“重庆拟试点农房入市 宅基地短期内难流转”

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经记者邓银婵从重庆出发

据央视报道，重庆市发改委3月19日发布《年统筹城乡综合配套改革报告》，拟于今年在永川、渝北等地开展农房交易试点，将农民集中居住区的房屋和迁出居民优先纳入试点范围。

昨天( 3月25日)《每日经济信息》记者了解到，现行法律规定宅基地只能在农村内部转让，农民转让宅基地后将无法申请新宅基地，因此农房上市交易将变得困难。 对于此次重庆试点复制，许多行业专家认为，这是现行土地法框架下的重大突破，意义非常重大，但面临着法律、体制等方面的挑战，短期内实现的可能性不大。

“三权”抵押激活农村资本

长期以来，农民住宅入市交易问题一直备受关注。 作为国家统筹城乡综合配套改革试验区的重庆，近年来为了缩小城乡差距进行了包括“三权”抵押融资在内的一系列金融创新和改革，农房入市交易就是其中的探索之一。

据央视报道，重庆市发改委发布的《年统筹城乡综合配套改革报告》显示，从今年开始，重庆新增财力的70%将用于农村，今年将在永川、渝北等地开展农房交易试点，目前相关政策正在制定中。 关于这个消息，《重庆日报》在3月21日也进行了报道。

值得注意的是，《每日经济信息》记者昨天( 3月25日)在重庆市发改委官网上搜索未发现上述报告，只通过百度快照查询了相关内容。 对此，重庆市发展改革委员会的推进者表示不知道相关情况。

其实，重庆已经开始实行农村土地承包经营权、农村居民住房所有权、林权“三权”抵押贷款。 根据当年12月通过的《重庆市金融中心建设“十二五”特别计划》，重庆市农村“三权”抵押贷款截至1000亿元。

百度快照检索到的《重庆市年统筹城乡综合配套改革报告》显示，年重庆农村“三权”抵押贷款将突破300亿元，年新增140亿元。

中国农业科学院农业经济快速发展研究所研究员胡定环认为，以“三权”为抵押，不仅可以激活农村沉睡的资本，也容易引诱金融机构进行涉农贷款，但面临着诸多法律和体制障碍。 “除林权抵押外，农房抵押和承包地抵押均与《担保法》、《物权法》、《农村土地承包法》、《土地管理法》等冲突。 例如，根据《物权法》的规定，抵押房屋必须将房屋和土地一起抵押，但根据《土地管理法》，对能否将集体土地的房屋抵押没有规定

胡定环等专家认为，农房入市交易试点有可能突破现有宅基地管理政策和法律，突破现行农村住宅产权制度，最终使农民拥有的宅基地、住宅等房产，可以从现行严格的限制性交易中抵押、买卖。

住宅地准入在短期内难以实施

除重庆外，广东近日也出台了“广东城市化快速发展‘十二五’规划”，建议允许迁居农民自主通过市场流转办法转让承包地、房屋、宅基地，获得财产收益。

事实上，目前包括河南武钢等在内的小范围内正在进行农房交易试点，重庆、广东发布的上述文件也已被市场推测，宅基地的流转方向已经确定。

长期以来，提出农房自由移动的呼声一直存在。 但是，由于权利不统一、法律滞后等问题，农房交易一直未能放开。 许多接受《每日经济信息》记者采访的专家表示，农房入市、宅基地流转问题在现行《土地管理法》框架下仍然很敏感。 “实现宅基地自由搬迁是一个巨大的变化，需要充分的布局和一系列相关政策的支持，与国家相关法律的编撰和制定有关，短期内实际实现宅基地等自由搬迁的可能性很低。 中国社科院金融所金融市场研究室副主任尹中立表示，“住宅准入不仅涉及物权法、户籍制度和土地制度，还涉及农民的利益、城市管理、利益分配、土地抵押等问题。 如果解决不当，将严重影响城市化进程和老百姓的切身利益，如果法律和制度不成熟时宅基地胡乱进入市场，也有可能导致地方政府陷入“土地出售运动”。

尽管农房入市面临许多挑战，印第安纳波利斯等专家认为这是未来的快速发展方向。 进入市场交易，将对农民相对平稳的流动和城市化的顺利推进起到促进作用，同时市场住房供给总量也将增加，对房价的稳定也有一定的作用。