“国土部：可先租后让 禁以土地换项目”

本篇文章2552字，读完约6分钟

经过记者胡健从北京出发

将相关土地优惠政策变为“便宜”以赢得越来越多的投资，在各地招商系统中是公开的秘密，但从9月开始将禁止。

6月6日，国土资源部发布了《关于节约集约利用土地的规定》(以下简称《规定》)。 《规定》确定，禁止以土地交换项目、预征后返还、补贴、奖励等形式减免土地出让价款。 这是我国第一部对土地节约集约利用进行规范化和诱惑的部门规章，共9章38条，自年9月1日起实施。

这不是无箭之箭。 据《每日经济信息》记者介绍，很多地方招商引资时，地价优惠到什么程度，在很大程度上决定了投资能否成功，但即便优惠地价为零，地方经济看起来也很繁荣，但也潜伏着许多隐患。

为了减免土地转让带来的弊端，也考虑公司利益，国土部新规还确定，市、县国土资源主管部门可以先出租转让，在法定最高年期内缩短转让年期等方法转让土地。

禁止减免土地出让金/

国土部《规定》的核心在于节约用地。 去年年底，国土部副部长胡存智强调，在今后一个时期，要集中考核、考核、分时段标准考核、分时段技术分时段模式和激励机制等关键环节，系统统筹推进，节约集约用地依托于土地利用管理的全过程

今年年初，国土部印发了《关于加强最严格耕地保护制度管制的通知》，其中以控制东部地区特别是京津冀、长江三角洲、珠江三角洲三大城市群建设用地规模为要点提出。 除生活用地和公共基础设施用地外，基本没有在城市生活人口500万以上的特大城市中心城市建设新的建设用地的计划。

以北京为例，年北京国有建设用地供应规划总量5150公顷，比年5650公顷再次下跌，实际上是北京连续第四年减少供应地的规划。

《规定》强调，国家通过土地利用总体规划，对建设用地实施总量控制，明确建设用地的规模、布局、结构和时机安排。

并根据《规定》在实践中探索的成功经验，提出城乡土地利用应体现布局优化，大体上引导工业向开发区集中、人口向城市集中、住宅向社区集中、农村生活人口向中心村、中心镇集中、产业功能区集中

在监管和处罚方面，国土部确定，县级以上国土资源主管部门应当加强土地市场动态监测和监管，对建设用地批准和供应后的开发情况进行全程监管，定期在门户网站公布相关情况，接受社会监督。

省级国土资源主管部门应当监督土地节约集约情况，依据法律法规解决浪费土地的行为和责任主体，并公开通报。

除了提出定向计划外，国土部还限制了围绕土地出让金，滥用地方土地优惠政策招商引资。

根据《规定》第二十二条，经营用地应当通过招标拍卖挂牌的方式与土地采用者明确土地价格。 有偿采用的土地供应不得低于国家规定的用地最低价格标准。 禁止以土地交换项目、预征后返还、补贴、奖励等形式减免土地出让价款。

《每日经济信息》记者了解到，近年来，由于住房和商业用地价格上涨空之间较大，深受开发商欢迎，由于这种转让手续相对规范，土地出让金减免引起的各种混乱发生在工业用地环节，特别是地方开发区、。

“投资公司的意愿是低价拿地，为了吸引公司投资，一些地方政府会回避国家的土地政策，让投资公司以明显低于公平市场价格的价格拿到土地。 ’华北市开发区招商局的人告诉记者。

他说，地方政府重视经济增长，但地方政府能提供什么？ 除了土地和税收优惠，在公司没有上传之前，税收是无从谈起的。 对公司来说，廉价的土地是最大的经济性。

这个地方招商局的人说，只要公司符合投资标准，不仅可以优惠地价，有时也可以零地价成交。 这首要看项目本身对地方的吸引力。

具体操作详细情况如下:一家公司首先通过投标方式以正常价格取得土地开采权，政府通过地方税收返还、补助费返还和其他财政补贴方式将土地价差返还给公司，一家公司表示，土地募集价格与约定地价的差额由地方财政直接支付给土地部门。

“先租后让”或处理的途径/

将土地优惠政策作为“甜水”来吸引公司进行土地投资，看起来像是地方政府充分利用资源来撬动经济的快速发展，但其实存在隐藏的危险。

一位业内人士表示，地方政府用低价土地吸引投资，在前期土地征用过程中，必然要低价征收农民的土地。 另外，地方政府在工业用地方面未收到的出让金最终将由住宅和商业用地弥补，从而推高服务业和房地产价格，居民最终成为埋单者。

这些招商局的人还指出，由于廉价、零地价已成为“潜规则”，讲故事的土地经纪人们也找到了赚钱的途径。 “他们往往用假货等方法描绘宏伟的项目，把自己包装成有实力的投资者，取得零地价土地后，融资到其他地方，用土地和管理方法入股。 ”

他说，这样的经纪人很快就会以抛售股票的形式改变资金撤出，给投资者和政府留下烂摊子。

“禁止土地变更项目”也是国土部在这次“规定”中明确禁止的另一种方法。 有些地方政府为了加快城市基础设施和其他小公共设施的建设，向开发商提供一定面积的土地，以是经营性土地的开采权为条件，与公司交换工程。

审查官员表示，这似乎是加快地方基础设施建设的方法，但不利于建立和规范正常的土地市场秩序，“土地换项目”出让的土地价格明显低于市场价格，往往会失去国有土地的收益。

另外，由于转让给开发商的土地不支付转让金直接变更为工程项目，该部分应支付转让金的体外循环和固定资产投资偏离了计划管理。

“减免土地出让金的方法将被禁止，但地方大概会想其他方法吧。 ”上述地方招商局的人说。

国土部也“考虑”了一个方法。 《规定》二十三条规定，市、县国土资源主管部门可以先租赁转让，在法定最高年期内缩短转让年期等方法转让土地。

安徽省合肥市今年4月1日开始了这个“先租后让”的考试。 其方案是，先租后让，先明确租期( 5年)、建设周期、税收、就业等相关条件，经市土地管理委员会批准，不再重复招租手续。 租赁期间，年租金标准按当年(即租金征收年)工业用地最低价格标准的5%征收。

租赁期结束未达到建设、税收、就业等相关条件的，土地将无偿收回。 租期结束，达到建设、税收、就业等相关条件，经市土地管委会批准，办理转让手续，转让价格执行当年，即转让手续当年工业用地最低价格标准。

一个地方政府在招商引资时，与公司签订投资协议，约定投资公司投资规模，公司投资达到相应投资规模后，地方政府约定保证公司最低用地价格的。

房地产研究专家周建表示，“先租后让”的土地出让方式无疑会抑制取地-抵押贷款-开发的滚动模式。