“城镇化倒逼制度突破 各地“多点开花”尝试土地改革”

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国务院快速发展研究中心近日公布了为十八届三中全会提交的改革方案总报告，相关8个要点改革行业中包括土地制度改革。 根据公开的文案，方案勾画了土地改革的长期目标，一些行业改革的尺度很大。 受此影响，昨天土地流转概念的相关股票暴涨，土地改革概念近期以来的上升趋势持续。

业内人士认为，这些方案大刀阔斧的改革思路，反映了外界对推进土地改革的强烈期望。 城市化进程的推进使土地制度进入了更大的突破，随着地方考试“点挂面”路径的明确，未来一段时期内，土地改革行业将出现越来越多的动向。

两项改革提案具有相当新的意义

在改革方案对土地政策的表现中，有两个建议被认为具有非常新的意义。 一、在规划和用途管制下，允许农村集体土地和国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一的土地市场地价体系。 在此基础上，对已经形成的“小产权房”，根据实际情况补充一定数量的土地出让收入，妥善处理这个历史遗留问题。

二是将政府出售地为国有土地资产经营，政府作为国有土地所有者获得土地权益，设立国有土地资产企业从事国有土地经营。 上述文案剑是指征地制度和土地财政的顽疾，其思路相当符合外部预期。

中国土地测量规划院副总工程师邹晓云认为，上述改革方案梳理了需要推进土地制度改革的各行业，文案全面，改革方向的思路也符合整体预期。 因此，方案适合作为土地制度改革的长期构想。

但是，作为具体操作的一环，可能会遇到很多问题。 邹晓云表示，土地制度改革是深层改革，好处链长，影响面大，不仅受到相关法律法规的修改，还受到诸多好处群体的阻碍。

以小产权房的“转正”为例，邹晓云表示，小产权房的土地出让金按照什么标准缴纳还没有标准。 如果收到太多，可能会面临难以接受的困境。 太少的话就不公平了。 因此，在政策的具体操作中，需要仔细研究。

许多业内人士认为，在未来土地改革的实际操作中，很可能不会在短期内开始全面改革，而是选择适当的时机，在特定的切入点开始操作。 其中，为规范用地而制定的城乡用地增减挂钩政策有可能在更大范围内展开，从试点转向常态化运行。

城市化带来的制度突破

城市化进程的推进迫使土地政策取得更大的突破。 另一方面，在城市化进程中，各地对城市建设用地的诉求不断增加，但由于城市建设用地规模有限，地方政府倾向于通过征地法将农村集体土地变更为国有建设用地，以填补用地缺口。 并且，随着农村劳动力的流失，大量闲置的耕地、宅基地、农村集体建设用地等需要处置和流动。

中国证券报记者表示，基于这两个因素，未来土地改革思路将趋向于建立城乡建设用地平等市场，规范征地，促进农村集体土地流转的两个环节。 在这个过程中，保护耕地红线，不突破建设用地指标，保障农民权益是政策制定的前提。

由于征地制度改革、相关法律调整和地方政府阻力重重，城乡用地“同地同权等价”在短时间内仍难以实现。 为了弥补国有建设用地的差距，主管部门倾向于促进城镇低效用地再开发，提高单位土地gdp生产的内部挖掘思路。 事实上，这些方案提出的许多改革措施被认为需要逐步推进，很难在短时间内一蹴而就。

相比之下，作为农村集体土地的一环，加快农村集体土地流转势在必行，取得实质性突破的可能性很大。 在这方面，广东、浙江、海南、福建等省都有较为成熟的尝试，并得到国土资源部的同意。

分解各方认为，在总结各地试点经验的基础上，“一点一滴”推进制度突破，是土地改革的可行之路。 因此，现有地方土改的尝试，很有可能作为试点为制度的突破探索道路。

“土改”的尝试还在继续

最近，各地不断进行土地改革的尝试，不断受到市场的关注。 《广州市南沙新区条例(草案)》近日征求意见，通过官方文件确定集体建设用地转移试点，强调重要科技成果研发和产业化项目可通过租赁、股权准入和共建等方式采用集体建设用地。

深圳近期将吸引符合规划的合法工业用地和未完成土地征用补偿手续的工业用地，鼓励通过政府指定的公开交易平台挂牌进入市场，调整土地利用的结构性差距。

此前，海南省研究制定了《海南省农民集体建设用地管理办法》，对经许可纳入流转试点的农村集体建设用地，通过农村集体经济组织或村民自主开发经营，或者农村集体经济组织转让、租赁、合作经营、计价等办法准予流转，并实行旅游、计价等 并且，作为土改与金改结合的重要尝试，国内首次土地经营权流转信托近日问世。 此外，江西、山东等地最近也出台了相关文件，加快农村集体土地流转。

解体官员认为，在促进农村集体建设用地转移的政策思路下，未来越来越多的城市可能会尝试突破制度。

值得注意的是，迄今为止较为成熟的尝试，将来也可能面临政策破局。 浙江杭州、宁波等地正在进行的“土地换股”模式； 浙江嘉兴在土地改革中提出的“两点兑换”(划分宅基地和承包地，划分搬迁和土地流转，用宅基地置换城镇房地产，用土地承包经营权置换社会保障)； 广州是土地流转中曾经推出的“地票”制度。

市场人士表示，土地政策短期内难以取得根本性突破，但部分政策手段可能破裂，各地尝试将继续以“多点开花”的形式展开。 (记者张敏实习记者毛万熙) )。

原文链接:日本新闻/财富//- 10/29/c _ 125613591