“房地产列入明年五大要点任务 购租并举成为住房制度改革首要方向”

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经过记者胡健

解决房地产库存的歼灭战已经打响了冲锋号，战略也更清晰。

12月21日，中央经济实务会议闭幕，房地产毫无悬念地时隔3年回归会议公报，同时占据了相当大的篇幅——解决房地产库存成为明年的五大重要任务之一。

会议还指出，要确定深化住房制度改革的方向，以满足新市民的住房诉求为首要出发点，建立与租赁住房购买并行的住房制度为首要方向。

上海易居房地产研究院智库总监向《每日经济信息》记者表示，房地产市场投资近期难以好转，是受高库存压力的负面影响。 中央经济实务会议建议再次去库存，实际上不仅要刺激诉求，还需要为低迷的投资开辟新的空区间。

扩大诉求解决房地产库存

在五大任务排序中，楼市库存仅次于产能过剩。 会议指出，要解决房地产存量，必须按照提高户籍人口城镇化率和加快住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大比较有效的诉求，通过供需通道，消化存量，稳定房地产市场。

上海咨询近日发布的《35个大中城市商品住宅投资价值》报告显示，在积分监测的35个城市中，供需比为1.1以下的合理区间城市仅7个，占20%，其余80%的城市住宅供给在未来3年处于需求以上阶段。

摩根大通首席经济学家朱海斌告诉《每日经济信息》记者，预计这种分化趋势将持续到2009年，其中房价将小幅上升，但房地产投资将比2009年进一步下降-2%。 虽然下行压力有逐渐减弱的趋势，但仍将继续拉动大宗商品的诉求和整个经济增长。

这也是高层去库存的着眼点。 建议以农民工为主要代表的新市民群体成为楼市最大的潜在购房者，会议落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，形成在就业地购房和长时间租房的期望和诉求。

严跃进表示，本文的重点是新型城市化，但确实有利于新住宅市场的开拓。 政府帮助农村居民在城市定居，购买房子。 这个政策实际上是新型城市化和库存收购两个战术目标的结合。 通过各种政策鼓励农民进城购房，在提高居住水平上，也不会给农民带来新的负担。 从这个角度来看，鼓励农民收取其他费用一起释放，确实有积极的刺激效果。

住房制度的改革租赁

会议提出，要鼓励房地产开发公司按照市场规律调整营销战略，适当降低商品房价，促进房地产业并购重组，提高产业集中度。 必须取消过时的限制措施。

严跃进表明，取消过时的限制措施实际上是鼓励房企投资、降低行政价格的途径，政府对房企各类投资给予低价、低门槛、低限制的扶持态度，是行政体制改善水平上供给侧结构改革的具体体现

围绕住房制度改革，以满足新市民的住房诉求为首要出发点，以建立租赁住房并举的住房制度为首要方向，将公租房扩大到非户籍人口的方向也确定了。 此外，会议还重申，要快速发展住房租赁市场，鼓励自然人和各种机构投资者购买存量商品房，成为租赁市场的住房供应者，鼓励以住房租赁为主要业务的专业化公司快速发展。

目前我国住房租赁市场的供给主体比较单一，除部分政府保障性住房和职工租赁住房外，大部分租赁住房来自城市居民家庭。

根据年全国第六次人口普查的数据，25.8%的城市居民租赁住房，其中政府廉租房和个人租赁住房所占比例分别为2.7%和23.1%。 在众多发达国家和地区的租赁住房供给中，机构租赁住房来源多占租赁总供给的25%~30%。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，租赁合同的租期、租金和租金的调整、租金管理、房屋交付和收回标准等主要条款，往往可以在房屋租赁市场上起到示范作用。