“银行理财业务监管升级 房地产信托融资或受阻”

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经记者沙菲从上海来

随着楼市温度的上升，今年房地产融资的诉求越来越强烈。 但是，最近银监会发布的《中国银监会关于规范商业银行理财业务投资运营有关问题的通知》将比较和加强包括信贷、信托等非标准化债权资产在内的风控力度。

业内人士表示，这可能会对未来的房地产融资产生一定的影响。

根据《通知》复印件，商业银行应当比照自营贷款管理流程，对非标准化债权资产投资进行投资前尽职调查、风险审查和投资后风险管理。

克瑞上海机构研究总监薛建雄表示，今年房地产开发商很难通过非标准化债权资产融资，通过这种渠道融资的价格和门槛也将比以往更高。 他说，前两年只要房地产开发商有房地产，就可以在银行等金融机构融资，但现在不仅对抵押物的资质越来越高，产品的审核流程也比以前长了很多。 银监会这次发布的《通知》，使目前的现状更加严峻。

由于融资渠道不足，目前国内房地产开发商的主要融资渠道仍集中在信托行业。 过去，由于银行代销的房地产信托产品存在许多问题，银行和客户对房地产相关的投资目标保持警惕。 相关行业人士认为，《通知》的发布等于监管机构承认这一现状，加强风控力度。

摩根士丹利首席经济学家乔洪日前在上海接受《每日经济信息》采访时表示，今年是房地产复苏的一年，开发商们开始积极攫取土地，同时也出现了大规模融资的诉求。

据益信托办公室统计数据，今年1~2月房地产信托发型规模为347.24亿元，比达到31.19%，是各类信托产品中发型比重最高的。 另外，据诺亚财富研究报告显示，2月房地产信托发行量较1月持续增长，成为信托的主要投资行业。

房地产信托温度持续上升的主要原因是大型房地产开发商通过信托进行融资，房地产信托的发行规模不断扩大。 “信托的整体融资价格通常在10%以上，对小企业来说可能太高了，但现在获得10%以上的收益率并不那么容易，所以风险也不容忽视。 ’薛建雄告诉记者。

根据益信托业务室的统计数据，从2009年开始，房地产信托的到期规模迅速增加，进入了兑换密集期。 最新数据显示，年、年、年集合资金房地产信托到期规模分别为544亿元、1573亿元、1974亿元。 年仍是房地产信托兑付的高峰期，兑付情况与年相仿，存在风险的事情依然有可能发生。

为防止信托等银行代销的非标准化债权资产带来的风险，本次《通知》复印件中指出，商业银行代销将其他机构发行的产品投资于非标准化债权资产或者股权资产时，必须由商业银行总行审查批准。

对此，上海派投资咨询有限公司总裁姚伟表示，发布《通知》是对今年房地产大规模融资诉求中可能存在的风险的防范措施，是银行用自身风险进行控制的理由，是以风险为源头，采取积极主动的态度

从未来金融组织体系框架来看，姚伟示认为，个人理财市场有可能形成银行、信托企业、第三方理财机构三大全球格局，同时在各自行业经营擅长的产品，不仅仅依靠银行销售，而是承担全部售后服务的风险。