“千亿房企利润增长仅业绩“零头” 高杠杆加剧房地产业风险”

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去年同期只有万科一家公司的销售额超过千亿元。 2016年上市房企半年报显示，恒大、碧桂园、保利、绿地4家房企销售额超千亿元。 但是，“大好形势”令业界担忧，利润增长只是业绩上升幅度的“零头”。 “千亿级”房地产企业“辈出”，展示了中国房地产市场发生了怎样的变化。 表现出什么样的倾向？

市场爆炸性销售额激增，上半年有5家房企进入“千亿排行榜”

根据国家统计局最新公布的数据，1~7月，全国商品住宅销售面积增长26.7%，住宅销售额增长41.2%。

易居中国执行总裁丁祖昱表示，今年上半年，由于全国商品住宅销售“高歌猛进”，许多上市房企的销售业绩突破历史高点。

其中，万科、恒大、碧桂园、绿地、保利中报显示，去年同期销售金额分别为1901亿元、1417.8亿元、1250.7亿元、1108亿元、1106.25亿元，比去年同期增长73.9%、59.8%。

得益于上半年良好的销售形势，恒大和碧桂园分别在近期提高了2016年度国内合同销售目标。 恒大已经实现了年度目标的70%以上，在此基础上将今年的销售目标提高到3000亿元。 桂园也将销售目标从1680亿元提高到2200亿元，涨幅达到31%。

中原地产分解认为，包括上述5家公司和万达、中海在内实现年千亿级房企销售，前10个月全面完成年度任务。 根据上半年的业绩，“准千亿级”的中国和华润也将销售目标提高到千亿元以上。 全年“千亿级俱乐部”将历史性地增加到9个。 而且，2016年将实现基准建筑企业历史最高的销售额。

业绩暴涨，利润下降，地价高的企业是“主谋者”

值得注意的是，虽然销售额大幅增加，但以千亿级房企为代表的上市房企利润并不完全令人满意。 实现销售额约2000亿元的万科，归属于上市公司股东的净利润只有53.5亿元，保利地产和绿地控股的净利润都不到50亿元。

广东千亿家房企毛利率和净利率指标均出现下跌。 碧桂园上半年毛利率比去年同期下降2.2个百分点，核心净利率比去年同期下降1.7%。 恒大上半年股东毛利率下降0.1%，核心业务利润率从13.1%降至8.9%。

一些“准千亿级”上市房企盈利状况也非常堪忧。 宣布今年将进入“千亿阵营”的融和中国，上半年净利润约1亿3000万元，比去年同期减少91.8%，股东净利润约0亿7300万元，比去年同期减少92.3%。

业内人士分析，土地价格暴涨、被高价拖累，是房企“业绩上升利润下降”的重要原因。 据中原地产测算，2016年7月，抢地最积极的20家房企共消费约6241.75亿元，合计建筑面积约9656万平方米，每平方米平均土地价格为6466元。 2015年同期，每平方米土地平均价格仅为4261元，土地平均价格上涨51.8%。

“高杠杆”增加了风险，“清除产能、清除库存”仍然是主旋律

中原地产研究中心表示，上半年房企取得历史最高业绩，但“增收不增”、负债率高的企业等风险日益显现。

在高地价效应下，上市住房企业负债率高的企业。 根据Wind信息统计数据，上市住房企业中，负债超过百亿元的住房企业有59家，占43%； 负债300亿元以上的住宅企业有32家，占23.3%。

根据克瑞研究中心的数据，上半年，千亿级房企中，绿地控股资产负债率为88.36%，与去年同期基本持平，万科a资产负债率为80.6%，比去年同期上升近3个百分点，碧桂园负债率为78%，比去年年末上升3个百分点。 恒大的负债率高达81.79%，保利的负债率也接近80%。

该政策咨询数据显示，今年的目标“千亿级”中国，1~8月土地支出超过580亿元，成为房地产市场的土地获得冠军，但上半年的销售业绩只有560亿元。 该报称，截至6月30日，中国债务总额约高出1279.57亿元，净负债率约高出85.1%。 融创中国董事长孙宏斌6月底表示，由于高企地价对开发商造成利润压力，将中止土地收购。 但是，中国并没有“收手”，仅8月份就投入了超过300亿元的土地价款。

恒大、融创等标杆企业的“无法进入”，是今年以来开发商持续举债的缩影，无疑会加大未来市场调整的风险。

上市住房企业为了降低融资价格，开始大规模发行企业债务。 据克比瑞研究中心监测，2015年下半年以来，约50家房企发行总额达到4607亿元企业债务。 究其效果，表面上公司债务结构已得到优化，但高杠杆运营模式仍未改变。

另外，和钢铁、煤炭等领域一样，发现房地产市场也存在过剩产能和僵尸公司。 在连续3年出现赤字的上海房地产公司景瑞房地产，在赤字持续扩大、负债率达到100%以上的背景下，仍采取激进战略，上半年投资55.10亿元在全国获得8个地块。 据中国报纸报道，景瑞的赤字额比去年同期扩大了近42%。

长江证券研究报告显示，上半年，26家上市住房企业亏损，其中约8成资产低于100亿元。

中投证券数据显示，上半年，137家上市房企中，前10家房企销售金额达到9740亿元，比去年同期增长54.8%，市场占有率20%。

由此可见，房地产市场的结构分化仍在持续，中小开发商的竞争力将进一步下降。 易居研究院智库中心研究总监表示，并购房企将成为趋势，毫无特色的中小地产商将陆续洗牌。 此外，“去杠杆、产能、库存不足”仍是房地产市场的主旋律。 本公司