“楼市新政三连发房产还是“下落的刀”？”

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◎每次经过记者胡健从北京出发

3月30日，央行、住建部、银监会联合发布楼市新政。 此次新政经过曲折，一家媒体事先披露了新政的副本:“30日相关部门将召开发布会。” 奇怪的是，“相关部门”造谣，“造谣”，随后出台了政策。 昨天a股房地产板块涨幅超过4%，保利房地产等10只股票停止上涨，哪位先知让先知又赚了一笔？

从纯投资的角度来看，房地产致富的时代已经结束，未来将是股票致富的时代。 但是，我们希望房地产市场的新政之类的“大事”不要被提前泄露。 不管怎么吹股价都会变动，因为这样的消息不对称，对中小投资者来说很难说公平。

3月下旬，房地产领域迎来了政策密集期。

昨天下午，央行、住建部和银监会发布楼市新政，房贷最低首付比例降至4成。 采用住房公积金贷款购买首套普通自用住房，最低首付20%； 拥有一套住房并结清贷款的家庭，重新申请购买住房公积金，最低首付为30%。

当天，财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，确定个人购买2年以上(含2年)普通住房对外销售的，免征营业税。 几天前，国土部和住建部刚刚联合发布了《优化全年住宅和用地供应结构促进房地产市场稳定健康快速发展的通知》。

一周内连发房地产新政，稳定楼市的意图很明显。 但是《每日经济信息》记者观察到，从投资的角度来看，房地产致富的时代已经结束，未来将是股票致富的时代，投资者建议不要迎来“去向之刀”。

新政三连发

事实上，上周末，国土部和住建部发出通知，要求各地供应有限，合理安排住房及其用地的供应规模。 这个通知主要以促进房地产用地结构调整为中心进行。 研究总导演张雄大告诉《每日经济信息》记者，这实际上是要求各地政府因地制宜地实行差异化控制。

但是，这项政策显然不足以消除口渴和中毒，有人把它比作救市的“袜子”，而不是“靴子”。 没想到时隔三天之后“靴子”终于来了。

根据三部委新政，对拥有1套住房、未相应结清住房贷款的居民家庭，为改善居住条件，重新申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付比例调整为40%以上。 上海易居房地产研究院副院长杨红旭解读称，这一政策调整可以说是超预期，此前市场普遍预测套房首付比例将降至5成，但受益最多的是购买套房的集团。

关于财政部营业税“5改2”的新政，伟业我爱我家的副总裁胡景晖。 他说，在以往的二手房交易中，营业税经常转嫁给购房者，但“5改2”后，部分住房免征营业税，降低购房者的交易负担，促进二手房市场住房流通和交易活跃化。

改善性诉求显然有好处

从新上市的这三部房地产新政来看，改善性诉求已成为决定楼市稳定的重要棋子。 胡景晖表示，根据三部委联合下发的通知核心复印件，此次新政要点为:已有住房，急需改善，但购买力相对欠缺的合理改善型人群。 新政将促进改善型业主出售城市中小户型住宅，对首次不愿到郊区买房的运营商显然有好处。 因为越来越多的中小户型房源可供选择。

交行分解师夏丹告诉《每日经济信息》记者，二手房交易营业税跳过了“满五唯一”2009年前实施的“满三唯一”，直接调整为“满二唯一”。 由此可见，相关部门对帮助中央改善购房要求的回应迅速、态度坚决。

夏天还指出，财税部门的政策调整可以释放大量存量房源，加快住房流转速度，增进市场交易活跃，在一定程度上缓解热销地区住房供应紧张的局面。

胡景晖表示，“5改2”政策的最大受益者是购买者，对许多人来说，不再需要承担以前转嫁给所有者的营业税，从而降低购买价格。

招商证券报告显示，最新经济数据显示，经济下行和就业压力仍很大，政策有待应对。 套房最低首付的调整有助于进一步释放刚性诉求，稳定房地产投资和家庭部门的支出意愿，促进总诉求企业的稳定复苏。

楼市的大趋势可能很难改变

中原地产发布数据显示，截至3月29日，全国主要54个城市成交迅速回升，成交量达到20.02万套。 “受最终2日月末成交的影响，54个城市3月的成交量预计与年3月的21.6万套持平，但与年2月的12.6万套相比大幅上升。 ”中原地产研究部长张大伟说。

这次的改善性诉求政策也被业界赞同。 中指院常务副院长黄瑜此前表示，从人口结构上解体后，改善性诉求在年后逐渐加大，年时以改善性诉求为主。

摩根大通报告称，金融政策放宽，4月有可能出现50个基点存款准备金率下调和1次降息等，未来有望出现越来越多的利好楼市政策。 这将进一步降低买家的门槛。

一周内连续三个新政会不会对楼市造成过度刺激？ 胡景晖表示，一系列政策仍未能从根本上改变房地产市场降温的大趋势，未来房地产市场“量价齐升”的情况将不复出现，“稳定量价”将成为房地产市场的新常态。

民生证券给出的几个理由是，即使短期房价企业稳定回升，在未来房地产在居民资产配置中的比例仍将系统性下降的利率市场化背景下，银行配置房贷意愿系统性下降，中央已经放弃了2003年确立的以房地产为支柱产业的构想，新思路是双轨制

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2008年以来住房贷款政策的变化

2008年:住房贷款利率下限扩大到基准利率的0.7倍

2009年:首付比例调整为30%以上，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；

年:非改善套房首付比例最低40%

年:《国八条》出台，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级

年:套房首付比例改为60%，央行两次下调基准

年:《新国五条》公布，出售自有住房按转让所得的20%征税

年:逐步放宽限购，调整套房认定标准

年:套房贷款最低首付比例降至4成