“2018年，精细化的楼市调控怎么拿捏”

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李宇嘉

最近业界内正在讨论，楼市的政策可能变成了“吹暖风”。 一块铁板的“五限”(限量购买、限贷、限价、限量销售、限量销售) )作为第一副本的限制，最近也出现了漏洞。 在“放松管制”舆论汹涌的兰州，外围新区直接解除管制，主城区被较平稳的管制销售所取代。 南京、武汉等“准一线城市”将通过“人才新政”、降低落户门槛等政策调整限购； 房价高的厦门最近强调要满足改善型住宅的诉求。 到底是这样吗？

笔者认为，带着控制轮回的过去的想法来看现在的政策调整，是有问题的。

年，楼市政策真正进入精细化阶段，开启了分类调控。 兰州、合肥、武汉等城市近两年大力吸引人才、产业转移和接收农民工，推进“就近城市化”，大力推进城市开发和建设。

据此，地铁、市政管网、教育文化等公共设施迅速开设。 例如兰州、昆明目前正在建设三条地铁线。 中泰证券研究表明，年东部、中部、西部人均基础设施建设量分别比2006年增长90.6%、121.3%、127.3%。 未来供水、供电、公路等基础设施短缺和建设重点也集中在豫鲁川渝贵云等省。

这既有“稳定增长”的想法，也有“还债”的需求。 在“杠杆化”成为攻防任务、地方债务控制越来越严格的情况下，调整监管政策就不足为奇了。 但是，在京沪穗深宁津等热点城市，保持监管力度是头等大事。 限价政策的行政干预色彩浓厚，但对房地产“去杠杆化”、楼市渐进的“去泡沫”是不二之选。

“房地产不收购”是顶级的设计，金融和土地的供给接近这一点，严格控制地价的政策一再延续，“土地之王”、高地价不会再出现。 市场必须转移到租赁上，具有投资和金融属性。 由此，“小麦粉价格推高面包价格”这一过去房价上涨的重要逻辑，在未来很难通用。

年，大城市房价基本处于横盘态势，但预售核准限价重新确立了定价坐标。 这几年，热点城市区域内的某大厦价格上涨，周边同类大厦价格上涨，这就是“价签效应”。

微观个人购房时，询问同一户型的近期交易价格，买方的投标价格通常与这个交易价格进行比较。 假设现在有一个地区出售住宅，平均价格为6万元，政府批准的新盘价格只有5万元。 渐渐地，6万元的市值将接近5万元的新坐标。 如果能承受财务价格、资金回收周期变长的损失，开发商可以不接受限价，“封盖惜售”。 但是，我们认为这正好符合政府控制的愿望。 也就是说，横盘高房价不能急速下跌。 如果不这样做，就会带来系统性的风险。 但是，在日益冗长的交易手续、高壁垒的交易价格中，虚高的溢价必须逐渐消失。

当区域内批准的所有新盘都略低于市场价格时，逐渐地，这个价格将成为诱惑区域市场定价的新的价格坐标。 限售也是一样，兰州新政的核心是“限售换限”，从购房之日起3~5年内将无法出售，房地产将变为“冷冻生产”。 不到一年，这个政策扩展到了50多个城市。 未来，在兰州这样的二三线城市，将有可能开始“限售、限购”的政策调整。 表面上，温和监管取代了严厉的打压，但资产交易频率(或换手率)大幅下降，流动性和波动性特征消失后，撬动信用的特征也消失了。 过去由于汇率和杠杆作用而上涨的资产的高溢价不太可能承担。

除限价、限售重复外，根据中央经济实务会议提出的“促进金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部良性循环的形成”，要消除金融助长房地产投资属性的功能。

首先，土地开始回归居住属性，热点城市未来土地出让不再单纯遵循“高价者手中”的“招投标”模式，而是建设保障房、出租房、公共设施，由开发商自有或“出租”， 这样，开发商持有土地进行举债融资时，银行必须慎重查看这块土地到底是不是合格的抵押品。

其次，银行也不能对房价做出更高的判断。 如果在较大范围内限制售后服务，银行甚至会给出较低的判断价格。 由于限制销售削弱了担保的属性，杠杆推动房价上涨的逻辑也变得难以打通。

最后，年底，监管层提出了住房贷款的“杠杆作用”。 具体来说，贷款的规模和占有率是“双重控制”。 年，贷款投入与年相比有所减少，但年前10个月，居民短期贷款新增1.6万亿元，接近年同期新增额的3.5倍，占居民总贷款的26%。

考虑到主要进入房地产市场的短期贷款，全年房贷接近新增贷款的40%，显然没有达到“双重控制”的目标。 年，住房贷款规模、占有率的“双重控制”多次重复，投入周期也变长。 年初，贷款从申请到投入只有两个月，现在需要4~6个月，每月的限额也受到限制。

无论如何，年楼市调控的差异化、精细化将更加突出。 虽然部分二三线城市将适当调整政策，但如果金融杠杆和地价得到控制，二三线城市楼市将整体稳定。 对热点城市来说，控制高房价还必须抑制房价大幅下跌带来的系统性风险。 主要选择是重复限价、限售、限杠杆，房地产大面积“冻结”，信用创造能力受损，投资和金融属性就会减弱。

短期内，拟重新交易的价格不再是市场价格，只有一定幅度的降价才能实现交易，否则就是“有价值无市”，这就是虚高溢价的损失。 因此，近期无论新建还是二手房交易，一次性不重复支付的价格都低于贷款购买的价格，商业贷款低于公积金和商业贷款组合的价格。 由于各种限制政策给虚高溢价带来了一些损失，这种趋势越来越明显。 从长远来看，随着虚高资产溢价不断损耗，资产泡沫也“软着陆”。

(作者是深圳市不动产研究中心的研究员)