“房地产开发投资增速年内首现回落 预计下半年会整体放缓”

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在房地产调控政策逐渐收紧、众多城市银行机构个人住房贷款业务普遍收紧、利率上升的背景下，房地产产业链下游诉求端对上游的影响也开始显现。 在房地产销售增速持续下降的情况下，房地产开发投资比去年同期首次下跌。

6月14日，国家统计局公布全国房地产开发投资和销售情况数据，显示年1~5月，全国房地产开发投资37595亿元，比去年同期名义增长8.8%，增速比1~4月下降0.5个百分点。

方正证券首席经济学家任泽平认为，房地产的销售和投资相继下跌。 因为考虑到房地产的销售在一年四季度达到顶点，到销售传导到投资为止大约有两个季度的时滞，这个房地产开发投资大概会在一年两个季度达到顶点。

关于今年下一轮房地产投资走势，中国银行国际金融研究所高级研究员李佩珉告诉《每日经济信息》记者，今年下半年房地产调控政策效果真正显现，资金方面是重要原因。 近期银行系统流动性整体偏紧，从贷款方到房地产销售进一步放缓，影响房地产投资持续下跌。

开发投资和销售增速“双降”

数据显示，今年1~5月，商品房销售面积为54820万平方米，比去年同期增长14.3%，增速比1~4月下降1.4个百分点。 商品房销售额43632亿元，增长18.6%，增速下降1.5个百分点。

华泰证券首席宏观研究员李超认为，从结构上看，30个大中城市当月销售面积同比减少39.9%，30个城市销售面积增长23.2%，说明住房市场分化依然存在。 总体来说，未来销售增速将放缓，但在货币化棚改的支撑下，还不算太弱。  

在房地产销售数据持续下跌的情况下，创下两年来最高纪录的1~4月房地产开发投资增速，终于下跌。  

数据显示，1~5月，全国房地产开发投资37595亿元，比去年同期名义增长率8.8%，增长率比1~4月下降0.5个百分点。 其中，住房投资25423亿元，增长10.0%，增速下降0.6个百分点。 住宅投资在房地产开发投资中所占比例为67.6%。

仅从5月来看，李超表示，5月房地产开发投资完成额比去年同期增长7.4%，低于2.3个百分点。 “本月房地产投资的绝对值依然很高，增长率降幅也不大，但必须在年内观察首次降速。 ”

李超表示，5月新开工( +5.2% )、施工+1.8% )、竣工(-12.4% )、土地购买面积(-1.4% ) )的增长率均低于前值，表明房地产投资行为整体放缓。

关于5月房地产投资增长下降的原因，申万宏源分解师李慧勇认为，房地产调控和监管滞后的影响开始显现。

在李超看来，在前期销售火爆的背景下，房地产投资诉求依然存在，要么是5月投资减速，要么主要是地产商对利率上涨很敏感。  

易居研究院智库中心研究负责人严跃进向《每日经济信息》记者表示，近几个月来，一些房企积极做好各类土地储备，拿地步伐等相对较快，投资步伐也相对较快，到了5月份投资数据适中  

预计投资增长率将缓慢下降

对于今年下一轮房地产开发投资的增长，李佩珉对《每日经济信息》记者表示，从下半年开始，房地产市场可能真的到了开始调整的时候了。  

“今年头四个月的房地产没有出现预期的调整情况。 ”李佩玥解释说，从4月份来看，除销售指标略有下跌外，其他指标仍处于较热状态。 房地产价格比上个月涨幅略有下降，但并未特别下降。 一些城市依然在高涨，表明市场状况依然在爆发。  

但是，今年下半年，监管政策将正式生效。 ”。 李佩珉认为，重要的原因在于资金方面。  

李佩玥指出，由于近期银行系统流动性整体趋紧，在房地产贷款方面，无论是开发贷款还是贷款，实质上都呈停滞趋势。 “虽然前4月房地产贷款占新增融资的比重下降了，但从绝对额度来看，实际并没有下降很多，规模为每月4000亿元至5000亿元。 ”

在李佩珉，受资金方面的偏差影响，今年下半年包括个人住房贷款等在内的难度有可能略有上升，有可能是对房地产产生实质性影响的最重要变量。  

实际上，1~5月房地产开发公司筹资增速放缓也备受关注。 数据显示，1~5月，房地产开发公司资金58989亿元，比去年同期增长9.9%，增速比1~4月下降1.5个百分点。  

在到位资金中，任泽平表示，房企到位资金比去年同期增长9.9%，下跌1.5个百分点，其中融资和自筹资金上涨0.3个百分点和1.3个百分点，定金和定金增长率仍居20.3%高位，但个人贷款增长率为 考虑到融资价格上涨、限购贷款，开发商的资金链可能会逐渐紧张。  

李佩珉认为，受资金方面的偏差影响，房地产的销售和价格有可能进一步调整。 其中，销售已经持续调整状态，如果未来住房贷款增长率稳定的情况下有下跌，将会引起销售的进一步下跌。 特别是在资金困难的地区，房价有可能环比增长率下跌，未来涨幅将回落至0，也有可能实现房价的不上涨。

李佩玥表示，综合资金来源紧张等多种因素，房地产销售有可能进一步下跌，在房地产投资信心和情绪降温的情况下，房地产投资增速预计将继续下跌，但幅度并不大。 预计年房地产投资增长率将维持3%至5%左右的水平，与去年相比仍呈正增长。  

李超在《每日经济信息》记者招待会上表示，今年第四季度房地产开发投资增速可能会有不同程度的回落，但预计第三季度整体将缓慢下跌，全年房地产投资增速将达到绝对值6%左右的水平。