“新国五条细则出台 二手房交易政策收紧信号明显”

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经记者胡健从北京来

有关新房地产调控的所有推测和评估已于今天( 3月1日)晚些时候揭晓。

本届政府换届之际，另一只重拳撞到了楼市。 其中，关于套房的政策无疑是政策最重的地方。

3月1日傍晚，中国政府网发布了《国务院办公厅关于继续房地产市场调控工作的通知》。 其中共包括6个方面，文案与上月公布的新国五条的补充完整，也是业界此前推测的新国五条细则。

连锁市场研究部记者张旭告诉《每日经济信息》记者，此次政策既紧缩又完整，除信贷和税收政策外，在“加强市场监管和预期管理”方面，也给予了地方政府越来越多的管制空之间。

她说，新的监管政策在信贷、税收等市场监管措施以及行政监管措施方面得到加强。 在北京等前期房价上涨迅速的一线城市，市场反转可能更为明显。

制定地方楼市调控时间表和路线图

通知指出，各直辖市、计划单列市、省会城市(拉萨除外)应当按照基本稳定房价的基本标准，制定本地区年度新建商品住宅(不含保障性住宅，下同)的价格管理目标，并在一季度向社会公布

伟业我爱我家的副总裁胡景晖告诉《每日经济信息》记者，新国五条细则中“限价”和“限购”的标准更严格。

中国房地产学会副会长陈国强表示，“这是对以往许多地方方法的一种纠正，商品房价格控制目标显然对市场更有参考价值，原本地方政府就有模糊边界、达到表面效果的嫌疑。”

此前，住建部有关人士向《每日经济信息》记者表示，各地房地产调控目标必须是具体目标或对照指标。 例如，房地产价格增长率控制在5%以内，房地产价格增长率在gdp增长率以下等。

协商和解释责任也出了“江湖”，细则中确定国务院有关部门要加强对省级人民政府住房价格稳定工作的监督和检查。 限购、差别化住房贷款、税收等政策措施不充分，房价上涨过快，应承担商谈和解释责任。

关于购买限制也有新的表现。 限购区必须涵盖城市的所有行政区。 限购类型必须包括所有新建商品住宅和二手房。

胡景晖表示，“限购”区将覆盖全市行政区范围，实行包括新建商品住宅和二手房在内的限购，近30个城市的限购政策将据此发生变化。 迄今为止，部分城市的限购范围仅限于主城区或城市几环以内。

对购房人的要求也越来越高，拥有1套以上住房的非当地户籍居民家庭、不能连续提供一定年限的当地纳税说明和社会保险缴纳说明的非当地户籍居民家庭，应当暂停在本行政区域内出售。

这可能意味着至今为止许多城市利用社会保险补充说明获得购买资格的方法已经被关闭。

关于限制城市的扩大，国务院仍未点名，但再次强调，住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，必须根据上述要求进一步严格调整限制措施。 其他城市房价暴涨的，省级人民政府应当立即采取限购等措施。

二手房政策将成为“重灾区”

此前包括本报在内的多家媒体预计，套房贷款政策和二手房交易政策将成为本轮调控的“重灾区”，细则证实将出台实际措施。

根据细则，税务、住房城乡建设部门应当密切配合，对出售自有住房时应按规定征收的个人所得税，可以通过税收征管、住房登记等历史新闻核实住房原值的，应当严格按照转让所得的20%征收

张旭表示，目前，北京的税收政策按差额的20%或全额的1%征收，但实际上多采取全额1%的征收方法。 统一为差额20%的话，交易价格会明显增大。

据中原地产估算，按目前总额200万的普通二手房计算，(非5年内唯一住房)以前的税费为2万，房主原购房额为50万，新政后按差额的20%计算，也就是30万。 税金增加28万。 相当于房子总额的14%。

胡景晖还认为，在一些房价上涨过快的城市和地区，对于首付30%的顾客来说，首付相当额度上升至45%，首次运营商的购买价格大幅上涨。

细则还要求总结个人住房房产税改革试点城市的经验，加快扩大试点工作，诱惑住房合理支出。 税务部门要继续推进房地产价格判断方法的应用，加强存款交易税收征管工作。

《每日经济信息》记者表示，包括武汉、南昌在内的许多城市已经具备了这一能力，存款交易计税价格将比以往大幅上涨，“阴阳合同”现象也将得到抑制。

在监管方面，细则规定，认真查处限购措施执行中的违法违规行为，有规避限购措施行为的，应当责令房地产开发公司予以纠正的，公司应当与购房者解除合同。 对协助伪造说明资料、骗取购买资格的中介机构，应当责令其停业整顿，并严格解决相关责任人。 情节严重的，应当追究当事人的法律责任。

伊套房的融资政策中表示，细则将严格执行第二套(以上)住房融资政策。 要加强借款人资格审查，严格按照规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得违反不符合贷款政策的借款人发放贷款。 银行领域监管部门应当加强对银行领域金融机构差别化住房融资政策的日常管理和专项检查，对违反政策规定的，及时制止和纠正。

最重要的是，对于房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可以根据在当地城市生活的人民政府新商品住房价格调控目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。

陈国强告诉《每日经济信息》记者，原本人民银行的当地分支机构也有这样的权限，从这个角度看，北京等热点城市和房价上涨过快的城市一定会执行这一政策。

据说从以前开始，套房的首付比率从现在的6成上升到7成，利率也从1.1倍上升到1.3倍。

张大伟说，这一瓶对市场的影响不太大。 目前，市场价格上涨过快的主要是一二线城市，一二线城市二套房购房者支付能力较高。 但是，威慑对市场的影响仍然很大。

政策的威慑力很大

胡景晖分析说，这项政策只是大致确定了控制方向，具体落实需要各部委和地方政府细则。

但是，根据国务院提出的时间表，各地细则基本上将于3月陆续制定。 张大伟认为，此次监管需要各地细则，但从目前市场变化来看，无疑会有非常大的影响。 可以说限制力是仅次于年的限制。 而且这次管制政策将全面落实管制时间，确定各地的执行时间。 会对市场起到非常大的作用吧。

事实上，除了提出确定时间表和操作路线的文案外，细则中很多措辞也非常严格。 例如，加强房地产公司信用管理，建立住房城乡建设、快速发展改革、国土资源、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理体系，及时记录和公布房地产公司违法违规行为。 对有闲置土地、炒土地、藏地惜售、哄抬房价等违法行为的房地产开发公司，有关部门应当建立联动机制，加强取缔。

具体来说，国土资源部门禁止参加土地拍卖，银领域金融机构不得发放新开发项目融资，证券监管部门应当暂停上市、再融资或者重大资产重组的审批，银领域监管部门禁止通过信托计划融资。

北京一位房地产国企官员告诉《每日经济信息》记者，这将再次让刚刚松了一口气的房地产公司紧张起来，在从拿地到经营的所有环节都竖起了毛孔，无论在哪个环节发生违规，对公司来说都很可能成为灭顶之灾。

陈国强还特别指出，市场有形手管制也越来越突出差异化，给地方政府更大的自由度，市场无形手也随之调整，领域和公司随之进行自我调整和修复。

综上所述，此次监管仍分轻重，张大伟认为，统一限购政策对市场影响不大。 目前，限购城市虽然部分城市分地区限购，但都是二线城市中经济相对较差的城市，全面铺开对全国市场影响不大。

但是，二手房税收的调整可能会毁灭市场。 胡景晖表示，二线城市房屋买卖之间价格差异较大，税费将按此差额征收，因此短期内二手房业主与购房者的交易将加快，走上政策的末班车。 二手房交易进入短暂高峰，房价上涨过快的地区尤为突出。

各城市细则相继施行后，各地新建住宅、二手房市场交易量陷入低谷期，价格可能会经历短暂的滞涨期。

张旭表示，从整体来看，新法规将明显扭转购房者的预期，抑制改善性诉求，在一定程度上降低交易换手率，预计成交将萎缩。 在北京这样前期房价上涨迅速的一线城市，这种市场逆转可能更为明显。

“从新国家五条细则来看，预期控制很重要，预期控制的影响会对市场产生‘预期-成交量-房价’的线性影响。 ”陈国强说。