“部分一二线城市“地王”调查：一块地透支全年利润 开发商负债抢地赌明天”

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最近，一线城市地价暴涨，不仅是北京、上海等一线城市的土地市场，以南京、苏州、合肥、厦门等为代表的二线城市“地王”的频率也很高。 根据“本观点”记者的调查，“地王”的房价已经超过了地区的房价，许多房企不惜透支全年的利润、负债疯狂抢夺土地，高杠杆、高负债土地都存在危险。

二线城市的地价比去年同期暴涨180%，“小麦粉比面包贵”的现象频发

3月25日“沪九条”发售后的上海首次土地拍卖，一下子拍摄了3个地区“地王”。 此次拍卖总成交额近80亿元，溢价率均超过100%。 其中，上海远郊泗泾正在拍摄《双胞胎地王》，每平方米近4万元的楼价几乎是半年前这个地区地价的两倍。

但是，二线城市土地市场的热度很快就超过了一线城市。 上海首次土地拍卖结束仅两天后，南京就刷新了该市总额和单价“地王”的记录。 南京新科单价“地王”以高4.5万元/平方米的楼价超过了上海商社的成交均价。 五年前，这个地区的楼价为每平方米4752元。 也就是说，地价5年内上涨了8.5倍，增幅超过了一线城市。

近来，许多地方城市的土地市场“高温”。 今年头4个月，在南京成交的15块住宅区中，拍摄了7块地区的“地王”。 4月上旬，苏州拍卖13个地块平均溢价率达到200%，刷新了3个区的“地王”记录。 合肥于4月底分拨6个地块，日总征收款超过110亿元，最高楼价为292.11%； 厦门的总额和单价两大材料——“地王”也于4月底诞生。

据世邦魏理市监测，与以往总额较高的“地王”集中在一线城市不同，南京、苏州、合肥、厦门等二线城市近期频繁出现“地王”。 机构数据显示，今年4月，二线城市土地出让金突破1100亿元，占全国土地总交易额的7成，比去年同期上涨280%。 二线城市成交大楼的平均价格比去年同期上涨了180%。

值得注意的是，几乎所有一线和热点二线城市都出现了“面粉比面包贵”的现象。 也就是说，成交地块的楼价比周边出售的商品房的价格高。 记者走访了上海泗泾“新科地王”周边5个销售项目，销售单价范围为2.4万元-3.1万元，远低于近4万元的楼价。 苏州近期拍摄的地块楼面价大部分已经高于地区销售均价，其中金辉竞拍的相城区地块楼面价超过地区售价的60%。 保利获得的厦门地王楼面价也是地区平均房价的1.6倍。

易居智库研究负责人表示，严跃进，一线城市门槛逐渐提高，在“沪九条”、“深六条”等政策的压力下，资金溢出效应显现，开发商开始争先恐后地布局热点二线城市。 中原地产首席拆师张大伟认为:“近期南京、苏州等二线城市‘地王’频繁出现，地价超周围房价销售，证明二线城市房地产市场风险明显增加。”

年利润一张一张透支，开发者互相坐庄解决

读了年度报告后，发现在本回合中获得“地王”的房企，大部分都是不惜透支半年以上，反复借款在房地产上下注的“明天”。

30亿元刚刚获得泗泾地王融创中国，全年净利润只有33亿元。 拍摄苏州最高溢价率318.86%土地的景瑞地产，最近再次拍摄杭州土地，一个月内景瑞在土地收购扩张上投资近40亿元，占近年来年销售额的一半左右。 而且，这家房企连续两年亏损，负债率高达135%。

开发商最近为什么在一线城市疯狂抢夺土地？

——“钱不够，项目不够”。 旭辉集团总裁林峰表示，过去开发商高度依赖银行开发贷款，但现在融资工具更加多样化，许多机构主动上门要求提供贷款，贷款利率极低。 去年，旭辉首次发行的国内企业债务利率不到5%，远远低于银行贷款，“住房企业现在没有缺钱。 缺少的是项目”。

——房地产成为资金的“避风港”。 根据仲联行的调查，这几年，地方城市低端制造业一点一点地转移，大量产业资本以维持价值的增值目的涌入楼市，房地产市场成为财富避风港。 “实体产业下跌和房地产上涨之间的反差特别大。 ”

东莞一家电子零部件公司的老板告诉记者，从去年开始，企业经营压力增大，资金周转不灵，他索性缩小了规模，将部分资金投资到了深圳房地产上。 今年深圳收紧限购后，他又向惠州、珠海等城市投入了资金。

——开发者互相搭好座位解决。 业内人士认为，开发商轮流坐镇，通过组建新的“地王”来拆除旧的“地王”，也是地价暴涨的重要原因。 上海泗泾地王诞生后，最兴奋的不就是周边有销售项目的开发者吗？ 厦门、龙湖、金地等房企纷纷以“地王”为噱头促进涨价。

不仅开发商互相“吹捧”，开发商也偶尔“自己坐村”。 去年，华润华发联合体、阳光城集团在上海两次刷新了自己创造的地区“地王”的记录。

该策咨问研究总监张雄大认为，在同一区域陆续取得土地，刷新楼价记录，是降低房企取得土地风险的“好办法”。 “土地本身的附加值和房价的上涨都为‘地王’之后的一些房源的入市销售利润奠定了基础。 ”一位开发者说:“只有得不到的土地，没有解不开的地方。”

高杠杆化具有危险性，土地财政急需改变

开发商拥有土地的钱从哪里来？ 根据记者的调查，疯狂的土地背后有资本市场输血的“功绩”和低价投资资金的帮助。 据北京昌平豪刚刚拿到62亿元土地的招商水龙头去年吸收合并上市，募集118亿元资金，投向企业的房地产项目基本项目旭辉财报显示，年1月，该公司完成国内私募发行人民币20亿元，利率为5亿元。 财务报告显示，企业资产负债率达到79.85%。

房地产公司利用金融市场持续举债的背后，是所有领域债务的上升。 根据中国指数研究院的数据，全年百强公司的资产负债率持续上升，平均值达到75.4%，比去年上升1.5个百分点。

业内人士担心，房企高负债、高杠杆有违约风险。 “如果一家房企的一个项目发生问题，有可能会发生连锁反应，很多金融机构要求提前兑付，会导致多家房企的资金链断裂。 ”

在土地“疯狂盛宴”的背后，是房地产开发商、举债者和地方政府土地财政的相互支持。 中国建设银行首席经济学家黄志凌认为，地方政府提高基准地价，部分涨幅超过两倍，表明没有摆脱土地财政的依赖，仍然享受土地增值收益。

上海财大教授陈杰认为，目前许多地方债务以出售收入偿还，土地也抵押给银行。 土地变冷后，政府出售收入大幅下降，土地抵押的债务成为放贷风险。

“‘地王’的集中出现，会加剧地方土地依赖症，增加财政风险。 》中国房地产业协会副会长胡志明提出，热点城市要把握土地供应节奏，合理调节土地价格，稳定房企长期预期，避免“地王”频繁出现。 本公司