“市场趋冷收入难保 多市开推介会“叫卖”土地”

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经过记者胡健从北京出发

今年一季度经济数据全部公布，房地产对经济的拉动作用明显显现，后几季度地方政府对土地财政的依赖也将受到挤压。

在此背景下，最近举办了许多土地介绍会，大规模推出高质量地块，其中以二、三线城市居多，部分城市向中心城市推进。

昨天( 4月21日，上海易居房地产研究院研究员严跃进接受《每日经济信息》记者采访时表示，二、三线城市土地财政烙印重，占财政收入比重重大，在土地市场降温的背景下，提高地力，保证区域经济快速发展是合情合理的。

地方去北京寻找土地的“买方”/

4月中旬，广东江门今年首次举办土地介绍会，一口气发布了16块共75万平方米的土地。 可以说是一双大手。 根据此前发布的《江门市彭江、江海区年度房地产市场拆解报告》，去年，当地彭江、江海两区比较有效供给房地产用地共计17元，面积共计59.99万平方米，此次发布的土地面积比去年两区的年成交面积多26.3%。

根据江门国土局公布的信息，此次上市的地块中，14元为商住用地，1元为商业用地，1元为商服用地，许多高质量的住宅企业参加了此次交易。

现场，江门国土局对一个地块的开发利用问题进行问卷调查，对该地块进行不同形式的合并分割，将5种不同组合的出让方案提供给住宅企业进行选择，并根据现场问卷调查的结果调整该地块的出让面积和方案。

同样在4月中旬，举办了土地投资沙龙和福建省主要城市供给地规划证明会。 在福建省热点城市厦门，今年将刹车土地供应，出售经营用地57点，供应土地面积约345公顷，总建筑面积904万平方米。 其中，商住地块(含居住综合体)计划供应26块，总建筑面积446万平方米，是去年实际成交的3倍，创近年来新高。

值得注意的是，厦门也将调整新转让土地的地租支付方式。 厦门市土地开发总企业市场事务部副经理何银鹭表示，未来厦门将全部要求自成交之日起5个工作日内支付地块地租。

迄今为止，厦门要求在1亿元至6亿元的半年内支付地租，地租在1亿元以下的5天内支付。

另一个城市选择了去异地寻找土地购买者。 安徽省安庆市刚刚在北京召开了土地介绍会，集中介绍了28件、4250亩高质量地块。

据严跃进说法，部分土地出让困难的地方政府情况不自然。 如果不主动出让土地，只依赖这种地区的单一产业，财政收入很难保障，城市整体面貌也很难提高。 但是，如果放任自流，有可能导致上级政策的压迫。

土地与公共财政的收入比为1:1.8/

财政部最新数据显示，一季度国有土地开采权转让收入达到1.08万亿元，比去年同期增长40.3%，而同期地方财政收入为1.95万亿元，“卖地”收入占地方公共财政收入的比重达到1:1.8。 这表明地方政府的财源中对土地的依赖度没有减轻。

中原地产表示，截至4月20日，一线城市土地出让金位居历史同期高位，北、上、广、深四个城市全年土地出让金达到2117.26亿，为上年的1059.95亿倍。

但是，业内人士认为，随着一季度房价涨幅逐渐收窄，“地热供冷”的现象难以持续，特别是一点二、三线城市土地市场降温的概率较高，地方政府出让土地所获得的财政收入也有可能减少。

4月15日，中国土地测量规划院公布的数据显示，一季度全国主要监测城市综合地价比上个月增长1.89%，增长率连续7个季度扩大后首次缩小，比上个季度下降0.17个百分点，土地市场呈现降温态势。

中原地产研究总导演张大伟告诉《每日经济信息》记者，3月份，10家标杆房企在全国40个主要城市的认购额仅为62.93亿元，为近19个月来新低。 从城市来看，今年前3月，1、2、3、4个城市10家标杆房企土地持有额分别为62%、5%、33%。 “与去年下半年相比，一线城市土地占有率增加了24个百分点，二线城市占有率减少了28个百分点。 ”

根据该策咨问研究部的数据，3月全国各类土地成交1266块，4961.88万平方米，分别环比下跌49%和47%，与去年同期相比，地块数量和面积基本下跌53%。 二线城市各类土地成交484块，1870万平方米，环比、去年同期跌幅均在5成以上的三、四线城市各类土地成交726块，2693万平方米，环比下跌四成以上，同比下跌五成以上。

国土资源部中国土地测量计划院地价所长赵松解体表示，2009年第二季度，中国商业住宅地价上涨态势将更加稳定，工业地价将持续温和上涨。 城市之间的分化态势更加明显，一些城市的地价停止上涨而下跌。

财税专家李文海告诉《每日经济信息》记者，二三线对土地转让收入依赖度更大，开发商回流一线城市，受到成交萎缩和地价下降的双重影响，这些地方的财政收入将受到更大的冲击。

土地改革必须从农地上突破/

房地产市场的新变化可能直接影响土地财政的走向，也引发了对土地财政如何改革的讨论。

最近，《中国经济周刊》和中国经济研究院联合发布的23个省市“土地财政依赖度”排名显示，截至年底，23个省市最少1/5的债务将在抛售地偿还，浙江、天津市2/3的债务将通过土地转让收入偿还，分别为66.27%。 在接受调查的市级政府中，承诺以土地收入还债的比例达到81%，县级政府也超过了50%。

李文海说，地方政府依赖土地还债。 因此，我们希望土地出让价高，但另一边却有房价。 如果一个地区的房价过快上涨，地方政府又会被追究解释责任，地方政府必须像踩平衡树一样平衡两者的关系。

在中国城市化高层国际论坛上，河南省新乡市获得嘉县委书记郭力铭表示，在城市化进程中处理资金问题，首先要依靠土地。 短短几年间，地价从每亩15万元上涨到100万元，随着地价的上涨，基础设施建设资金的难题解决了。

“土地财政问题是改革非常重要的突破口，地方政府是稳定的收入来源，需要通过土地渠道而不是卖土地来获得可持续的收入。 三中全会文件的要点已经点了房地产税。 对人大常委会进行立法，可能需要通过三年的法律。 ”国务院快速发展研究中心副主任刘世锦说。

但是，不能全盘否定土地财政。 审计局副审计长董大胜对《每日经济信息》记者表示，土地是重要的国家资源，在配置中也应遵循经济规律，对市场起决定性作用，只有这样，房地产领域才能按照市场的诉求健康快速地发展，土地收入才能成为偿债的首要

国土部副部长胡存智表示，土地财政问题需要逐步纠正，但土地要素要在市场中流动发挥作用，就需要推进集体土地流转。 因此，土地改革一定要以农地流转为突破口。