“地王潮下楼市杠杆效应集中 137家上市房企负债逾4.3万亿”

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据沪深两市上市企业中报报道，已经收官。 根据wind信息统计数据，按申银万国领域分类，年1~6月，沪深两市137家上市房企负债合计超过4.33万亿元，比去年同期增长24%。

但这137家上市房企总资产共计5.63万亿元，比去年同期增长24.3%，与负债增长水平相差近0.3个百分点。 值得一提的是，wind信息统计数据显示，去年上半年，这137家上市住房企业平均负债率为77%，与去年同期持平。

易居研究院智库中心研究负责人严跃进对记者说，年来房企大规模发行企业债，其价格偏低，许多房企选择以企业债取代以前的高息债。 此外，一些住房企业使用abs和持续债务融资，这些债务未计入债务。 由于以上诸多原因，高质量的房企优化了债务结构，但仍难以改变高杠杆的运营模式。 　　

超过两成的房企负债超过300亿元

根据wind信息统计数据，这137家上市房企中，负债百亿元以上的房企共计59家，占43%，负债300亿元以上的房企32家，占23.3%，其中万科、绿地控股、保利

从资产负债率的情况来看，不同公司的资金状况良莠不齐。 根据统计数据，在年中期，资产负债率超过80%的住房企业占22.6%，在70%-80%之间占20.43%，在60%-70%之间占20.43%。 资产负债率排名第一的公司是*st珠江，达到115.45%。

值得注意的是，标普房企负债率略有上升。 据记者统计，截至年中期，绿地持股资产负债率为88.36%，与去年同期基本持平，但除去预收款外，资产负债率也达到84.87%。 万科a资产负债率为80.6%，低于去年同期3个百分点，但除去预收款后的资产负债率为68.16%，处于合理水平。 另外，招商蛇口、初开股、华夏幸福、初开股等多家房企负债率下降。

众所周知，要衡量一个公司债务侧的风险是否在可控范围内，有几个指标，但短期偿债能力尤为重要。 根据wind信息提供的数据，截至年中期，137家房企短期贷款共计2148亿元，比去年同期的2141亿元仅增加7亿元。 这意味着房地产公司短期偿债的压力得到了缓解。

通过以上数据观察，许多标杆房企的负债侧风险看似可控，但许多房企负债规模最高的现象仍难以改变。

中信建投拆师陈慎在其研究报告中表示，房地产是金融体系以外最具杠杆作用的领域，房企融资渠道从最初的“银行、地方政府、房企”铁三角结构开始经历了目前的银行、资本市场、企业债务、非标准债权等更多融资结构。 近年来，银行占有率逐渐下降，企业债务等债权融资比重上升。 本轮周期以来，a股房企业整体净负债率依然居高不下，有息债务总额仍在上升，分化加剧，龙头杠杆率有所改善，但中小房企杠杆率仍保持高位，杠杆率高的是国有企业。

地王潮下杠杆效应集中

实际上，基于企业发债门槛低、融资价格低等特点，年房企发债规模达到4302亿元，其中下半年占比达到95%，年前7个月累计发行5760亿元，超过了去年的年水平。 陈慎认为，住房企业融资结构中，银行融资比例一般明显下降，票据、债券等比例明显上升。 例如，中海地产、融创、旭辉、龙湖的债权融资比例均比企业债务放开前有明显调整。

其他业内人士对本报记者直言不讳，低价企业债务融资大潮实际上加速了“地王潮”的蔓延。 大型房企都在回归主要城市，但其返价居高不下，企业发债门槛下降时必须借重大规模“粮食储备”，在抢地中占有特点。

陈慎也表示，企业债务将促进房企扩张意愿。 年，参加地王项目的房企均发行了一定规模的企业债务，包括a股和内房股。 而且，在“地王热潮”下杠杆效应更加集中，大部分房企回归主要城市，中心城市土地供需矛盾加剧，代价高昂的地王无论在规模还是溢价上都遥遥领先于二轮。

值得观察的是，陈慎认为房企融资渠道将进一步转型，各环节均有融资创新，如购房款、房产费等abs融资、其他非标准债权融资和民间借贷等，这些产品有助于改善公司的杠杆效应，但也会拿地 今年以来，在“资产不足”的情况下，房企表外融资现象加剧，无风险收益率持续下跌，房地产对市场资金的吸引力不断上升，相当比重的资金(包括银行理财和危险资金等)通过各种渠道流入房地产行业。