“仅凭还款承诺 南京七星级酒店信托融资4亿”

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经记者沙菲出生于上海

没有任何担保，光是一张还款承诺，南京建设的第一家7星级酒店南京涵碧楼就顺利获得了4亿元的融资。

年12月1日，该信托发布了《普天(核心资产收购)投资基金集合资金信托计划》，计划向南京涵碧楼融资，总额不超过6亿元。 据该信托销售产品负责人介绍，该项目已融资4亿元。

但是，《每日经济信息》记者近日调查显示，上述融资没有抵押物，其还款保证书到底“保证”到什么程度目前尚不清楚。 这笔融资有很大的风险。

只凭还款承诺发行

迄今为止，我国发行的房地产信托大部分都有抵押或担保，最常见的方法是将土地和房屋用于实物抵押，也可以将相应的股权作为抵押，还有母公司的担保。 任何自称“股权信托”的房地产信托项目，都有实物担保。

但销售人员表示，上述信托融资不抵押土地，也不进入房地产项目企业，只凭一张乡林集团的还款承诺书就确保了信托到期后的兑付。

对此，上海市跃平律师事务所主任杜跃平律师指出，还款承诺书为信用担保，其法律效力低于实物担保形式。

据曾任普天南京涵碧楼信托项目代理机构之一的宜信财投资部投资咨询社长周磊则介绍，该项目实际上是资金池信托项目，总募集额为60亿元，分两期发行，各期投资目标不同。 证书显示，南京涵碧楼的招聘总额为6亿，但谁也不知道实际投资了多少。 因为合同中不公开具体的投资对象。

乡林集团是中国台湾地区的公司，《每日经济信息》记者从该企业官网下载的乡林建设事业股份有限企业及其子公司合并财务报表中得知，南京涵碧楼是南京鼎正置业有限企业(以下简称南京鼎正)开发的项目，后者的投资主体被注册在离岸，

法律的效力还不明确

上海四方律师事务所执业律师吴琼对《每日经济信息》记者表示，港澳台公司签署的还款承诺书，须经有关部门批准方可生效。 否则，单方面与信托企业签订承诺书无效。

杜跃平也指出，承诺书的生效也需要乡林集团的批准。 上述还款承诺得到乡林集团的批准了吗？ 采访了乡林集团的相关人员，后者说“不知道”。

杜跃平表示，承诺书涉及的这两个问题，由于台湾地区与大陆的不同，不仅打官司流程多、复杂，价格也高。

他还告诉记者，由于项目控股公司的注册地在萨摩亚这个国际金融离岸中心，相关法律关系更多，需要专业的涉外律师才能了解上述还款承诺书的效力有多大。 在这种背景下，投资者需要承担更高的风险。

事实上，上述信托计划的预期收益率不高，销售人员说只有8%，但目前市场上销售的有抵押物的信托产品收益率通常超过9%。 风险和收益的不匹配也会严重影响项目的投资性价比。

看不擅长的建筑面积

根据信托计划，南京涵碧楼项目占地5万多平方米，总建筑面积23.68万平方米，计划以酒店和办公楼的销售收入作为还款来源。

奇怪的是，据南京市国土局已成交地块消息，含碧楼开发用地——建邺区北河口水厂以南地块，规划面积50854.9平方米，最大容积率仅为3.1。 据此计算，总建筑面积不过15.87万平方米。

信托计划所述的建筑面积，为何与实际相差如此之大？

对此，该信托计划的销售人员并未直接回应，越来越多的记者强调台湾乡林集团已就南京涵碧楼信托计划签署了还款承诺保证书。

根据南京鼎正南京含碧楼酒店建设项目环境影响评价网上公示，该项目规划用地面积5万多平方米，总建筑面积26万多平方米，其中地上建筑面积15.77万平方米，地下建筑面积10.53万平方米。

总建筑面积有三个数据，不太清楚。 信托计划中的23.68万平方米既不是南京市国土局公开新闻计算出的15.87万平方米，也不是环境影响评价网公示上写的26万平方米以上。

本信托来兜风吗？

如果乡林集团拒绝履行还款协议，投资者会不会接受粒子？

每日经济记者作为投资者咨询了有该信托的顾客经理，对方说:“请放心。 项目绝对没有任何问题。 如果真的有问题的话，本信托也一定会兜风。 ”。

但是，翻遍了该信托南京涵碧楼项目的所有证明，记者也未能找到在发生损失的情况下该信托“兜底”的条款。 对此，这位顾客经理表示，虽然不写这个条款，但真的有问题，所以本信托一定会全面负责。

因此，记者致电该信托总部，想知道该客户经理所说的是否属实，但直到发布消息时才收到任何回复。

另一个疑问是，南京鼎正是否支付了这些项目的土地出让金？

根据乡林建设年10月26日的公告，通过168家子公司的投资，南京鼎正折合人民币3亿多元，而该地块的成交价格为人民币6.78亿元。

对此，记者联系了乡林集团总部，有关人士表示，南京涵碧楼项目的土地价款是否已结算，是项目企业自身的事，不便向外界透露。

记者联系了南京市国土局，姓杨的科长说，由于涉及商业机密，不方便透露土地价款是否已结算。

土地价款未结算时，是否采用上述信托计划融资进行弥补？ 如果是这样的话，是违反银监会相关规定的。 年，银监会下发文件，明确禁止信托资金流向土地储备，但这种违规行为屡见不鲜。