“从春节返乡置业新趋势看今年三四线楼市前景”

本篇文章1990字，读完约5分钟

图像源:视觉中国

年，全国房地产市场成交量在一线城市下跌的情况下创历史新高，600多个三四线城市异军突起做出最大贡献，占全国房地产市场比重从年的60%上升到67.4%。 从这个立场来说，年可以说是三四线城市的“楼市年”。 笔者在去年春节期间回老家(西北某三线城市)时，目睹了回老家置业(/(/K0/)前的盛况。

年，由于棚改货币化比例下降、国家严格限制居民举债等影响，以及呼吁部分放贷、出租分流，业内普遍不看好三四线楼市。 在火热的房地产市场调控“不放松”的背景下，如果三四线房地产市场也出现下跌，全国房地产市场将明显被召回。

对三线城市来说，带着一年来积累的人口大规模返乡，春节无疑是当地楼市的重要契机。 今年春节，笔者没有回家乡，但从与父母和家人的交流以及微信的力矩反映的情况来看，三四线楼市的返乡职业热潮并未迅速消退。

以前，我每次听到家乡的巨大变化，家人都会经常谈论谁家的孩子考上了大学，谁家在外面做生意赚钱等等，现在最谈论的就是谁家在“市”买了房子。

过去，农村生活的人常常赚钱，在村子里盖三层楼的房子，购买耐用的消费品，如皮卡等。 这是表现生活水平的配置，很少有人在城市买房子。 近年来，随着道路、有线、通信、物流等互联网有效连接城乡，农村居民在城市看病也能得到“新农合”、“新农保”的支持，作为成本高昂的城市住宅购买也开始迅速崛起。 去大城市周边的三四线城市，或者在老家的三四线城市买房是选择。

春节前，安居客发表的《~返乡职业生涯报告》显示，59%的大城市受访者有返乡职业生涯的意愿。 其中，34%的受访者因为在就业城市买不到房或有购房限制，选择了返乡置业。 33%希望改善长辈和孩子的居住条件。 23%的人希望将来回到家乡，迅速发展。 只有10%的人想为自己手中的钱找到出路，也就是投资。

这意味着返乡运营商的主流不是投资诉求，而是以购买首套房为中心的刚需或自住诉求。 年，艾普大数据与移动运营商合作，对购房人群进行筛选，结果显示，三四线城市购房人群中，54.1%来自三四线本地人口，15.7%和28.3%分别来自一线和二线城市。 购买年龄分为36~45岁、46~55岁两个阶段，分别占31.2%和38.5%。 这意味着，在城镇购房的人群中，大城市的就业人员返乡是主流，有家庭生育，父母为城镇就业人员的子女购房是首要动力。

根据安客的报告，返乡职业生涯的一半以上年龄超过30岁，单身者的比例只有19%。 80%的兼职人员来自三、四线城市和周边城市，但约七成分布在一、二线城市工作。 这表明，无论是外来务工人员还是大城市就业人员，进入结婚生育期后，都有买房“扎根”的强烈需求。

现在，全国1亿7000万农民工中，70%集中在前30个城市，60%举家搬迁，70%在就业城市工作2~3年。 大城市的就业者多为年轻群体的大学生。 近年来，由于大城市房价上涨导致的家庭困境，国家鼓励回乡创业、乡村振兴，在产业从沿海转移到内陆的大背景下，返乡在城市站稳脚跟，为下一份工作、退休做准备已成为普遍现象

国家统计局发布的《年农民工监测调查报告》指出，城乡均衡发展迅速，产业内转移的传言层出不穷，国家不断扩大扶贫开发、转移支付、基础设施建设，但大城市越来越成为以产业为主导的服务业，老年农民工就业 ~年，外出务工农民规模增长率分别为5.2%、3.4%、3%、1.7%、1.3%、0.4%、0.3%，占外出务工农民总数的比例也从年的62.8%下降到年的60.1%。 从农民工流入地来看，年东部地区农民工( 15960万)比上年减少48万人，中部、西部、东北分别增加147万、275万、45万人。

因为，考虑到农民工回流的趋势，长时间适应城市生活，拥有一定的积蓄，将成为维持三四线楼市热度的重要力量。 然后，在风险防范、楼市大跌防范、泡沫“软着陆”的宏观主题下，大城市的高房价将会维持一段时间。 基于成家立业、成家立业、在城市站稳脚跟、防止货币贬值等多方面的需求，即使大城市的就业者选择在三四线城市购房，也将维持一定的规模。

今年1月，尽管调控政策严格、房贷收紧，3、4号线楼市继续保持高位，3、4号线项目所占大型住房公司表现进一步上升，或显示新的探亲生涯已经开启，2月份的数据也较为轻松。

笔者认为，年三四线楼市虽然不像年一样火热，但仍将维持高位。 更重要的是，三四线城市的房价上涨当然受到返乡置业的推动，但更大的力量来自农民工、地铁县的乡镇村居民或村民、大城市的就业人群等，他们通过购房分享城市化红利、结束浮游的需求更强烈 这种趋势一旦抬头就难以遏制，与房价上涨有一定的关系，但不是什么大问题。

另外，国家强调“租赁和购买并举”，意在体面地租赁新市民(外出务工、大学毕业生)，稳定城市，但不拒绝他们购房的需求，而是加大力度“先租后买”，阶段

(作者是深圳市房地产研究中心研究员(