“一线楼市火爆背后难掩“不自然”：三四线楼市现有存量要卖30多家月”

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自从中央经济实务会议确立“脱库”为今年经济实务五大任务之一以来，各地脱库措施频发。 但从目前的情况来看，效果并不理想，城市间分化趋势继续加剧，三四线城市储蓄率仍达30多个月，这些城市现有的房子30多个月必须售罄。 那么，去库存有多难？ 哪里很难？ 专家表示，各地都必须充分认识到，远离库存是“长期战”，没有“猛药”。 因此，脱销库存政策必须考虑城市政策长短相结合。

去三四线城市库存有多难？ 存款率还有30个月以上

“当前，住房市场进入结构过剩时代，房地产市场分化趋势加剧，与一线城市房地产市场的火热爆发和存量政策预期背道而驰，但三线市场仍深陷泥潭。 ”中原地产首席拆师张大伟说。

根据国家统计局的数据，1月至2月，全国房地产开发投资9052亿元，比去年同期增长3%。 投资增速转暖，但库存再次增加。 截至2月底，全国商品房待售面积为73931万平方米，比去年年底增加2077万平方米。

从地区来看，中西部楼市库存速度比东部慢。 根据上海易居研究院公布的最新数据，今年一季度，中西部30个典型城市商品住宅成交面积分别为3507、1495、1138万平方米，比去年同期增长63.3%、25.5%、-9.3%，中西部城市成交量落后东部，西部

根据该策咨问研究部的监测数据，2月份三四线城市商品住宅累计库存比例为32.07个月，比去年同期减少14%，但仍远远超过合理区间的15个月，大部分三四线城市库存不足压力仍较大。 根据上海易居研究院的监测数据，2月份全国35个典型城市中，12个城市的库存比去年同期有所增加。 其中，广西北海、甘肃兰州、安徽淮南和鞍山、山东烟台和济宁、广东茂名等三四线城市库存销售比普遍在20个月左右。 以兰州为例，截至2月底的储蓄率为20，比1月18.2个月扩大1.8个月。

供给过剩和诉求不振并存，库存回收政策的效果下降

面对大量库存，进入今年以来，中央和地方频繁增加“药量”，各地纷纷以放松放贷、盘活公积金贷款、降低税费、改造贫民区、加快货币化补贴为退出库存的动力。 但是，市场反应与政策初衷之间出现了背离，原本库存就是“重灾区”的三四线城市由于土地供应过剩、产业基础脆弱等原因，库存不足的压力不断增加。

福建三明市国信房地产开发有限公司社长巫朝魁表示，6年来，企业共开发了17万平方米的楼盘，至今仍有8万多平方米的库存。 据福鼎市介绍，常住人口30万左右的县级市，销售楼盘近20家，楼盘从四五年前开业至今不到一半。 楼盘运营商顾问张清云表示，“目前平均价格为每平方米5000元左右，甚至可以打九折。” 该市建设局总工程师江晓鸣表示，除了去化效果不尽如人意、诉求差、小户型不合理等原因外，几年前还出现过供地过快、供需失调的情况。

中国指数研究院拆除师刘雪瑞介绍，河北省唐山经营用地成交量年攀最高峰，近三年成交地块总建筑面积3592万平方米，同期年销售面积仅为263万平方米。 根据这个拆迁速度计算，近三年成交的地块拆迁需要13年。

中原集团研究中心总监刘渊认为，三四线城市供给过剩，一方面住宅和土地库存过高，另一方面受产业基础薄弱等影响，人口增长缓慢或负增长，楼市供给超出需求。

“大城市虹吸效应加剧，吸引了许多三四线城市和小城镇人口，库存的压力进一步加剧。 ”南京大学城市科学研究院副院长胡小武认为，楼市供给侧的问题只能通过自行完全调整来优化。

没有可以一劳永逸解决的“处方”，丢库存是“持久战”，需要长短一致

业内专家分析当前库存形势表明，在这样的规模下，无论是否增加，各地政府都要做好“持久战”的准备，没有“药方”，因此去库存需要长短搭配，要看城市情况

业内人士表示，在当前房地产市场结构过剩的大格局下，三四线城市库存管理应从供需两端着力。 短期内，严格控制土地上市，调整库存，开发多用途房，增加适合市场的产品等； 从长远来看，加快推进产城融合和户籍制度改革，增加城市就业，让新市民享受平等的公共资源和服务……从根本上实现三四线楼市的良性循环。

具体来说，在供给方面，高库存企业三四线城市政府要加强政策协调性，限制土地供给，重点消化库存。 湖南省目前确定了存量拆迁周期超过36个月的地区，房地产开发用地新增审批和供应等基本停止的福建省对存量，特别是商业办公室存量明显过剩的市县，暂停了商业办公室用地的供应。

诉求层面上，业内认为三四线城市政府可以继续在信贷、税收等方面加大对潜在购房人的支持力度。 例如，为三四线城市定制一点政策，银行监管部门根据城市政策，灵活掌握首付住房贷款的认定范围，实行更低的首付，制定变更住房住房保障房确定的时间表和优惠措施等。

消除三线城市房地产库存压力，包括农民工在内的新市民成为主力军。 为此，专家建议将农民工、个体工商户等纳入公积金保障范围。

据记者整理，湖南、安徽等省已经确定将有稳定就业的城镇农民工、城镇个体工商户、非全日制工人和其他灵活就业、自由职业者纳入住房公积金缴纳范围，河南、甘肃建立了稳定的劳动关系

从长远来看，三四线城市需要在产城融合、户籍制度改革等方面努力，增强城市包容力。 专家表示，提高农民工进城购房意愿，推进户籍制度改革至关重要。 住房制度改革必须以满足新市民的诉求为出发点，全面推进和完善居住证制度，确保农民工和户籍居民平等享受公共服务和基础设施。