“全国人大代表、建业地产董事局主席胡葆森：三四线楼市不会崩盘 房价不可能下降”

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经过记者王杰从北京出发

新型城市化成为焦点，再次在“两会”上成为话题。 这也意味着三四线城市面临着新的快速发展机遇。 迄今为止，三、四线城市的风险屡有提及，“空”城市、大盘、滞销”也成为三、四线城市的标签。

全国人大代表、建筑业地产股份有限企业董事局主席胡葆森在接受采访时表示，各公司的风险应对能力各不相同，认为第三线崩溃不是别有用心，而是能力不足。 关于公司也不能一概而论，三四线城市也有了不起的公司，也有在一线城市破产的公司。

胡葆森告诉《每日经济信息》记者，公司之所以能在三四线城市盈利，是因为经过多年对这些城市市场规律的探索，找到了适合市场特点的快速发展模式，进而找到了切实可行的战术。

泡沫只是个别城市的情况

李克强总理在政府实务报告中提出，城市化是现代化的必由之路，是打破城乡二元结构的重要依托。 在今后一个时期，将重点处理当前的“三个一亿人”问题，促进约1亿农业转移人口的定居城市，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，吸引约1亿人进入中西部地区的邻近城市化。

胡葆森表示，过去20多年，是中国城市化的前半年，中国城市化要提高到70%左右，还需要15年~20年的时间，这是中国城市化的后半年。 他认为，中国城市化目前进入中期阶段，城市化前20年的重点在大中城市和沿海城市。 这些城市是改革开放的前沿阵地，有些是因为大城市劳动就业能力强，技术密集。 未来20年，一、二线城市化将推进优质城市化，除了处理已进城人群的“人”城市化问题外，重点将从大中城市扩展到中小城市，三、四线城市据此被业界视为“红海”。

根据克瑞研究中心发布的《城市房地产快速发展风险排行榜》，三线城市大多外出务工人员比例较高，城市常住人口普遍低于户籍人口，对市内新建住房的诉求比较淡薄。 由于经济总量相对有限，中心地区土地供应相对充裕，三线城市土地供应过剩。 这个大多数城市的房地产待售库存一直处于增加之中，整体供需风险很高，高库存对这些城市难以走出去造成了影响。

3月6日，全国政协委员、住房和城乡建设部副部长齐骏介绍说，库存量超过月销售量的12倍~15倍，1年至1年半的销售量为高库存。

胡葆森表示，中西部地区大部分城市都没有这个问题，有问题的城市只是个案。 胡葆森向记者记帐，3亿人进城，人均诉求30平方米，据此计算，这意味着90亿平方米的开发量，这对开发商来说意味着机会。

胡葆森还表示，房价不会下跌。 他说，强烈的诉求支撑着价格，价格左右着商品房的价格。 土地、劳动力、原材料价格、银行利息费用、开发商工资水平没有下降，房价不会下降。

有根据地就能对抗大企业

胡葆森表示，县城的支出能力确实没有三线城市强，三线城市没有二线城市强。 成熟的开发商根据这个城市的人口规模、经济快速发展水平、人们的收入和支出能力明确产品定价、开发规模、社区位置和产品形态，根据市场规模明确开发方向、开发计划和开发节奏等。

据他介绍，河南完全有资格被称为中国城市化的缩影，人口几乎占中国的十分之一。 河南有108个县，包括一点中心镇。 下一个城市化的重点是从大型城市不断向这些中小城市发展。

胡葆森表示，在三、四线城市不理想的情况下，之所以在河南三、四线城市扎根，首要是“考虑到公司自身的资源状况”。 早在2005年，他就已经预测了今天房地产市场结构的变迁。 也就是说，大型开发商占第一市场份额，各城市前十大开发商中有6-7人不是本地开发商。 为了对抗这些大企业，必须有自己的“根据地”，没有根据地的盲目的全国扩张容易遭遇失败。 为此，胡葆森选择在河南扎根。

恒大、绿地、万达等全国性大企业已经进入郑州市场，给当地房企带来了不小的冲击。 在这种情况下，胡葆森认为，一点点的大地产商进入河南市场，引发新的竞争局面，建筑业也将调节自身的战术战略。 例如，加大服务体系制度建设，发挥自身客户资源的特点。 建筑业22年处于一个市场，客户资源必须多于刚进入的地产商，通过为原业主服务，可以应对建筑业开发转型的问题，这也是探索新的快速发展模式。

胡葆森表示，建筑业本来就是买房、建房、取钱后再去买地的，是快速周转型的。 今后，我们将提供新的社区服务，通过服务升级寻找新的利润增长点，从单纯的开发者转型为新的生活习惯服务商。

业内人士表示，商业地产泡沫正在加剧，建筑业集团也将密切关注这一块的投资。 以建筑业十八城综合体为例，胡葆森表示，建筑业十八城(含办公楼、院线、酒店)拥有的面积一般在10%左右，通常不超过15%，这个比例因时期而异。 目前，建筑业正在快速发展规模，现金流指控迫在眉睫，自持并不多。 到了500亿规模，持有规模逐渐变大，这也与公司的快速发展阶段有关。

◎胡葆森:

中国城市化目前已进入中期阶段，未来20年的着力点将从大中城市扩展到中小城市。 计算3亿人进入城市，人均诉求30平方米，这意味着90亿平方米的开发量，这对开发者来说意味着机会。

房价没有下跌，有强烈的诉求支撑，价格左右着商品房的价格。 土地、劳动力、原材料价格、银行利息费用、开发商工资水平没有下降，房价不会下降。