“记者深入多城追踪楼市动向：交易量回调明显 降“虚火”效果显着”

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楼市控制了“第一波”后，“第二波”又袭来。

在9月底近20个热点城市相继启动新楼市调控后，近期，深圳、杭州、武汉、南京等地再次推出新政“升级版”，不仅首付比例进一步提高，而且在当地户口购买第三套房也很严格。

从“通宵排队抢住房”陆续退保住房订金，从“更名号一票难求”到单个楼盘成交量“一夜归零”……在监管严格的情况下，楼市会发生什么变化，房价会大幅下降吗？ 总公司记者深入10多个城市，跟踪楼市最新变局。

交易量回调明显降低“虚火”的效果较大

国家统计局本月18日的最新数据显示，一线和热点二线城市因地制宜，随着城市政策的实施，房价走势明显稳定。 70个大中城市中，一线城市房地产市场明显降温，三线城市相对稳定。

在北京，国庆节实施“京八条”新政以来，很多买家感受到了类似“过山车”的行情变化。

软件工程师杨先生两个月前想重新购买西城区的学区房，但由于当时房价“脱缰”上涨，房主两次涨价到760万美元也在毫不吝惜地出售。 管制后不到一周，中介又打电话说房主想卖。 但是，杨先生害怕自己的“高位接战”，不再盲目跟风。

“新迪尔政策对我们的影响不知道还会持续多久。 ”北京西南奥运会外的“刚需盘”销售人员坦言，以前假日可以接待30组左右的顾客，但现在是最大组。 另一方面，海淀区的一个“改善盘”柜台，记者逗留的两个多小时内，客人很少来，过去人满为患的观影热潮消失了。

“进入11月以来，各地新建住宅和二手房整体交易量再次恢复上月水平，跌幅扩大，非调控城市也受到政策影响。 》中原集团研究理事程沈认为，监管政策再次收紧，意味着地方监管力度有可能继续收紧。

房价“上涨”至全国深圳，但经过两次加强调控，楼市明显“下降”。 根据深圳市规土局公布的日交易情况，10月，深圳新建商品住宅成交面积比去年同期减少22.1%，二手房成交率下降6.2%。 从价格来看，新建公寓成交金额为每平方米55611元，环比下降10%。 至此，深圳房价连续第三个月出现上涨势头逆转。

一线城市没有上升的势头，热点二线城市更是“变冷”。 记者了解到，楼盘甚至出现大量退房现象，一些二手房中介门口，前来解约的市民排起了长队，但未出现大规模违约。

“由于限购贷款，顾客失去了购买资格，无法增加首付，越来越多的人失去了机会。 我们支付了50多个意向金的顾客几乎都申请了退款； 此外，支付了定金的88名顾客中，有些放弃了交易。 ’苏州工业园区东沙湖路的新楼盘销售人员哀叹说，现在投资投机者一定看不见了，必须改善的人也选择观望。

“由于上网本有延迟，预计10月以后各地恢复成交的行情将集中出现在11月、12月。 ’伟业我爱我家集团的副总裁胡景晖说。

未开放项目的压力大部分楼盘“调整价格保证”

在实地访问中提出新政的城市许多楼盘表示，调控后，新建商品房普遍遭遇观影人次锐减、交易量跳水等降温行情，但截至目前，大部分房价尚未出现明显下跌。 在观望情绪浓厚的情况下，一些销售项目计划通过“赠礼”、“优惠促销”等方式吸引买家。 未上市的项目延期了预售的申请。

“说没有压力是谎话。 看到卖场空的摇晃，应该会很担心吧，但今年的任务基本完成了。 如果集团在其他城市的销售情况也不好，就不排除适当的价格调整脉冲。 ’苏州一家香港房地产开发商的负责人说。

据记者观察，由于此次房地产火爆行情，一线城市和部分热点二线城市的存量商品房已经消化不少，楼盘只剩下小部分商品房，开发商资金压力普遍缓解。 由于面临管制后的市场经济衰退，大部分开发商暂时选择了“单挑”。 特别是外资企业、中央企业、国有房地产开发商，由于融资价格更低，有稳定价格、“继续运转”、“缓慢出售”的倾向。

“作为开发商，我们也希望平稳快速发展，不想经历市场大跌； 更害怕过度透支，未来无法实现。 ”杭州滨江房地产集团股份有限公司副总经理朱立东表示，此前房价暴涨是自己也想不到的，国庆假期各地相继出台楼市新政是帮助市场矫正的必要措施，目的是抑制投机投资，让住宅回归居住属性。

一个典型的现象是，杭州许多楼盘的外国客人明显减少。 根据前期杭州透明销售研究院的数据，杭州外来务工人员购房比例8月份达到三分之一，9月份上升到四成高。

南京工业大学天诚房地产研究所执行所长吴翔华表示，目前“刚需”和投资投机客户陷入观望状态，未来3个月开始半年内，高位运行的房价开始松动，特别是在交通位置差、配套安装不完善的项目上，价格下跌空之间。

专家和业内人士认为，今年以来创造无数话题的“地王”房企，未来的日子可能最难过。 特别是实力有限，以“高溢价”获取土地的房企，将遭遇新政调整期，或被迫选择生死。

市场期待“因城措施”能够长时间稳定，需要置于多种管理之下

“从短期来看，严格的调控措施有效抑制了房价暴涨的势头，规范了市场秩序，调控效果初步显现。 但是，长期以来，政策的影响还难以评价。 ”清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，推进房地产市场健康稳定快速发展，需要多方治理。 从地方出台的限购措施来看，其目的是抑制投资投机购房的诉求，购房诉求得到保护，这些政策将随着不同城市的优势和市场条件的变化而更加完善。

据采访，地方房屋管理局负责人、开发商、专家学者认为，目前无论是北上广深等一线城市，还是经济高速发展的热门二线城市，当地居民刚需和改善型诉求依然大量存在。 必须防止监管政策误伤合理买家，避免合理诉求过度抑制，形成“蓄水池效应”，防止日后招致报复性反弹。

深圳蛇口的“山语海”是国庆节新政后开始的第一个项目。 虽然风景浓厚，但开业当天，记者看到不少来选房的人，中小面积依然卖得很好，最终发售的500多个套房景点为59.5%，平均价格为每平方米5.8万元。

在离郑州市区很远的南龙湖，有些大楼还没有开始，但来视察的参观者随处可见。 一位“80后”买家小晏告诉记者，他打算在市里买90平方米、均价1.2万元左右的房子，但限购后首付上升到30%，所以她反而选择了均价约7，8000元的南龙湖地块。

晏女士说:“既然要打击投资投机，为什么作为套房也增加了负担？”虽然市场干净了，但内心还是失去了信心——买吧，害怕房价下跌。 不会买吧。 又怕房价继续上涨。 最期待的是对不动产有稳定的期待。

另外，“科学计划”“因城措施”成为了专家建议的关键词。

事实上，目前各地区房地产市场分化越来越明显，市场结构差距越来越大，调整的力度和方法应该也不一样。 住建部门数据显示，同样是限购城市，济南、苏州、武汉、杭州、广州等商品房库存拆迁期已不足9个月，超出合理区间下限。

“虽然此次各地调控较之前的统一限购呈现出越来越多的地域优势，但从房地产市场健康快速发展来说，调控能力建设仍有很大的“增长空之间”。 ”江西师范大学城建学院教授陶满德提出，政府应首先根据当地人口增长、经济快速发展等因素，对房地产业进行中长期科学规划，并密切监控，诱惑市场。 只有政策稳定，预期稳定稳定，市场才能稳定。 (记者姜琳、郁琼源、张兴军、杨绍功、孔祥鑫、孙飞、周强)。