“租房减税难改市场现状 缴税比例不到10%”

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房东和租户都受益

月租金6500元的房子一年可以省一万元以上的税

“现在租赁市场是租户在交税。 减税对像我这样的租户来说直接减轻了房租负担。 ’从上海刚到北京工作的陈洁，准备在工作地点附近租一间房子。 因为单位为从国外来北京的员工提供租房补贴，所以需要租房发票的她在购房时会特别注意租房税款的支付情况。 前几天出台的个人租赁住房税收优惠政策，让她直接成为受益者，很快选定了东四环附近86平方米的房子。

陈洁粗略计算了一下，她租的房子房租每月6500元，按照新政策的规定，增值税从原来的约320元减少到约95元，每月节约225元，城建税、教育费附加等各种附加税税费也从原来的约40元减少到12元，明摆着 另外，个人所得税减半征收后，她租房时交的税也将从原来的约1040元减少到约520元。 这样算下来，现在她每月可以节省近900元的支出，年减免税费可以超过万元。

以前，房屋租赁主要向地方税部门缴纳营业税，但在个人房屋租赁方面，国家和地方相继出台过一些税收优惠政策。 今年5月1日起全面实施增值税改革试点，个人住房租赁也相应变更为缴纳增值税。 出租房屋该怎么交税？ 以往的税收优惠政策能否继续执行？ 这已成为社会关注的焦点。 国务院办公厅印发的《关于培育住房租赁市场加快发展的若干意见》，将增值税改革前的营业税优惠政策交接给增值税改革后的增值税，让出租人继续享受税收优惠，进一步细化具体规定，让租赁市场吃透“定心丸”。

山东肥城的张先生在该市清华园区拥有120平方米的房子。 由于地理位置优越，周边设有幼儿园、小学和中学。 该市典型学区房，房屋租赁市场火爆，价格高。 张先生的房子每月1600元，年租金收入19200元。 经税务部门核算，实施此次优惠政策后，她家每年缴纳的增值税和个人所得税分别减免1033元和868.57元，合计占整体房租的近10%。

“租我房子的人大多去周边的学校，在这里读书的话必须提供租赁发票的说明。 因此，大部分人在租房的时候都会谈到税费的问题，这样可以节约税费，双方对租金的咨询空间就会更大。 ”张先生说。

由于三线城市的房租普遍较低，研究表明，月租金收入3万元的起征点对大部分租客都适用。 租赁市场活跃后，进一步拉动房地产销售，租赁销售并举，将有利于房地产的去库存。

“根据今年前5月的数据，我们办理的所有个人租赁住房月租金不足3万元，这意味着新政策实施后，增值税免税面将达到100%。 ”淄博市沂源县国地税联合事务厅负责人崔爱珍说。

住宅中介税的负值下降

鼓励专业机构提供更好的服务，改变“转售轻租”

住在北京东三环某小区的林鹏面临着烦恼。 因为自己住的小区房价很高，所以结婚的时候只买了40平方米以上的居室，但是最近东北老家的父母来住了一段时间。 “让父母住在哪里”不容易破坏夫妻。 “家里真的没有放床的地方。 让父母住酒店也不合适。 我想在附近租房子，但是他们只住了两三个月，没有人租这么短的时间。 ”

在朋友的推荐下，林鹏通过网络短租平台“小猪”找到了满意的家。 “房子和我家在同一个小区，最短一天就可以租到。 想住多久是自由的。 不用担心房主违约和频繁涨价。 ”林鹏说。

林鹏认为，目前租房无法令人放心的重要原因之一是专门经营租房的中介机构很少。 大部分是房东直接租赁的，中介只是牵线搭桥，收了中介费后就无所谓了，租赁期至少要一年以上。 有越来越多专业规范的租赁中介机构，如果让租赁更加方便，就可以提高大家的租赁热情。

此次发布的《意见》专门提出要快速发展房屋租赁公司，提高房屋租赁公司规模化、集约化、专业化的水平。 另外，向房地产中介机构提供房屋租赁中介服务，适用6%的增值税税率，是所有增值税税率中的低量程，体现了国家鼓励中介机构快速发展的政策意图。 另一方面，根据增值税改革的实施方案，房地产中介中小规模纳税人可以将税率从征收营业税时的5%直接降低到3%的增值税征收率，减税幅度达到40%。

“目前，在租赁市场上，个人住房租赁占90%以上，中介公司通常只担任房源新闻提供者的角色，市场参与度较低。 另外，一些出租人为了节约中介费与出租人直接联系，一旦发生租赁纠纷，处理途径非常有限。 ”。 淄博市杨帆房地产有限责任企业经理李爽表示，新政策相继实施，房屋租赁税费大幅下降，可以实现中介机构先租房后租房的模式，为中介企业提供物业管理、卫生保养、纠纷处理等附加服务 市场参与度上升，“单一新闻平台”转型为“综合服务平台”，这些都为转型中的房地产中介企业提供了潜在的大市场。

中原地产首席拆迁师张大伟认为，租赁市场诸多混乱的根源在于缺乏规范的中介机构和专业化的房屋租赁公司。 鼓励中介机构和房屋租赁公司快速发展，为社会提供更多样化的房屋租赁服务，满足不同类型租赁人的实际诉求，提高租赁舒适度，改变目前房地产公司和中介机构的“轻租重销”现象。

很难改变租赁市场的现状

目前，租赁住房的实际纳税比例不足10 %

据采访，新政策提供了较大的税收优惠，但目前个人住房租赁市场的实际情况是，税收优惠政策难以影响租赁市场和租赁水平。

“我接触的房东通常不太在意交税。 房东偶尔会来问。 也就是说，会提供房东的复印件等。 真正交税的是个别有特定需要的债主自己支付。 ’北京市朝阳区青年路附近的房屋中介业务员李飞告诉记者，房东提交的报价中包含净利润，不含税。 中介提供的格式合同中还规定了谁交税，但最终是否交税，首要看房东的诉求，房东并不主动交税。

作为出租人，我给房屋中介打了电话，稍微商量了一下，关于租赁房屋的纳税问题，一致认为中介和房主只是合作提供了税费相关的资料，税费还是需要出租人自己支付。

“这也是公平合理的。 因为需要开具收据的人很少，所以事先将税金追加到租金中的话，计算会很麻烦。 另外，如果房主不协助缴纳，会影响收据。 自己交税的话，背后都要花钱。 ’一位中介业务员告诉记者。

提供住宅直接租赁业务的中介平台也采取了租户自行管理税金的方法。 在网上租赁平台的免费网上，记者咨询了业务人员:“可以通过租赁提供收据吗？ ’业务负责人表示，目前很少有租客需要收据。 如果开票的话，他们会提供住宅的相关情况，租户自己去当地的街道开具收据。 具体要出多少钱也由借款人根据自己的需要决定，关于今后能否从平台直接提供收据，还需要看新政策实施后的具体规定。

中原地产调查显示，目前所有租房者中，实际交税比例不足10%，这部分人主要是因为需要取得公积金提取、子女入学、房租报销等收据。 但是，我国租赁市场仍以个人间交易和现金交易为主，很少办理租赁备案手续，税务部门无法对每项租赁业务进行核实，租税政策也难以严格执行。

“在实际的租赁市场交易中，租赁行为不像房屋买卖一样需要官方的担保权，因此单纯的税收抵免难以对整个租赁市场产生很大的影响。 ”张大伟说。

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“此次税收优惠政策的实施力度很大，但从租赁市场的实际情况来看，名义税负越来越低。 实际税负的减少并不明显，未来需要更深入的税制改革，有必要真正提高租赁市场应得的税收，减少减免的税收。 》中国社会科学院财经战术研究院税收研究室主任张斌认为，此次租赁税收新政的出台，体现了通过税收政策调整促进房地产健康快速发展的政策意图。

中原地产首席拆船师张大伟认为，新政策体现了国家对租赁市场的支持，但税收减免越来越多只停留在局部和表面，受益面比较小，难以从根本上改变租赁市场的现状，减轻租赁者的负担，真正搞活租赁市场

张大伟介绍说，比起此次开始实施的增值税减免、个税减半征收政策，市场更关注政策中提到的个税改革，如果未来租金能抵扣个税，将大幅扩大税收优惠政策对租赁市场的支持力度。

国家颁发的《关于培育住房租赁市场加快发展的几点意见》针对个人租赁住房的租赁费用，结合个人所得税改革，统一研究相关费用扣除问题。

张斌认为，建立分类综合相结合的个人所得税制度是我国未来税费改革的目标，房贷利息支出、房租支出等有可能作为合理的个人支出纳入税费税前扣除范围，进一步减轻出租人的压力，同时使税费制度更加公平合理

“建立比较有效的房租抵扣制度，也可以提高租客的自觉纳税意愿，使租房市场更加规范化。 ”张大伟认为，在租金抵扣税费的条件下，只有出租方取得相应的租赁发票，才能实现自己的税费减免，这将有助于越来越多的房屋租赁交易履行正规的备案手续，加强租赁市场的监管。