“2015宏观：三底线奠定土改基础 土地流转步入“新常态””

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菜单式供销、全程供销、土地租赁、土地入股……农村土地承包经营权确权登记认定试点工作稳步推进，新型土地转移模式在全国各地层出不穷。

前几天召开的中央农村实务会议，提出积极迅速发展多种形式的适度规模经营。 要迅速发展适度规模的经营，方法多种多样。 必须根据各个地方的情况，充分发挥基层和群众的创意想法，允许“探索、再探索”。 这是农业现代化的必由之路。 新的土地改革也给投资带来了很多机会。

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整体设计

严格遵守三条底线，在试点的基础上有序推进新一轮土地改革

经记者钱从北京微发

随着土地流转、农村土地改革的加快，保障农民利益和农村稳定的制度也将建立。

目前，农业部主导制定的《关于吸引农村土地经营权有序流转，快速发展农业适度规模经营的意见》已经正式印发，国土资源部主导的《关于农村土地征收、集体经营性建设用地上市、宅基地制度改革试点工作的意见》将于12月2日在中央全面 12月22日至23日召开的中央农村实务会议，研究了依靠创新推进农业现代化的重要措施，引导和规范土地经营权有序流转，迅速发展各类新型农业经营主体，不重复以粮食和农业为主，不“非农化”，耕地“非农化”

第七次深改会议多次提出，土地制度改革要按照土地公有制性质不变、耕地红线不被突破、农民利益不被损害三条基本线有序推进。

华中科技大学教授、中国农村管理研究中心主任贺雪峰在接受《每日经济信息》记者采访时表示，目前，中国农业不仅是粮食安全的基础，仍然为数亿农民提供收入和就业，三条底线实际上规定了我国土地改革的土地流转框架。

土地流转是新常态

农业部的数据显示，近年来，我国土地流转呈现“加速行驶”态势，占承包地的比重全年超过20%，全年超过四分之一。

年6月底，全国家庭承包经营耕地流转面积3.8亿亩，占家庭承包耕地总面积的28.8%，比2008年底提高20个百分点。 在农村流转加速的背景下，我国农业告别了几千年的小农经济，进入规模化、现代化的现实，土地流转进入“新常态”。

11月20日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于引导农村土地经营权有序流转，快速发展农业适度规模经营的意见》(以下简称《意见》)。 )，并提出在尊重农民意愿的基础上，鼓励有条件的农户流转承包土地经营权，5年左右基本完成土地承包经营权的确权登记认定工作。

韩长赋农业部长表示，目前，在工业化、城市化快速发展的背景下，大量人口和劳动力离开农村，承包农户不再经营自己的承包地的条件基本成熟，“土地集团的所有权、承包权、经营权分离

其实，这个农村土地改革的主要途径也是“土地流转”。 与发达国家相比，目前我国农业劳动生产率和机械化程度低，一大原因是土地经营太分散，土地确权流转有利于农业土地通过市场集中于经营者和专家，发挥农业生产规模效益，提高土地经济效益

但在实际过程中，土地流转也存在强行推进土地流转，片面追求流转的规模、比例等问题，工商公司长期、大面积租赁农户承包地也突出了“非农化”问题，影响粮食安全。

中国人民大学农业农村快速发展学院副院长郑风田表示，目前谷物种植收益偏低，但资本流入农村带来了新技术、新品种、新经营模式。 但是，过分追求利益容易加剧“非粮食化”、“非农化”的趋势，蚕食农民就业空之间，自由扩大土地流转速度将加速作用于我国的非粮食化。

土地改革分类考试

目前，中央对工商资本涉农的态度是有持股压力的，不仅吸引城市工商资本到农村快速发展适合公司化经营的种养业，而且《意见》中还提到“加强土地流转用途管制”、“加强工商公司租赁农户对承包方的监管和风险防范”等，资本向农村非农化生产

许多专家认为，如果没有底线，即使资本通过各种手段把农民的土地据为己有，让农民在土地上获得眼前利益，他们也从土地的长时间上涨中获得暴利。 资本和农民之间存在新闻不对称，在自由交易不受限制的土地市场上，最终受损的肯定是农民的利益。

中央深改集团提出:“严守耕地18亿亩红线是推进农村土地制度改革的底线，是试点的大前提，决不可逾越。”

农业部农村经济体制和经营管理司司长张红宇此前也提到了我国的现实，“我国的农业模式仍然以家庭经营为主，至今已有2.6亿农户家庭。 这2亿6000万户，是我国农业生产、农产品比较有效供给的坚实基础，任何时候都不能忽视他们生存和快速发展的机会。 ”

在讨论效率的市场经济条件下，三个底线实际上确定了农村土地改革的基调:稳定重于效率。 另一方面，农村土地基本制度本身稳定，所有权不变； 另一方面，农村土地对社会稳定具有重要意义，这一作用比土地的经济效益更为重要。

贺雪峰表示，关于扶植农民合作社、农业公司等新的农业经营主体，文件强调确定流转规模、时间上限，仍以家庭经营为主体，“小农经济仍有长期存在的合理性，国家不能忽视数亿农民的诉求。 必须认识到，土地制度改革对农民来说，土地是农民的保障，也是农民的退路。 ”

在新一轮土地改革中，另一个重点是集体经营建设用地。 十八届三中全会提出建立城乡统一的建设用地市场，目前已开始多试点农村集体经营性建设用地转让，开始“农田市场准入”实验。

“如果今后我们的城市发展到什么程度，土地所有国有化，农村集体经济很少会迅速发展空”中央农村实务领导小组办公室副主任韩俊日前在农村集体产权制度改革以及京郊经济年会上表示，“城市化进程中，集体经济 如果我们的产权清晰，也许有更充分的快速发展后劲”。

深改集团会议指出，土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度等改革，应当统一部署和要求，但在试点工作中必须分类实施。

因为在至今为止的小地方土地改革试点中，让农民用宅基地置换城镇房地产，用土地承包经营权置换社会保障。 农民在这个过程中失去了土地，无法“来往”。

针对这种情况，改革领导小组第七次会议要求严格检查宅基地制度改革的试点条件和范围，不得侵害农民利益，不得以退出宅基地开采权为城市落户条件，这是关系社会稳定的重要措施。

贺雪峰表示，与十八届三中全会相比，目前土地改革的总体基调有所缓和。 “由于中国还有数亿农民，存在着收容无法进城的农民，允许进城失败的农民返乡的制度，使中国的社会结构具有很大的弹性，能够应对各种危机冲击。 农村成了中国现代化的稳定器和蓄水池。 ”

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改革突围

“牛鼻”的改革，新的一点一点的疾走趋势正在明朗

经过记者胡健从北京出发

年结束，十八届三中全会期待已久的新一轮农村土地改革已经开始启动。

11月20日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于引导农村土地经营权有序流转快速发展农业适度规模经营的意见》。 12月2日，中央深改组第七次会议审议了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》。

中共中央总书记中央全面改革深化领导小组习主席在提到“三农”改革时表示，改革不能全部瓦解农村土地集体制，不能减少耕地，不能改变粮食产量，不能损害农民利益。

上层文件规范土地流转

11月20日，发布了《关于引导农村土地经营权有序流转，快速发展农业适度规模经营的意见》，从中央层面规范了基层自发推进的农民耕地经营体制改革。

农业部的数据显示，截至年底，全国耕地流转面积3.4亿亩，流转比例达到26%，比2009年上升15个百分点。 经营面积在50亩以上的专家超过287万户，家庭农场超过87万户。

土地流转的高速发展，也出现了一点危害农民合法土地权益和粮食安全的问题。 这些文件从确权、流转、经营等多方面明确了农民承包耕地经营体制改革的总体思路，提出了“如何保障农民作为土地承包人的权利”、“如何通过流转土地经营权，使农业在现代化道路上更快更快地发展。”

中国土地测量规划院副总工程师邹晓云表示，以前农村土地搬迁的相关措施都散落在一个文件中，现在统一发表在一个文件中，由中共中央办公厅、国务院办公厅联合发表更具权威性，土地搬迁进程也将得到规范和推进。

农业部部长韩长赋表示，在当前工业化、城市化快速发展的背景下，按照农民保存土地承包权、转移土地经营权的意愿，将农民的土地承包经营权分为承包权和经营权，实现承包权和经营权的分离与并行，是我国农村改革家庭联产承包制之后的另一重大

“与发达国家相比，我国农业劳动的生产率和机械化程度低，很大的原因之一是土地经营太分散。 土地确权流转有助于农业土地通过市场集中于经营者和专家，发挥农业生产的规模效应，提高农业劳动生产率，促进就业向第二、三产业转移。 ’中金企业农业拆船师边泉水对《每日经济信息》记者说。

建设统一用地市场突破

中央实务领导小组副组长、办公室主任陈锡文11月22日在中国人民大学召开的粮食安全学术研讨会上表示，农村集体经营性建设用地入市改革试点方案已按程序批准，预计将于年内或年初公布。

国土资源部党组织成员、副部长、中国土地学会理事长王世元在年底的会议上也阐明了土地制度改革的新动向。

各种迹象表明，统一的城乡建设用地市场正在渐近。 其中重要的是，以建立城乡统一建设用地市场的基本规则、标准和制度为方向，以消除城乡体制障碍为核心，将国有建设用地和农村集体建设用地纳入统一市场体系，统筹规划，统一平台和监管，健全优势

年夏天，国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、农业部、国家林业局联合下发《关于推进宅基地和集体建设用地采购权确实登记发放工作的通知》，确定将宅基地和集体建设用地采购权确实登记发放纳入房地产统一登记制度实施过程，建立城乡统一建设用地市场

清华大学人文社会科学学院教授蔡继明告诉《每日经济信息》记者，另一方面，大量居住在城市的农民没有房子住，城市建设用地正在扩大。 另一方面，农村人口在减少，但农村建设用地、宅基地的数量在增加，就这样有2头占领了耕地。

但是，要将2亿5000万亩的农村集体经营性建设用地投放市场进行交易并不容易。 一直以来，中央提出建立城乡统一的建设用地市场，但五年过去了，这方面的进展并不显著。

蔡继明表示，土地制度改革迫在眉睫，未来农村集体经营性建设用地要实现与国有土地同等入市，农村宅基地改革及其相应的农村住房财产抵押、转让、处理小产权户、城中村等热点问题必须有明确的判别标准。

勾结的“牛鼻”改革

据中国人民大学重阳金融研究院介绍，土地改革是“牵牛花”的改革。 预计在不动产登记和农村土地确权登记的基础上，明年的土地改革将成为勾结各行业改革的一条红线。

该研究院强调，中国将继续推进农村土地登记确权工作，在此基础上加快土地经营权市场转移，扎实推进土地经营权担保试点，促进农村土地规模化经营，释放出越来越多的城镇化红利，广大农民可以平等参与农村土地改革，共享现代化成果

陈锡文说，以承包农户土地经营权转移、多种形式适度规模经营快速发展为首要形式的农地经营体制改革正在较为顺利地向前发展。 如果农民不依法主动、有偿转移土地经营权，不大跃进，不强制命令，不行政胡搅蛮缠，就不会出大问题。

在进入农田市场的行业，步伐明显更稳定，实质性进展也很难突然实现，法律体系还需要进一步梳理。

蔡继明表示，土地管理法规定任何单位和个人进行建设都采用国有土地，这非常不合理。 农民的土地本来可以直接建设，开发商可以和他们谈判，但是首先要作为国家的全部征收，作为国有谁可以受益而征收。 在大多数情况下，农民只能得到10%的征收补偿。

宪法第十条确定城市土地归国家所有，农村土地归集体所有。 这意味着国有土地要扩大就要占有集体土地，但是宪法中规定国家为了公共利益需要征收农民的土地。

国土部副部长王世元认为，新土改将土地增值收益合理分配视为重中之重。 建立以重复人为本、共享地利基本上考虑到国家、集体、个人的土地增值收益分配机制。

他强调必须更好地发挥市场配置资源的决策性作用和政府性作用。 全面落实土地用途管制要求，加强对城乡建设用地市场的宏观调控，加快制度创新和法制建设。

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分配机制

提高土地利用效率每亩怎么多收三五斗

经过记者胡健从北京出发

十八届三中全会关于全面深化改革的决策中，有许多关于城市化和土地的文案，相关条文争议较大，不同的立场甚至有截然相反的理解。 土地问题的多与杂、敏感性与难度突出。

目前，土地改革也是各项改革中分歧最大的项目。 新一轮农村土地制度改革包括国家征地制度改革、农村集体建设用地改革、农地制度改革，被誉为改革的龙头设计。

土地增值的分配将提高个人利益

不管是流转还是征地制度，现在最重要的目标是把土地变成交易要素。 这些改革将提高土地利用效率，大幅增加农民财产收入，调整政府征地行为，并逐步释放巨大的改革红利。

如果不能交易，土地配置就没有效率。 根据以前的法律和管理构想，其基本目标是将土地冻结为原来的用途，只有政府才能改变权力。

但是，这种制度框架带来的结果是城市化过度，比均衡状态使用了越来越多的土地，增值收益分配不均匀。

十八届三中全会在改革土地征用制度，允许符合规划和用途管制的农村集体经营性建设用地进入建设用地市场的同时，享有与国有土地同等的权利。

其划时代的意义在于，一旦涉及到符合规划和用途管制的农民集体经营性建设用地，就有可能停止征收，在保持农民集体所有权的情况下进入城市建设用地市场。

更重要的问题是农地转为非农建设用地后如何分配增值收益。 十八届中央委员会第三次全体会议确定建立考虑国家、集体、农民三者的土地增值收益分配机制，要求合理提高个人收益。

对于农村集体经营性建设用地，不能用处理城市化地区农民土地的方法处理整个农村的建设用地。 而且，必须考虑我国城市化需要多少建设用地，决不能把农村节约的建设用地指标全部拿到城镇使用。

中央全面改革深化领导小组第七次会议指出，严格检查宅基地制度改革的试点条件和范围，不得侵害农民利益，也不得以退出宅基地录用权为在城市落户的条件。

提高土地资源配置效率

目前有一种比较一致的观点认为，宅基地改革试点应分为城乡建设用地扩张边界外的以前传入农业区，也应分为城乡建设用地扩张边界内的农业区进行推进。 城乡建设用地边界外以前流传下来的农业区越来越依赖政府，扩展边界内的农业区越来越依赖有效的市场。

对农业生产来说，规模化和集约化显然是一个大方向，土地流转自然会成为大趋势。

据土流网新闻报道，从年1月1日至11月30日，土地面积19003.1万亩，其中交易面积3715.1万亩，相对于年发表面积1705.7万亩和交易面积548.9万亩两组数据，我国土地流转总体加快

一亩地怎么多收三五斗？ 广东省中山市有现成的例子。

中山市农业局统计数据显示，截至目前，因土地流转5亩以上规模经营面积52.75万亩，其中10亩以上规模经营面积43.77万亩； 100亩以上规模的面积近13万亩。

中山市副市长杨文龙表示，土地流转比较有效地改善了土地资源配置效率，进一步激活了农业剩余劳动力的转移，为农业规模化、集约化、高效提供了广阔的产业空区间。

但是，在土地流转过程中，要防止片面追求规模流转、工商公司租赁土地后的“非农化”、“非粮食化”等。