“房企老总反击三四线楼市崩盘论：好局刚刚开始”

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杭州、常州个别楼宇跌价，鄂尔多斯市崩溃，贵阳、营口等三四线城市楼市需求过剩，一时三四线城市“崩说”、“鬼城论”层出不穷，但这个话题在今年的“两会”上再次成为话题。

全国人大代表、建筑业房地产董事局主席胡葆森认为，中西部地区有问题的城市不过是案例，3亿人进城对开发商来说意味着机会。 全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森表示，随着新型城市化的推进和户籍制度的改革，人口的进入必然会带来诉求的增加。 桂园总裁莫斌表示，三、四线城市仍然具备广阔的快速发展空之间。

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全国人大代表、建筑业房地产董事局主席胡葆森:三四线楼市不能下调房价

◎胡葆森:

中国城市化目前已进入中期阶段，未来20年的着力点将从大中城市扩展到中小城市。 计算3亿人进入城市，人均诉求30平方米，这意味着90亿平方米的开发量，这对开发者来说意味着机会。

房价没有下跌，有强烈的诉求支撑，价格左右着商品房的价格。 土地、劳动力、原材料价格、银行利息费用、开发商工资水平没有下降，房价不会下降。

经过记者王杰从北京出发

新型城市化成为焦点，再次在“两会”上成为话题。 这也意味着三四线城市面临着新的快速发展机遇。 迄今为止，三、四线城市的风险屡有提及，“空”城市、大盘、滞销”也成为三、四线城市的标签。

全国人大代表、建筑业地产股份有限企业董事局主席胡葆森在接受采访时表示，各公司的风险应对能力各不相同，认为第三线崩溃不是别有用心，而是能力不足。 关于公司也不能一概而论，三四线城市也有了不起的公司，也有在一线城市破产的公司。

胡葆森告诉《每日经济信息》记者，公司之所以能在三四线城市盈利，是因为经过多年对这些城市市场规律的探索，找到了适合市场特点的快速发展模式，进而找到了切实可行的战术。

泡沫只是个别城市的情况

李克强总理在政府实务报告中提出，城市化是现代化的必由之路，是打破城乡二元结构的重要依托。 在今后的一个时期，将重点处理当前的“三个一亿人”问题，促进约1亿农业转移人口的定居城市，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，吸引约1亿人进入中西部地区的邻近城市化。

胡葆森表示，过去20多年，是中国城市化的前半年，中国城市化要提高到70%左右，还需要15年~20年的时间，这是中国城市化的后半年。 他认为，中国城市化目前进入中期阶段，城市化前20年的重点在大中城市和沿海城市。 这些城市是改革开放的前沿阵地，有些是因为大城市劳动就业能力强，技术密集。 未来20年，一、二线城市化将推进优质城市化，除了处理已进城人群的“人”城市化问题外，重点将从大中城市扩展到中小城市，三、四线城市据此被业界视为“红海”。

根据克瑞研究中心发布的《城市房地产快速发展风险排行榜》，三线城市大多外出务工人员比例较高，城市常住人口普遍低于户籍人口，对市内新建住房的诉求比较淡薄。 由于经济总量相对有限，中心地区土地供应相对充裕，三线城市土地供应过剩。 这个大多数城市的房地产待售库存一直处于增加之中，整体供需风险很高，高库存对这些城市难以走出去造成了影响。

3月6日，全国政协委员、住房和城乡建设部副部长齐骏介绍说，库存量超过月销售量的12倍~15倍，1年至1年半的销售量为高库存。

胡葆森表示，中西部地区大部分城市没有这个问题，有问题的城市只是个案。 胡葆森向记者记帐，3亿人进城，人均诉求30平方米，据此计算，这意味着90亿平方米的开发量，这对开发商来说意味着机会。

胡葆森还表示，房价不会下跌。 他说，强烈的诉求支撑着价格，价格左右着商品房的价格。 土地、劳动力、原材料价格、银行利息费用、开发商工资水平没有下降，房价不会下降。

有根据地就能对抗大企业

胡葆森表示，县城的支出能力确实没有三线城市强，三线城市没有二线城市强。 成熟的开发商根据这个城市的人口规模、经济快速发展水平、人们的收入和支出能力明确产品定价、开发规模、社区位置和产品形态，根据市场规模明确开发方向、开发计划和开发节奏等。

据他介绍，河南完全有资格被称为中国城市化的缩影，人口几乎占中国的十分之一。 河南有108个县，包括一点中心镇。 下一个城市化的重点是从大型城市不断向这些中小城市发展。

胡葆森表示，在三、四线城市不理想的情况下，之所以在河南三、四线城市扎根，首要是“考虑到公司自身的资源状况”。 早在2005年，他就已经预测了今天房地产市场结构的变迁。 也就是说，大型开发商占第一市场份额，各城市前十大开发商中有6-7人不是本地开发商。 为了对抗这些大企业，必须有自己的“根据地”，没有根据地的盲目的全国扩张容易遭遇失败。 为此，胡葆森选择在河南扎根。

恒大、绿地、万达等全国性大企业已经进入郑州市场，给当地房企带来了不小的冲击。 在这种情况下，胡葆森认为，稍大的地产商进入河南市场，将引发新的竞争局面，建筑业也将调节自己的战术战略。 例如，加大服务体系制度建设，发挥自身客户资源的特点。 建筑业22年处于一个市场，客户资源必须多于刚进入的地产商，通过为原业主服务，可以应对建筑业开发转型的问题，这也是探索新的快速发展模式。

胡葆森表示，建筑业本来就是买房、建房、取钱后再去买地的，是快速周转型的。 今后，我们将提供新的社区服务，通过服务升级寻找新的利润增长点，从单纯的开发者转型为新的生活习惯服务商。

业内人士表示，商业地产泡沫正在加剧，建筑业集团也将密切关注这一块的投资。 以建筑业十八城综合体为例，胡葆森表示，建筑业十八城(含办公楼、院线、酒店)拥有的面积通常为10%左右，通常不超过15%，这个比例因时期而异。 目前，建筑业正在快速发展规模，现金流指控迫在眉睫，自持并不多。 到了500亿规模，持有规模逐渐变大，这也与公司的快速发展阶段有关。

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全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森:新型城镇化平衡三四线楼市供需

◎黄其森:

切实完成保障房、自住型商品房的任务，开放商品房市场，两者均衡推进，是我所理解的“双向调控”。

目前，业内人士对全国房地产未来发展方向意见分歧较大，“崩溃论”层出不穷。 虽然一时三四线城市的供给量确实太多了，但是我不认为三四线城市会做出恐慌的抛售。

杭州楼盘略有调整，有利于市场整体健康快速发展，这是对房地产市场的警醒。

经记者尚希从北京出发

当所有兴趣都集中在今年房地产政策方向的调整上时，住建部部长姜伟新提出了简单的四个字——双向调控——。

一会儿，各种猜测的声音频繁出现，到底两端会触及哪里？ 是供求水平的“双向”、长期短期控制的“双向”，还是不同城市之间的“双向”？

在接受《每日经济信息》记者采访时，全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森表示，严格执行保障房、自住型商品房任务，开放商品房市场，两者平衡推进，是他所理解的“双向调控”。

针对三、四线城市目前的快速发展现状，黄其森指出:“目前，业内人士对全国房地产未来走向意见分歧较大，《崩溃论》就是从这里开始的。” 虽然一时三四线城市的供给量确实太多了，但是我不认为三四线城市会做出恐慌的抛售。 ”

黄其森表示，随着新型城市化的推进和户籍制度改革的推进，人口进入必然带来诉求的增加，从而实现了三四线城市的供需平衡。

三线机会风险并存

杭州、常州个别楼宇的降价亮起红灯，提醒未来第二、第三城市楼市存在的风险。

“房地产正在涨价或降价。 杭州楼盘略有调整，有利于市场整体健康快速发展。 这是对房地产市场的警醒。 ’黄其森认为房地产“崩溃论”是危言耸听。

其实，泰索的快速发展布局还涉及许多三、四线城市。 对此，黄其林说只能去经济发达的地方。

“我们在福建也进入了许多三、四线城市。 虽然一部分只有县区，但是经济实力超过了很多省会城市。 黄其森说:“这样集中精力，也容易产生规模效应。” 目前，泰禾位于北京、福建、长江三角洲和珠江三角洲，“项目规模最大不超过200亩，这样可以实现快速周转和去化。 我们也放弃了很多新的机会。 在我看来，如果能好好执行和掌握自己的战术目标，就什么也做不了。 ”

黄其森表示，与住宅相比，更应该警惕三、四线城市商业房地产的风险。 “商业地产与住宅不同，难以后续招商运营，但目前很多公司不具备这些能力。 ”

三、四线城市的降温越来越明显。 中原地产研究部统计数据显示，全年15家标杆房企在一线城市总销售额2304亿元，在二线城市4446亿元，在三四线城市总销售额678亿元。

根据国家统计局上个月公布的报告，全国房价下跌的城市达到6个，其中大部分是三四线城市。

黄其森表示，随着新型城镇化的推进，户籍制度改革如果能跟上，人口准入必然带来诉求的增加，三四线城市可以实现供需平衡。

“一时三四线城市确实供给量过多，但这不是无法处理的问题。 ”黄其森表示，当一线城市进入后城市化时代时，三、四线城市化进程开始加快。 而且三、四线城市也需要快速发展产业，改善城市的商业和市政组合，以引起人口的流入。

“新的市场才刚刚开始”

随着管制范围的扩大、周期的延长，“房地产黄金十年过去了”的发言层出不穷。 但据黄其森介绍，在经历市场洗牌后，新的市场才刚刚开始。

黄其森说:“过去可以说是全民在做，大家过去也觉得房地产领域有钱就行，不需要专家，但现在越来越需要专家化。”

去年，泰禾以黑马的姿态冲进北京市场，迅速获得了几个热门地块，引起了一段时间业界的关注。

对此，黄其森告诉《每日经济信息》记者，融资价格的高低取决于如何与金融机构谈判对接。 “泰国禾达到一定规模后，议价能力相对较强，基本上一个项目有三五家金融机构对接融资，最少也有两家。 ”

据黄其森介绍，泰禾今年的销售目标为250亿元，其中北京市场是快速发展的亮点。

在今年的提案中，黄其森建议北京的住房政策应该在房价高的特大城市进行宣传。 关于市场调整的部分，政府应当开放预售许可证管理。

“保障性住房和自营商品房等特殊房产用于应对中低收入者的住房问题，是政府的干预行为，但在其他方面，房地产越来越回归市场调整，各类人可以自主选择。 ”黄其森说。

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碧桂园总裁莫斌:三四线楼市前景广阔

经过记者顾家彦从广州出发

随着鄂尔多斯楼市的崩溃和贵阳、营口等三四线城市楼市供给过剩，一时出现了“崩溃说”、“鬼城论”。

根据卡莉去年7月公布的《中国城市住宅快速发展前景与风险排名》，中国房地产投资风险最高的50个城市中，49个为三线城市。 大型开发商在一二线城市的集结正在加速，三四线城市似乎变成了鸡肋。

但是，一些房企仍在新型城市化大潮下紧紧看好三四线城市的快速发展机遇，如碧桂园。 碧桂园总裁莫斌在接受《每日经济信息》记者采访时表示，三、四线城市仍然具备广阔的快速发展空之间。

近年来，三四线城市背后隐藏的风险逐渐显现。 易居中国执行总裁丁祖昱表示，三、四线城市规模小、市场容量小、诉求有限、供给无限，许多项目自开盘之初就消费了周边有支付能力的客户空，首次开盘大卖，为第二次

但是，莫斌说，三四线城市，特别是人口基数大、经济实力比较好的城市，目前正处于城市化快速发展的加速期。 随着经济的快速发展，有实力的顾客需要更好的产品和服务，但当地市场还没有完全满足。 因为这种类型的城市还有很大的机会。

莫斌表示，三、四线城市未必是“空城市”，关键在于是否符合新型城市化的趋势，成败取决于是否有能力满足市场诉求。

年，碧桂园在三、四线城市做了许多热门项目。 莫斌说:“当然，企业也要观察三、四线城市的风险，在决定土地投资时进行良好的评选。 一、关于是否增加对二线城市的投资，关键是企业要根据市场需求进行调整，找到符合碧桂园快速发展模式的土地。 ”

面对目前房地产公司引发的多元化热潮，莫斌确定，目前碧桂园没有多元化快速发展的规划，随着新型城市化的推进，国内需求高涨的市场还有很多机会，龙头房企市场占有率不断提高，碧桂园仍在致力于提升企业核心竞争力。

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记者的注意

三四线城市生存下来的关键是产业

经记者杨宠从上海强发

三四线城市的房地产市场真的面临着泡沫经济崩溃的危险吗？ 这其实是个伪命题。

去年，《每日经济信息》记者报道，多布局三、四线城市的碧桂园去年销售业绩增幅为全国前十大企业中最高。 同样，世茂不动产距离县级市的狮子“攫金”20亿元。 老板万科也没有放弃三四线城市的机会。 全国前十大地产商中，大部分在三四线城市有布局，同时三四线城市为企业贡献的销售额和利润并不比一线城市少多少。

诚然，一些三四线城市由于土地集中供应、人口流失，出现了空城和“鬼城”的现象，但住建部政策研究中心主任陈淮认为，“鬼城”只是暂时的，从一个城市建成到最终成熟，必然会“

真正需要担心的不是三、四线城市是否存在大量的房屋空，而是人们是否愿意留在三、四线城市快速发展。 一家房地产公司的房子向记者表示，三、四线城市能否引起人口的关键是能否在当地培育一流的公司，进而消化大量的就业人口并留在三、四线城市。

一般来说，三四线城市维持公司不容易。 很多城市一开始出台很多优惠政策，希望筑巢引凤，但这些公司做大做强后，往往不能和地方政府谈条件，继续给予优惠政策，他们就会转移到资源更丰富的一线城市。 但是，如果长期给予优惠政策，当地财政在公共服务设施建设方面缺乏足够的财力，最终会导致人才大量流失。 留不住公司，留不住人才，是许多地方政府最头疼的问题。 要从根本上处理这个问题，只能依靠中央政府更加科学地划分城市功能，确定城市定位。

但是，三四线城市楼市即将迎来“春天”。 李克强总理在今年的“两会”上撰写的政府工作报告，促进了约1亿农业转移人口的定居城市，改造了约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，在中西部地区附近城市化了约1亿人，通过处理如何在城市定居和生活，促进了城市均衡的快速发展。

这些措施不仅会减轻一线城市的压力，还会大幅提升三四线城市的吸引力，活跃三四线城市整体的房地产市场。