“人民日报：房贷新政后 房价会涨吗？”

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■住房贷款新政提高市场信心，防止跌倒作用明显

■受当前市场供求关系的影响，房价再次暴涨的概率很低，“以价换价”仍然是开发商的首要战略

■房地产市场目前整体供需基本均衡，局部处于相对过剩的状态，房地产市场的调整还处于“脱泡沫”的阶段

出现提高自信的效果

10月第四周一线城市成交量超过1万套，达到去年以来最高点

日前，央行、银监会发布了住房贷款新政。 拥有一套住房并结算了相应住房贷款的家庭，不仅可以再次申请住房贷款，还可以享受最初的住房贷款优惠政策。 另外，对于拥有2套以上住房并结清相应住房贷款的家庭，不通过行政手段禁止贷款，而是由银行领域金融机构仔细掌握首付比例和贷款利率水平，并具体明确。

房贷政策的背景包括，今年以来房地产市场首次进入市场自发形成的调整期，以及此前流传至房地产市场的“金九”成色不足。 另一方面，楼市成交量近年来新低。 根据房网数据监测中心的统计，9月全国主要35个城市的新建筑数量比去年同期减少6.14%。 以一线城市广州为例，9月份市辖10个区网络合同面积创近10年新低，库存周期上升17个月。 另一方面，楼市价格的回调还在继续。 根据国家统计局最新数据，9月份全国70个大中城市房价全面停止环比上涨新建住房和二手房价格同比下降的城市分别为58个和52个，比8月份增加39个和20个。

连锁房地产市场研究部的张旭分析说:“今年房地产市场的调整范围和程度是前所未有的。” 今年9月，二手房价格下跌的城市分别达到69个和70个，限购滑坡期的年1月也分别仅为48个和54个。 “本轮市场自发调整对楼市的影响深度将超越以往的行政调控政策，影响更大、更持久。 ”

在这种背景下，住房贷款新政对稳定市场预期产生了重要影响。 中原地产监测40个主要城市数据显示，今年“十一”七日商品住宅交易量为历年来最低，比上个月减少35%，但随后楼市交易逐渐回升，周交易量连续突破，特别是10月第四周，一线城市周交易量1万亿。

据记者走访的几家房地产中介机构介绍，今年“十一”以来，二手房挂牌量明显增加。 “房贷新政将向10月市场注射强心剂。 ”张旭表示，新增客户是市场回暖的重要特征，也是市场此后快速发展的重要条件。

国庆以来，各地成交量明显上升，房贷新政和各地放松管制政策对市场的影响逐渐显现。 》中原地产首席拆房师张大伟拆房认为，虽然房贷新政对市场信心增强、止跌作用比较明显，但成交量反弹幅度仍要看后续信贷释放情况。 “限购政策持续3年，透支发生后不久，此次房贷新政的首要受益对象——改善型诉求，将成为下一阶段市场的重要支撑力。 ”

房价暴涨的概率很低

在北京市场，房价出现了企业稳定的迹象

改进型的诉求确实已经进入市场。 看到房贷新政的消息，北京的谢放弃了和家人一起去广西度假的计划。 “必须抽出时间看房子。 新盘和二手房都要看。 不要失去机器。 ”

原来，年，女儿出生，随着母亲搬家，谢先生在北京南三环的一间屋子里窘迫了。 私人空之间的不足不断引发家庭矛盾，谢先生觉得必须重新购买大房子。 谢先生说:“以前的贷款政策对像我这样换房贷自己住的人不公平。” 谢先生，第一套房的贷款已经还清了，但是根据过去的政策，房贷必须在第二套房解决。 首付7成，利率是基准利率的1.1倍。 在住房贷款有了新政策的现在，谢先生在11连休一口气看了4个新盘、20多个二手房，还咨询了几家银行。 “现在可以享受住房贷款的最初政策。 首付只有3成，即使利率不打折，买房的压力也小了！ ”

谢先生这样的改善型诉求确实加速了上市。 根据连锁房产提供的北京市二手房交易数据，今年6—10月成交的房源总价范围中，250万元以下低价房源成交率10月明显下降，250万元—400万元房源成交率大幅增加。 10月27日，单日网签成交达到632套年内最高，这些迹象都表明，要求改善性的顾客在不断增加。

住房贷款降低了改善型住房购买价格，也有不少人担心房价再次暴涨。 “久违地传达了要救市的消息，结果政策力度比预想的要大。 ’国庆节期间，北京居民霍先生每天接到四五个中介的电话，询问是否要乘新政买房。 推荐的楼盘从北京到威海，从青岛到杭州，不够。 “我期待着由于这次楼市的调整，房价会进一步下跌。 现在买房只认贷款，房价还不贵！ ”。

事实上，在具有标杆意义的北京市场，房价确实呈现出企业稳定的迹象。 根据连锁房地产的数据，国庆期间，北京存量住房的降价住房比例从9月的87.4%降至75.2%，为今年3月以来首次降至80%以下的水平。 10月份第二周下调报价的存量房源比例进一步下降15个百分点，同时成交房源议价幅度进一步收窄，新增房源价格较上周上涨1.3%。

但是业内人士认为，受目前市场供求关系的影响，房价再次暴涨的概率很低。 “房贷新政只是一个稳定的预期，回暖市场的核心原因还是8月和9月房价维持在相对稳定的低位水平。 ”张旭说。

如果前期库存未消化，下半年进入新市场，“按价格调换”仍是开发商的首要战略。 张大伟解体表示，今年“十一”长假，武汉、成都、杭州等地部分城市市场成交明显好于去年同期。 房贷新政除了刺激购房人入市信心、取消限购和吸引大量外来人口到省会城市购房外，最重要的是开发商积极开展“以价换房”，可以比较有效地吸引改善型居住诉求。

“信用落地落实、市场本身的供求关系和价格因素仍然是影响市场成交能否持续回升的重要因素。 ”张大伟说:“随着9—10月供应高峰的到来，各地成交也达到了年内的高峰。 但是，在当前新盘销售率、库存等指标的压力下，开发商只有通过合理定价才能将供应高峰变为成交高峰。 ”

大楼的分化是不可逆转的

从整体来看，房地产市场的调整可能还需要经过一个阶段

“当前房地产市场的根本特征之一是地区差异，不同地区房地产市场的发育程度、面临的首要矛盾很大。 从整体来看，房地产市场的调整可能还需要经过阶段。 ”。国务院快速发展研究中心宏观经济研究部部长余斌表示，尽管目前住房贷款新政出台，部分地区取消限购，但房地产市场的调整总体上仍处于“脱泡沫”阶段。

事实上，房贷新政也不能逆转大楼的分化格局。 在许多二三线城市，去库存仍然是个重点。 今年10月11日，青岛绿城诚园项目二期出现六五折销售的消息后，老业主对卖场造成冲击。 但是，在城市常住人口不足北京1/4的青岛，商品住宅库存已经是北京的两倍，库存周期达到26个月。 即使有房贷新政，“降价跑量”也是开发商必须选择的必然选择。

“房地产市场目前整体供需基本均衡，局部地区相对过剩。 要使房地产市场软着陆，就必须切实减少住宅新开工面积，防止供应过剩从局部蔓延到全国。 ”余斌表示，进入今年以来，住宅新开工面积大幅下跌，市场预期开始调整，中长时间对房地产市场的稳定运行利大于弊。 “近期调整力度较大，整体经济下滑压力不断增加，但我们必须看到，市场调整是房地产业必须经历的阶段，也是“短痛代替长痛”的实用选择。 ”

稳定供应，且许多基本和改善型住宅的诉求尚未释放。 目前，我国城市家庭拥有一套以上的住房，但不同人群的实际占有率不均衡，住房套现率也有待提高。 在住宅政策中，也有必要弥补政策性住宅金融体系这一短脚，更好地支持“居住之所”。

“最近，央行通知商业银行加强对首次购房和改善性购房的扶持，但鉴于商业银行未作出积极应对，我国应建立政策性住房金融体系，支持居民获得基本住房，并妥善改善住房条件，而且这种扶持是市场周期的 ”清华大学房地产研究所所长刘洪玉建议。

刘洪玉表示，目前，住房供给侧政策性住房金融随着国家开发银行住房金融事业部的建立基本成型，但住房诉求侧政策性住房金融形态仍在研究探索中。 在他看来，只要按照今年10月中旬发布的《住房公积金个人住房贷款业务快速发展通知》，实现住房公积金个人住房贷款资产证券化，就可以改善住房公积金体系的流动性，大大提高住房公积金体系支持居民住房支出的能力 “如果配合公积金异地贷款、资金统筹录用改革、扩大制度覆盖范围、统一管理体系、合理分配增值收益、完善监管体系、提高透明度等改革，就可以承担住房政策中呼吁基层住房金融支持的任务。 ”

原文链接: finance.ifeng/a/1110/13261266 _0. shtml