“以房养老乱象丛生：谁有资质开展？”

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近日，记者从一家保险企业收到一份，在保监会下发给保险企业的《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)。 根据稿件介绍，保监会决定开展老年人住房反抵押养老保险试点，并对试点实施的基本概要、考试资格的申请和考核、考试产品等提出了详细要求和规定。

但是，据记者调查，《征求意见稿》出台后不久，非保险机构就早早锁定了商机，在保险企业养老产品还未成型之前，率先推出了养老产品。 这些机构中，有的自称房地产企业，有的自称第三方基金销售企业，有的在建设中也开始销售相关业务。

虽然看起来像是保险公司主导的住宅养老市场，但实际上已经有很多其他机构“潜入”其中。

多机构抢夺市场

去年11月，保监会在住房养老的政策措施上召开了小规模闭门研讨会。 今年1月，对包括幸福人寿、平安、泰康、本、联合、中美大都会、中宏在内的7家保险企业的住房养老产品进行了调查。 3月11日，因住房养老在北京右安门试点，由中国房地产开发集团董事长、幸福人寿保险股份有限公司监事会主席孟晓苏亲自坐镇。

前几天，作为试点对象的右安门街道办事处在住宅养老相关人员告诉本报记者时，保监会发布了新通知，因此同一产品最早有可能在4月中下旬上市，“这几天咨询者很多，现在可以登记预约。 ”

在各保险公司调整住房养老产品的这个空阶段，已经有很多非保险机构推出了住房养老产品。 这些产品的申请流程简单，操作方便，已经有很多顾客在处理。

近日，一家非保险机构住房养老产品推销员丛女告诉记者，所属中尚资本有限企业已有成型的住房养老产品。 目前，一年期、三年期、五年期产品已经成熟，终身制养老产品也将在清明节前上市。

记者去企业一看，丛先生说，企业正在装修，在企业中的沟通不方便，但他说:“合同上都有律师的证言，请放心。” 丛先生表示，该企业是由北京国资委和招商银行合资设立的，但记者在相关网站上未找到相关新闻。

自称是华裔房地产公司员工的张经理表示，企业最近也在做使用住房贷款的产品，运营模式如丛先生所述，但企业收取0.8%的住房贷款作为手续费，“市场上很多机构收取1%-2%的住房贷款作为手续费，

据中国宏盛投资基金管理有限公司相关人士曹经理介绍，目前企业有3种住房养老产品，如果老人收留房子，将“不影响老人居住、招聘、租赁、房产增值，同时不花一分钱，获得9%的年化收益，以‘月薪’的形式指定账户。

据记者统计，目前，除保险企业外，北京还有10多个机构主张有住房养老产品，部分此前曾协助客户住房抵押贷款中介结构，但近期也主张设计了住房养老产品。

在家养老谁有资质

《国务院关于加快养老服务业快速发展的若干意见》中提到:“鼓励探索开展老年住房反向抵押养老保险试点”，但没有提到保险企业要开展住房养老机构。

民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹森·裴此前表示，根据职责分工，“在家养老”试点方案由保监会主导，会同民政部等部门制定具体操作办法和实施细则。 近日，保监会下发的《征求意见稿》只规范了保险企业开展住房养老服务，也没有提到非保险机构不能开展住房养老服务。

由于没有明确规定非保险机构不能靠住房养老，南京市民政局在此前印发的《南京市老龄化事业快速发展第十二个五年计划》中规定，“在商业保险公司、商业银行或住房公积金部门设立公益性中介机构，‘靠住房养老’。

最近，市场上出现了各种住房养老机构，住房养老产品呈现玉石混乱的态势。

但其实保监会的《征求意见稿》对开展住房养老试点的保险企业进行了严格的限制。

保险公司开业需要5年以上，符合规定注册资本不低于20亿元的保险企业偿付能力管理规定，具备试点申请时上年末及近季度末偿付能力充足率不低于120%的较强的保险精算技术，可以对反向抵押养老保险进行科学合理的定价 具备有物业管理专业人员，有能力进行抵押物业日常维护和依法处置的完整的公司治理结构、内部风险管理和控制体系，可以对逆向抵押养老保险业务实行专业管理和独立核算。 试点保险企业应当在每月5日前向中国保监会提交反向抵押养老保险进度报告。 复印包括但不限于业务开展情况、存在的问题、对考试业务的意见和建议等。

另外，根据《征求意见稿》，保监会将适时指导中国保险领域协会建立反向抵押养老保险销售人员资格考试制度。 准备养老业务的某机构人事部门人员告诉记者，目前企业正在招聘养老解说员，没有学历要求，只要能清楚地解说相关业务就可以了。

非危险企业的产品设计混乱

保险公司目前还没有成型住宅养老产品，但从《意见征集稿》中可以窥见保险公司未来住宅养老产品的轮廓和框架。

保监会规定，试点期间，单个保险企业开展试点业务、接受抵押住房的判断价值总额不得超过4%×上年末总资产不超过200亿的部分+ 0.2%×上年末总资产超过200亿的部分。 单一反向抵押贷款养老保险合同首次住房贷款金额不得超过500万元。

另外，试验产品分为参与式反抵押养老保险产品和非参与式反抵押养老保险产品。 参保型产品是指保险企业可以参与住房增值收益的共享，通过定期判断，投保人将抵押的住房价值的增加值按照合同约定在投保人和保险企业之间分配。 非参与式产品是指保险企业不参与住房增值收益的共享，抵押住房价值的增加归于投保人。 保险企业应当在保险合同中确定犹他的起算时间、长度以及在犹他豫期内规定客户的权利。 豫期不得短于15个自然日。

目前充斥市场的住宅养老产品一片混乱。 丛先生说，他们的住房养老产品的运营模式如下。 首先，企业要求“关系好”的银行进行判断，发放住房养老贷款，贷款额度进入企业账户后，企业每月向银行支付贷款利息、老人生活费，部分额度作为准备金。

限额为:企业委托银行和房地产判断机构判断房地产，银行按判断价格的60%发放贷款，如判断价格为100万元，银行发放60万贷款。

记者质疑老人寿命超出企业预期，房价下跌，出现损失怎么办。 丛先生说，企业目前有两种方式应对损失。 一是配备专业人才判断老人的健康，根据判断决定向每位老人每月发放养老金。 另外，企业进行银行贷款投资，“企业有专门的投资团队，投资收益抵消银行贷款的利息”。

她表示，企业已经与一些财险企业合作，购买相应的财产保险，如果老人的寿命超出预期，更多的部分由保险企业承担。 之后，我询问了华泰财险、国寿财等财险销售人员，他说:“我从没听说过这样的险种。”、“我不知道有这样的险种，需要咨询企业方面。”、“这个暂时不能担保。”

另外，企业的第二个住房养老产品是“套期保值”，双方共同分享住房贷款，以理财的利益套期保值银行的利息，在老人去世之前每月发放养老金。

面对记者的质疑，曹司长告诉记者，“企业有专门的投资渠道，最低利率也达到26%，所以企业不收取手续费，除每月支付养老金外，分红也可以还给老人。”

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