产，必须公布购买者的名字。 以有限责任企业的形式购买不动产时，也需要公开企业25%以上的股票股东的身份。 在其他情况下，购买者无需公布个人新闻。

张军认为，调查房地产业的国际洗钱行为，需要相关法律，不仅是联邦政府层面的一系列法律法规，各地方政府也应采取合作措施，与联邦政府合作交流信息新闻。 但是，这样做的话，需要避免发生新旧法律条款的冲突，如房地产中介和银行对顾客个人新闻的保护等。 否则，可能会引起诉讼。 此外，尽管洗钱调查可能告知合法买家困难，影响美国房地产业，但房地产巨头对政府游说的能力不容小觑。 因此，制定相关法律政策需要论证过程，存在一定的困难。

澳大利亚银行官员表示，与资金来源相比，澳大利亚政府更关心实际资金用途和资金进入澳大利亚后是否纳税。 澳大利亚银行和政府监管部门，如证券委员会、税务局等进行新闻共享，发现违反武器、毒品等资金用途时，要求投资者说明，如判断说明不合理，则进一步调查。

关于资金来源，澳大利亚交易报告拆解中心前主管约翰·施密特去年在与媒体的采访中表示，由于澳大利亚缺乏监察机制，政府必须尽快采取有力措施。 例如，澳大利亚外国投资审查委员会与联邦警察、犯罪委员会和情报机构合作，进一步调查来源不明的外国资金。