“地方政府被房地产绑架：为短期收益持续造鬼城”

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新型城市化为什么不重新走上“鬼城”的道路？

新的城市化开始了，各地都期待着它。 在过去的城市化进程中，一些地区由于规划和定位的不明确，许多城市开发区产业同质化竞争加剧，基础设施建设滞后，房地产的无序开发导致了鄂尔多斯“鬼城”一样的失败案例。 专家表示，城市化不等同于房地产化，产业的培育和引领才应该是推进城市化的动力，工业房地产可能是产业快速发展的“线索”。

房地产不应该成为城市化的“先头兵”

内蒙古自治区鄂尔多斯市新城区康巴什由于建设定位不明确，产业尚未形成拉动当地就业和经济快速发展的形式，在基础设施尚不完善的情况下，盲目推进房地产业开发，形成了著名的“鬼城”现象。

和鄂尔多斯一样，国内很多城市在新城区城市化建设过程中，cbd、大楼四周被荒地包围，新建住宅区和未拆迁的平房狗牙交错的景象随处可见。 在这些失败案例的背后，凸显出产业缺失对整体快速发展的重要影响，房地产业将不会成为未来城市化中的“领头羊”。

在日前召开的新型城市化快速发展论坛上，戴德梁行高级董事、北亚区战略快速发展顾问部主管陶汝鸿认为，产业的准确位置和快速发展是决定园区快速发展能否取得成功的关键。 产业决定就业，就业决定居民自来水、互联网、交通等配套基础设施是居民能否落户的重要因素空燃气、水源等居住环境也同样可以决定吸引力。

陶鸿说，中国城市化快速发展面临的首要问题是土地城市化比人口城市化快，过分依赖房地产业，忽视了城市补助和城市交通建设。 比较以上问题。 他认为，成功的城市化需要关注完整的产业结构、健全的配套设施、舒适的居住环境和便利的交通。

产城融合可能成为新型城市化的新途径

以前流传下来的观念认为，工业地产的投资期限长，收益率低。 这是因为在过去的城市化进程中，地产商和其他投资者，甚至政府都倾向于商业地产和住宅地产的开发。 而且，工业房地产开发要依靠当地政府的相关政策，土地指标落实、产业政策组合、当地人才和物流资源配置、行政色彩浓于商业和住宅房地产开发，受政策变动的影响较大。

戴德梁行中国区工业及物流地产部主管苏智渊认为，对于城镇化建设，真正直接创造价值，给当地带来就业和税收，进而引领整个新园区产业的快速发展，有赖于工业地产的开发和相关公司的进入。

专家表示，就工业地产而言，城市化可以带来以下机会: 一、土地流转市场开放，工业用地投资市场活力有望加强。 二、产城融合将成为未来工业园定位的必要因素； 三、加强物流对城市快速发展的拉动，推动周边商贸、商业、产业、居住氛围的快速发展，带动区域产业快速集聚； 四、城市化相关利润高的产业会反映当地的产业机会，弥补当地产业的不足。

产城融合应该是工业房地产未来的新方向，地方政府在未来开发产业园时，越来越多地整合综合商住功能和产业功能，而不是只考虑产业。 在产业快速发展成熟的基础上，服务业以及住宅、商业房地产领域随着快速发展，都在为城市化发挥作用。

鱼和熊掌不能兼得

苏智渊认为，工业房地产的最大优势与政府、政策关系密切。 因为这不太可能形成完全市场化的运营方式。 因此，工业房地产开发商必须保证与政府保持非常密切的交流。 这样的特征还导致政府行为容易超越市场规律，容易介入市场。

大型制造公司不同于现代服务业公司，不仅需要土地投资，还需要一系列设备、技术的引进和消化，需要稳定长时间的投资环境。 政府越来越关注税收、就业和gdp“马上见效”的效果。 虽说是这样的“拉长线”，但是不能“钓大鱼”的领域往往不感冒。

“北京南部的固安新城在建设之初就强调产业融合，产业领先，但没能做到。 其开发的孔雀城居民大部分实际上不是固安，而是在北京工作。 ”清华大学房地产研究所副教授郑思齐表示，政府必须平衡以工业房地产开发为先导的产业先行和房地产的短期收益，“鱼和熊掌不可兼得”，为了短期税收和其他收益，只能继续创建“鬼城”。

戴梁行大连和沈阳企业总经理赵欣认为，在未来城市化快速发展的形势下，政府前瞻性规划和基础设施的完整性、开发公司参与城市运营和差异化产品开发、两者的相互促进与合作已成为支撑地区快速发展的重要因素。 (吴昊张建) )。

原文链接: finance./ China/0414/0821 18787935.shtml