“杭州经适房满5年可上市交易 增值部分55%归政府”

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经过记者徐杰从杭州出发

昨天( 8月15日)，杭州市住房保障和房地产管理局召开新闻发布会，通报杭州市经济适用住房上市交易和回购管理政策。 该政策确定，签订购房合同(含预售合同)满5年的购房可以上市交易，但购房居民根据判断价格与当时购房价格的差额的55%向政府支付土地收益等价款。

一位业内人士表示，实际上经济适用房可以上市，许多城市已经实现，但对杭州来说，或更具有不同的意义。

根据国家统计局的数据，6月杭州新建商品住宅价格比去年同期上涨7.4%，与该城市居民家庭人均可支配收入的实际增长非常接近。 “经济适用房上市交易后，可以促进库存增加，起到平摊房价的作用”。 中国房地产研究会副会长童悦仲向《每日经济信息》记者表示。

附加值的55%归政府/

杭州昨天发布的《关于规范杭州市区经济适用住房上市交易和回购管理的实施意见(试行)》围绕经济适用房上市交易、内部循环和回购申请等内容确定了政策规定。

其中自签订购房合同(含预售合同)之日起经过5年，通过补充土地收益等价款取得完全产权的经济适用房，可以通过买卖、赠与等方式处置该住房。

《每日经济信息》记者观察到，2004年9月1日被明确为土地收益等价款缴纳比例的分界点。 2004年9月1日前签署经济适用房购房合同的，不需要补充土地出让金，以随后购买的经济适用房进行交易的，必须按照当前判断价格与原购房价格差额的55%缴纳土地收益等价款。

2004年9月1日以后签订购房合同的，上市交易应当按照当时公布的判断价格与当时经济适用购房差额的55%，向政府缴纳土地收益等价款。 缴纳的土地收益计算公式为:补充的土地收益等价款=[ (当时的判断单价-经济适用住房购买时单价) ]以经济适用住房价格购买的面积( ]*55%-购买时支付的税金。

爱我家的市场研究中心报告称，对2004年9月1日前购买的房屋经营者，基于目前持有的房屋表现出积极的销售意愿，对2004年9月1日以后的经营者来说，面对土地收益的55%，经营者和顾客之间将面临高额的税金。

“直到2004年，房价还没有暴涨，但是当时购买经济适用房的人没有经济适用房的概念，经济适用房和商品房的价格相差不大。 2004年以后，房价迅速上涨，经济适用房和商品房产生了差额。 例如，商品房为15000元/平方米，经济适用房为3000元/平方米多，出现了一房难求的情况。 ”双赢机构总裁章惠芳说。

另外，增值部分的55%归属南京的比例与南京相同，但比济南、北京等实施经济适用房入市的城市低，数据显示北京和济南为70%。 今年以来市场传出的消息称，北京禁止经济适用房直接上市进行交易，并试图建立经济适用房的封闭运行机制。

进入住房市场可以抑制房价/

值得注意的是，这将起到抑制杭州经济适用房上市或目前高企房价的作用。

官方数据显示，今年上半年，杭州新建商品住宅交易量较去年同期上涨，价格较去年同期上涨。 杭州市区商品房成交均价17910.7元/平方米，其中商品住宅成交均价17507.1元/平方米，比去年同期上涨25%。

“根据国家统计局的数据，6月杭州新建商品住宅价格比去年同期上涨7.4%，与城市居民家庭人均可支配收入的实际增长非常接近。 》7月26日，浙江省内媒体《今日早报》援引杭州市住房保障和房产局的表态称，“下半年，将与物价等相关部门一起利用价格备案、预售许可等手段加强商品房价调控，保持月度房价均衡，调控房价目标。

据杭州透明售房网统计数据，截至去年8月15日，杭州主城区(不含萧山、余杭，下同) )领取预售证的经济适用房房源量9万多套，面积超过830万平方米。

“房价由供求关系决定，经济适用房市场无疑会增加市场整体供应量，平摊房价。 ”童悦仲说。

章惠芳也认为，经济适用房上市交易无形中增加了市场供应量，将对后市的供求关系产生一定影响。 “目前，许多老小区二手房居高不下，经济适用房上市交易后，促进了库存的增加，从而抑制了房价。”

德佑地产研究部总监陆骑麟也向《每日经济信息》记者表示，住宅资源量的增长对缓解市场供给和抑制市场价格起到了积极的作用，但这个过程是一个逐步释放的过程。

然后，需要观察的是这次经济适用房的释放和房产税的关系。 市场信息显示，杭州版房地产税最早于今年10月以后公布，今年4、5月杭州版房地产税方案即将出台后，杭州市提出新版本，税率从原来的0.4-0.8%提高到0.5%-1.0%，但征收范围还不在

陆骑麟认为，由于房产税是最具可比性的储蓄房，目前无法评价其对经济适宜材料的影响关系。