“每经专访全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明：建议赋予农村宅基地完善用益物权 拓宽农民获取财产收益的渠道

本篇文章3297字，读完约8分钟

“困难挑战越大，越要深化改革，消除体制机制障碍，激发内生快速发展的动力”今年的政府工作报告和往年一样，“改革”仍然是高频关键词。

报告确定了通过改革激发市场主体活力，推进要素市场化配置改革，提及“深化农村改革”。

土地是最重要的生产要素之一，农村土地制度改革是农村改革的核心，宅基地制度改革是农村“三块土地”改革中的要点、难点，备受关注。

今年1月1日，新版《土地管理法》正式实施，其中宅基地改革方面进行了许多更新。 《每日经济信息》记者观察到，在全国两会召开前几天，自然资源部加快了宅基地和集体建设用地采购权的切实登记工作，要求年底基本完成这项工作。

作为享受国务院政府特殊津贴的学者，全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明长期致力于土地制度和城市化研究。 作为十二、十三届全国人大代表和九、十、十一届全国政协委员，蔡继明的提案、议案、提案大多是以土地制度和城市化为中心展开的。 今年也不例外。

在接受《每日经济信息》(以下简称“nbd”)记者采访时，蔡继明继续呼吁授予农村宅基地用益物权和担保物权，并建议《土地管理法》中要求“一户一宅”，取消面积受限的规定。

蔡继明认为，现行制度和政策堵塞了农民获得财产收入的渠道。 因此，从长远看，只有赋予农村宅基地与城市宅基地同等的权利，扩大其流转范围，允许以宅基地开采权贷款，才能形成农民脱贫的长效机制。

图片来源:回答者提供

nbd :近年来，一直呼吁赋予农村宅基地以利润物权和担保物权，其背后有何深意？

蔡继明:由于城乡土地的不同权利，同为宅基地，城市住宅用地采用权人对国家所有土地享有占有、采用、收益的权利。 也就是说，可以与其住宅一起租赁、转让、抵押，但农村住宅用地采用权人对集体所有土地只享有占有和采用的权利，不能租赁、转让、抵押。 也就是说没有收益的权利。

根据《物权法》的规定，“益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、采用、收益的权利。 ”。 这证明我国农村宅基地录用权中没有与城市宅基地同等的用益物权和担保物权，这不仅堵塞了农民获得财产收益的渠道，拉大了城乡居民财产收入差距，也排除了农民利用宅基地录用权获得抵押贷款的可能性，用于农村振兴战术的实施

nbd :根据新《土地管理法》，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 你认为这合理吗？ 为什么？

蔡继明:前一个问题涉及城乡土地所有权不平等，这里的问题涉及城乡居民居住权不平等。 《土地管理法》对城市居民住房没有限制。 城市居民可以拥有一栋以上的房子，包括别墅，面积不受限制，自然意味着可以拥有多处国有宅基地的开采权，这些宅基地大多来自农民对土地的征收。 那么，农民在本集团的建设用地上为什么一户只能拥有一处宅基地？

农村居民和城市居民一样有追求美好生活的愿望，随着农民收入水平的提高，居住条件需要改善。 另外，农村集体建设用地总量本身相当于城市建设用地的两倍以上，随着大量农民来城市务工定居，农村大量宅基地已经处于闲置状态，目前农村集体建设用地存量足以满足农民一户多住房面积无限制的需求。 另外，得益于集体宅基地有偿录用制度，占地面积越大有偿录用费越高。 宅基地的供给和诉求始终保持平衡，集体获得的租金在全体村民中重新分配，大家都受益。 为什么会这样呢？

nbd :在城市化急速发展的情况下，有点农村宅基地出现了空缺。 这样的话，农村宅基地就会出现如何退出移动的问题。 关于这个你有那些建议吗？

蔡继明:具体方法因地制宜。 对于东部沿海发达地区的宅基地，可以通过买卖、入股、租赁、抵押等方式入市，也可以参照上海、浙江等地进行宅基地换房。

集体经济组织可以回收闲置宅基地，农民可以在政府规划的区域内按照商定的置换标准更换一定面积的住宅。 农民重新分配的住宅，可以在置换的宅基地上另行选址建设，也可以利用城市国有建设用地。 这样，农民的住宅就具有与城市商品房相同的性质，可以进行买卖、入股、出租、抵押。 闲置宅基地归还集体经济组织后，可以用于工业、商业、娱乐等用途，平衡宅基地更换中采用的国有建设用地指标。

中西部、东北地区由于经济快速发展尚不发达，人口处于净流失状态，宅基地价值不及东部沿海发达地区，农民建设新建住宅缺乏足够的资金支持。 首先可以考虑通过宅基地换房、宅基地换房、联建农住房等方法入市，补贴买卖、入股、出租、抵押等方法。

宅基地换房是指农民将宅基地录用权归还集体经济组织，由集体组织利用，并在政府规划的集中居住区或者中心村取得规定面积的宅基地建房。 与宅基地换房不同，宅基地换房的标的物是新的宅基地录用权，房屋换房是取得新的住宅。 利用农民置换所得宅基地建造房屋的，具有与城市商品房相同的功能，可以进行买卖、入股、出租、抵押。

5月18日，自然资源部发文要求加快宅基地和集体建设用地采购权的切实登记工作，以便年底基本完成这项工作。 你认为切实登记宅基地录取权对开展宅基地改革有那些重要作用？

蔡继明:农村宅基地和集体建设用地采购权的准确登记认证是深化农村宅基地制度改革、构建城乡统一建设用地市场的必要前提。 如果有宅基地和建设用地的聘用权证，租赁、转让、抵押才是有法律依据的。 但是，仅仅发行土地使用权权证是不够的，重要的是法律赋予的功能是什么。

一方面，许多地方确定了对集体建设用地上建设的小产权房确实不进行登记的规定，另一方面，已经完成了确实的权属登记认定，宅基地开采权只限于向集体有偿返还或者集体转让，集体建设用地土地利用总体规划是经营性的 这表明农村宅基地和其他集体建设用地与城镇国有宅基地和建设用地没有同等权利，土地制度改革还任重而道远。

nbd )今年是全面完成小康社会目标实现的一年，政府工作报告定稿，坚决打赢了脱贫攻坚战。 继续推进脱贫和振兴农村工作比较有效，全力以赴，使脱贫群众走向富裕。 你认为农村宅基地制度改革在帮助农民脱贫方面有什么作用？

蔡继明:最近，农村居民人均收入的一半左右来自农民外出务工，而月平均工资接近4000元的2亿4000万农民工，近半年乃至全年都受到疫情的影响，很多人处于失业和半失业的状态，其收入减少属于绝对贫困人口

其二，从2009年开始的脱贫攻防战中，要解决的只有实现“两不愁三保障”的绝对贫困人口。 其贫困线以每年2300元的不变价格为基准，换算成年时价为4000元，按购买力平价计算，相当于2.98美元/人/日，低于世界银行明确的3.2美元的中低收入国家标准。 2019年，中国人均gdp已经突破1万亿美元，进入中高收入国家行列。 参照世界银行5.5美元/人/日的中高收入国家贫困标准，原本脱离绝对贫困的农民又很可能成为相对贫困人口。

我国贫困人口主要分布在农村，重要原因之一是农业劳动生产力过低，我国农业劳动生产率只有第二产业劳动生产率的1/4左右。 年占全国25.04%的农业劳动者创造的农业增加值仅占gdp的7.2%。 农业劳动生产力低下的首要原因之一是每户8.6亩耕地规模太窄。 因此，只有深化土地制度改革，扩大农村集体建设用地市场规模，才能比较有效地增加城市宅基地供给，降低地价，从而降低农民工在城市落户时的住房门槛，、 数亿农民工及其家属完成由农村居民向城市居民的转变，脱离相对贫困人口，并将剥离的大量农田集中在专业农户身上，从而达到土地的规模经营水平，从根本上摆脱相对贫困。

从收入差距的角度看，我国农村居民收入水平相对低于城市居民的一个重要原因是农民财产收入不足。 农民最重要的财产是宅基地。 我国农村集体建设用地19万平方公里，是城市建设用地的两倍以上，其中70%是宅基地，但由于约3亿农民来城市务工，农民工及其家属已成为城市常住人口，大量住宅和宅基地处于闲置状态。 现行制度和政策限制农村宅基地只能在集体经济组织内转让，禁止城市居民到农村买房、租赁土地建房，基本上堵塞了农民获得财产收入的渠道。 因此，从长远来看，只有赋予农村宅基地与城市宅基地同等的权利，扩大其流转范围，允许以宅基地开采权贷款，才能形成农民脱贫的长效机制。