“北上广深等城相继调控商办项目：确定不得擅自改为居住房”

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继北京之后，广州、上海、深圳等热门城市相继出台了楼市调控措施，以与商业市场进行比较。 虽然规制力度强弱，但确定商业项目不得结合居住属性，部分城市试图探索建筑、设计方面的规制方法，降低从产品开发的边缘向商业项目居住用途转化的可能性。

随后，在沪、深等地跟进了商业市场监管

3月26日，北京住建委下发控制商务市场文件，称“商业事务类项目(以下简称商务类项目)”，必须严格按照计划用途开发、建设、销售、采用，未经批准，擅自居住等

北京的这些政策，切断了个人在未建设、建设中、经销商购买项目的渠道，也为个人购买二手商家的房子设置了严格的门槛。

时隔4天，广州提出要加强商业房地产项目的管理。 “房地产开发公司的销售者经营房地产时，销售对象必须是法人的法人公司购买的商业用房地产不得作为居住使用，再次转让时必须转让给法人公司。”

4月21日，成都多部门联合发布《关于进一步加强商业事务类建设项目管理的通知》，要求商业事务类建设项目严格按照规划用地性质和规划许可开发、建设、销售、采用，严禁擅自变更为居住用途

当天，上海在土地转让合同中确定，办公用地不得建设公寓式办公项目，要求商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。

5月12日，深圳也发行了限制商业事务转移性的文件。 未来五年，商业事务、研发住宅的公寓搬迁、面积盗窃、改建将受到严格限制。 “新政出台后，这样的设施将越来越多地服务于办公室诉求。 也就是说，不太能服务于居住诉求。 》易居研究院智库中心的研究总监说，对之后的深圳商业项目有有利空效果。

迄今为止，北京、上海、广州、深圳、成都等多个城市落地比较商业项目的监管政策，从城市类型来看，基本集中在一线城市和部分热点二线城市。

商业属性向多城市订单管制产品设计的回归

无论从政策文案篇幅还是发布时间、后续配套措施来看，北京对商业项目的管控都是最严格的。

“3·26之后的一个多月里，北京商务市场的实际成交大幅下跌。 》中原地产首席拆船师张大伟直言，被誉为历史上最严格的商业交易限制政策，明显打击了迄今过热的商业交易市场。

综观许多商业法规的政策，不得随意变更为居住用途，成为了根本。 房地产开发公司违反规划将商业房地产项目变更为居住用途的，一律采取“调查后认真解决”的坚决态度。

另一方面，各地的限制力也有所不同。 在北京以外的城市，还没有确定对个人商业贷款购买业务进行限制。 深圳、成都等地侧重于供应侧的产品设计管理。

关于开发公司新报建设商业项目的最小分割单位，北京比较宽松地限定为500平方米以上，广州为300平方米以上，深圳只要求部分比例。 在转让方面，北京和广州规定购买的商业设施可以转让给法人、个人，但广州在转让方面设有“附加条件”。 也就是说，个人取得不动产证书两年后可以重新转让。

为什么要限制呢？ 打击投机炒作，限制人口流入

“商业项目活跃的主要原因是住房限购和住房高端化。 因此，住宅土地上大量设置了公共建设类的房地产。”说起商业市场曾经的热度，张大伟认为与人口增长无关。

张大伟表示，京沪等一线城市常住人口住房诉求较大，以商业、酒店、办公室为名的项目，通过分割产权、改变商业立项的招聘属性，以“类住房”为卖点，在用电、用水方面处于边缘地位。

但是，由于用地性质不同，商业项目和商品住宅有明显的差异。 首先是产权40年或50年，不具备住房补助(学区房等)，居住密度大、户型小最重要的是，房价比该地区商品房价下降50-60%。

“房价低，没有限购是选择商业项目的首要原因。 ”许多购买过商业项目的受访者告诉中新网记者。

为什么要控制商业市场？ “首先是计划的问题，与住宅配套的商业反而具有居住属性，与计划相悖，也无法跟进相关配套。 另一个是人口问题，例如北京、深圳等商业项目居住人口庞大，另外由于商业地地价低，开发商在商业地取得土地，但以房价出售，获得额外的利益。 ”张大伟说。

中国人民大学公共管理学院土地管理系副教授郑华在接受媒体采访时指出，商业管理将确保住宅的住宅化、商业经营的商业化，减少商业经营的房地产客户群体，降低开发商经营产品的热情，降低商业经营类土地的转让溢价水平。 “取缔商业市场上的投机行为，在一定程度上限制了人口流入无序的大城市。”

还没结束！ 正在尝试规范越来越多的城市和商业市场

“城市正在酝酿，或者开始掀起堵塞新的“商改住”、“辩改住”的政策浪潮。 ’张大伟预计到目前为止，由于限购住房而购买商业项目的投资诉求，以及面临较大的风险。

记者预测，深圳、上海将跟进商业监管的严峻跃进表示，未来，一些热点城市将积极跟进商业项目限购，监管强度将与北京不相上下，但“即商业项目无法与居住属性挂钩，

从严跃进的角度看，在政策力度上，以北京为代表的限制直接销售或允许销售的措施最为严格，管制效果最为明显，但后续的主流模式，可能是规范供给侧，积极管制产品设计。

“北京、广州今后不排除对存量房地产出台新政策。 例如，比较出售或转让部分住房的购房者进行合理诱惑。 ”据说业内人士被记者拆散了。