“124亿拔前海头筹 卓越执行总裁的数学逻辑”

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——特别采访房地产行业的“数学家”、优秀集团的张远执行总裁

经过记者罗碧从深圳出发

记者的注意

在众多大牌房企参加的前海首场土地争夺战中，以124亿元胜出的优秀集团，改变了往日的低调。

对去年年初刚晋升为执行总裁的张远来说，这一年的生活有点累，这两天话太多了，特别累。

8月1日下午5点30分，《每日经济信息》记者(以下简称nbd )见到张远时，他穿着横格子条纹的t恤，头发迷糊，不以为然地整理了一下。

在两个小时的采访中，张远一直很感兴趣，经常在问题刚落下的瞬间，马上就被问到。 一兴奋，就放声大哭，用手掌打事件。 一有有趣的故事和经历，就会笑很久。 他还漫不经心地评价了前领导人、现领导人、地产界的大名人，并补充说“我在开玩笑”，一本正经地不提醒说“这不要写”。

张远感到满意的是，在采访中没有人打扰他。 他认为，这是集团所有事务规则化后效率的体现。

这位名师在诺贝尔经济学奖获得者劳伦斯·克莱因( lawrenceklein )的数量经济学博士后，简化了涉及数量、结构、变化和/(/k0/)之间等概念的所有事件，用他的方法在这个领域生命值

这种想法也影响了张远的生活，他不喜欢复杂的运动和掺杂其他目的的运动，喜欢散步、篮球、偶尔跑步。 他的办公室布置很简单，几乎没有明亮的装饰品。 桌子上唯一的小钟摆是紫砂泥三面猴，一只用手遮住眼睛，一只用手遮住耳朵，一只用手遮住嘴。

“这可能代表了我人生的态度。 不看，不听，不说，”张远说。 但是，他总是说不能实现这三个。

近年来，张远频繁出席各种论坛，发表对自己领域，特别是商业房地产领域的看法。 他是自己骨子里也在研究的人，他说想把很多东西拿出来和大家分享。

“如果我离开职场，进入社会，我可能还会‘愤青’。 看不惯的东西很多。 ”张远说。

“前海得到了土地，我们在偷着乐”

nbd :拿到优越的前海区时，你好像说你在地方出差，是什么时候知道的？

张远:第一时间就知道了。 吓了一跳。 本来不只一张，两张也可以。 这是不是相当于检测出想要孩子的家庭是双胞胎，不能说不需要呢？ 一个人养育，两个人养育。

nbd :听说你昨天付了62亿元，这笔钱是自有资金还是贷款？

张远:昨天下午两点多付完了62亿元。 是从卓越的账本上减去的。 这几天不能从银行贷款。 说不完。 哪家银行能这么快给钱？ 从优秀的各企业账户调整过来，到处调整，过了中午才调整过来，但并不是那么顺利。

nbd :按照房地产领域的通常规律，买土地的金额不能超过销售额的60%。 卓越远远超过了。

张远:不能用这个计算。 卓越持有的生意，如果全部卖掉的话，可以卖到300亿元。 业界要解读卓越，就必须意识到没有卓越可卖的东西。

nbd :以前，卓越似乎很少出现在公开土地拍卖市场上，据说当时卓越世纪的中心地是通过协定转让的。 还有其他几块土地被分配了吗？ 张远:不是。 世纪的中心是与皇岗村合作。 前海区必须通过招募挂起来，我们也还是获得了。 在所有竞争者中，卓越不是最有名的，但卓越在深圳还可以，全国商业房地产排名我们前三，前面是万达、凯德。 在博鳌房地产论坛上，我们刚获得商业房地产大奖，第二天，我们拿走了这片土地，证明了行业认可了我们。

为什么我们和绿地差距这么小，第一是因为绿地在商业地产上也很强，同行在判断标的价值时，比较接近。 而且，深圳是我们的总部，有相对的特点。 这里不能不取。

nbd :没想到这次前海取得土地后，卓越会如此引人注目吗？

张远:我觉得很偶然，但是把获得两块土地的金额加起来，虽然是土地之王，但是单价并不高。 对于我们做商住的人来说，通过对前海的预期和快速发展规划的研究判断，2万元/平方米的楼宇单价，一年后，你们不会怀疑我们为什么敢拿。 享受为什么要拿是最好的(笑)。

nbd :大楼的单价不高。 让外界猜测你们是不是事先表达过信息。

张远:这次的拍摄地点是公开的。 有几家在争执。 实力比我们大。 我们都是现场填写的金额，把它扔进去，有什么信息表现？ 什么样的大企业不能和我们这么玩呢？ 只能投一次。 这是规则。 大家都必须保护。

nbd :有人说过，卓越的这次前海土地，是为今后的上市做准备的吗？

张远:出色的2009年就可以发售了。 我们自己退出了。 本来，整个流程已经完成，可以直接上市，业主(卓越集团总裁李晓平)说卖得便宜，没有上市。 卓越是上市公司的标准要求自己的，必须能够随时上市。 但是，我们必须计算一下。 必须进行计算。 上市需要价格。 稀释股票。 即使现在出类拔萃也不够钱。 我们和银行关系很好。

nbd :今后有发售的计划吗？

张远:现在市盈率这么低，老板一定更讨厌了。 这件事外面一直很热，找我们的人也很多，但是我们内部对这件事很冷，上司一直不吭声。

“在卓越中，我最不擅长房地产”

nbd :离卓越还有多远？

张远:我从2008年到卓越，担任副总职，在长沙企业工作了3年。 全面交接是在去年1月。

nbd :我觉得在你全部接手之后，卓越的动作好像加快了一点。

张远:是的。 我有点急性子。

nbd :出现在企业战术上有什么不同吗？

张远:对周转率、效率的追求更高。 我们现在的战术叫做“商住并行，商品如轮转”。 一直强调“商住并行”，“商品就像轮换”是一种方法。 现在房地产商持有，通过囤货盈利空之间越来越小，必须提高转速。

今年我们提出了12字方针。 一是周转快，必须提到效率、效益方面。 该卖的东西应该卖，比原来快一点，被大众关注的机会也在增加。

nbd :以前卓越确实很低调。

张远:我认为我们还是要让大众有优秀的认知。 在市场经济中，别人不了解你不是好事。

nbd :我知道你已经在塞格集团了。 这两个领域很广泛。

张远:我以前没在房地产领域做过。 出类拔萃，我最不擅长房地产。

nbd :那么，你是怎么工作的？

张远:管理是第一位的，在长沙干过三年。 我以前在国家发改委工作过，范围很广，但相关的很多工作都是相通的。

nbd :比如说？

张远:我强调逻辑性。 我希望各专业部门的同事和我谈一谈，我会在三分钟内把所有事情都谈完。 三分钟内没说话，是因为你还不清楚。 我记得我大学毕业的时候，老师说过，不管多么复杂的数学概念，只要一分钟之内给买菜的老奶奶说清楚，你就吃不完。

nbd :我以前没有做过这份工作。 部下给你穿衣服吗？

张远:我不知道。 没问题吧？ 首先讲道理能说服你吧。 当然也有管理上的问题。 我们这个年龄段的人，没学过房地产专业，都是做的。

nbd :但是你没有做过这个领域。

张远:我的理解力还不错。 我是读书的好学生。 房地产业现在应该是学位最高的。 要理解这个领域，我认为问题还是很少的，任何事件都有规律。

我的大学在成都电信工程学院主修数学。 研究生在中国科学院系统科学研究所研究应用数学。 陈景润那里。 博士跳到社会科学院数量经济所。 两年后，美国宾夕法尼亚大学的劳伦斯·克莱因( lawrenceklein )让我去他那里读博士后。 也做数量经济学。 我在那里一年半了，所以不想做。

nbd :为什么？

张远:我发现这个领域没有前途。 第一，数学的方法不能表现出现在这么多复杂的社会；第二，现在的数据不能支撑我们想要的方法。 我去了纽约大学斯通商学院读mba。 我和房地产业最近的是最后的这个。 至今仍有那么多人在读mba。 管理上的东西是共通的。 之后回到比赛，呆了三四个月，做了会长王殿甫的助理。 之后，特发(深圳特发集团)邀请了我。 那时，把特立重组交给特发，我也做了三个月，结束特发重组的事件就走了。

nbd :你为什么在各企业呆这么短时间？

张远:也许我喜欢自由。

nbd :在这里自由吗？

张远:还算自由。 我在深圳两家大公司都呆过，特发是经济师，觉得做久了也没意思。

nbd :你觉得房地产领域有趣吗？

张远:当然有意思。 虽然是这个一直控制着的领域，但自己成长得很好。 而且，我对宏观经济很了解。 我在国家计委，即现在的发改委做过宏观经济预测。

nbd :那是什么时候？

张远:从1984年到1990年。 那时候我是专家，到处去说预测方法，一天能挣三五十元。 之后，我不知道是怎么进入这个领域的。

nbd :进去后，你感觉到了什么？

张远:我在长沙的时候，有记者采访过，叫我“地产书生”。 我做一件事的时间通常不超过三年。 我那时说，三年内我一定会离开这个位置，三年后我就走。

nbd :现在这个位置，有什么进一步的计划吗？

张远:三年级。 我和他们说了是三年。 我很累了。 我哪个单位的领域都没有超过三年，所以不想做循环往复事件。 三年内建立各专业路线体系，运营半年，很好，很好。 我想花时间去考虑那个问题，但不想每天做日常工作。 循环的工作令人厌烦。

nbd :你和李晓平都在学习数学。 是偶然的吗？

张远:我和李晓平是本科同学。 其实账户都是投资快速发展部进行计算的，但是调整哪个数量会产生什么样的结果是可以理解的。 这个还能掌握。

nbd :你们既是同学，也是员工。 有那些区别吗？

张远:我们在学习数学，很合理。 但是，李总是对形象化的东西、设计的东西、有美感的东西，有直觉和天分。 在大学里大家都说他选错了专业。 我头脑顽固。 第一，第二，头脑不清醒的人。 我不会通融。

nbd :你怎么理解李先生一直强调的美学、“生活美学”的概念？

张远:我认为数字最美，数学最美。 我认为这也是优秀文化的一部分，这些好东西大部分都被继承了下来。

nbd :那改变了什么？

张远:也许改变的是内部机制、薪酬体系。 这些都是大变革。 薪酬体系是我们去年运转最大的，就是真的必须体现很多劳动。 我会说服上司政策，保证上司会说话。 能不能赚钱，就看你了。 事实上，去年99%的人的收入翻了一番。

以前只有20多亿元的销售额，现在有100亿元，企业比员工增加得多。 按照原来的销售方法，销售费占销售额的五六成。 我去年也是这些人，只是工作快一点，几年的工资一年就拿了，上司和员工都赚了。

nbd :你制定的规章制度更确定吗？

张远:是的。 我天生就追求自由，但管理公司必须依赖这个，所以我心里有反差，人格上也有分离。 今天下班最晚( 19点)，但是平时准时去。 但对房地产公司来说，加班是常态，我是出类拔萃的唯一正点下班的人。 如果到下班时间还没有结束的话，我觉得效率很低。

“不好的位置，卓越是绝对进不去的”

nbd :外界表示，优秀的能源在深圳中心取得了如此迅速的发展，与政府关系密切相关。

张远:那么，首先必须清楚地解读政府的政策。

nbd :私人的呢？

张远:私下交朋友好像没问题吧？ 我们反正什么也没有。 正式的。 我在长沙三年了。 长沙规划局的领导被逮捕了，谈了很多开发商，但没有谈我。 我们还是有规律的，有时走过头了就越线了。

nbd :卓越之后还会专注于商业房地产吗？

张远:我觉得这越来越依赖这个领域了。 我认为这个领域还有10~15年的快速发展期，商业地产的压力可能会快一点。 到处都在说，全城都是综合体，繁荣的背后有风险。 所有城市综合体都包括商业，但实际上不是市场诉求。

例如，政府考虑改造旧城，改变城市形象，建造漂亮的大楼出来，而且世界500强入驻，希望增加税收。 从政府的立场来说，没有错。 但是，如果到处都提出这样的要求，我想是不可能实现的。 这是想象出来的，一个综合体，一个商场增加，需要多少人口基础，这也需要科学的论断。

在诉求方面，电商的冲击太大了。 今后的大百货商店是展览室。 大家都来看，我不在这里点餐。 按鼠标下单。 供给方也是臆造出来的。 一方不断增加，一方不断萎缩，碰撞的结果是什么？

nbd :但是商业地产才是优秀的本职工作吧？

张远:商业地产也有相对的特点。 虽然优秀的位置很好，但是不好的位置和评价周围的竞争度太大了，我们绝对进不去。 拿下青岛项目，青岛市专门将其地点命名为中央商务区。 这方面优秀还是有先发特点的，可以做，但要慎重，要严格筛选。

nbd :所以卓越进入了越来越多的旧改编项目吗？

张远:要夺走土地啊。 现在深圳没有土地。 nbd :旧的改革会产生很多办公楼。

张远:因为麻烦，今年上半年销售优秀的城市。 上半场没有竞争对手。 我下半年一点一点卖，这一片写字楼还是应该按照卓越来定价吧。 卓越在办公楼这一方面是个标杆。

nbd :卓越的自我保持会减少吗？

张远:这也是相对的。 总量一定会增加，但比例会减少不是吗？ 不要太拘束。 很多人总是问我是8:2还是7:3。 (销售和自我维持比

例)，不能说已经死了吗？ 不管怎么说分开

分子都是变量。 大致就可以了。 我总是为了赚钱，加快周转。

nbd :因为对卓越来说，提高周转并不一定通过调整产品业态来实现。

张远:是的。 办公楼和住宅还不一样。 其功能更加可靠，住宅要求更多、复杂，而且不卖也不能租。 所以办公楼很好，但是商场很麻烦。

nbd :卓越不会在百货公司扩大吗？

张远:我们的商业军团前天( 7月29日)正式宣布成立。 人现在(各部门中)可能最少，我说房地产给你们做了帽子。 中国的商业不动产是第三位的帽子。 戴着这个往前走也没关系。

“房地产领域还有10~15年”

nbd :我说过房地产领域还有10~15年，这是基于什么进行的评价？

张远:凡事都有极致。 中国造不出13亿所房子。 学习数学的人是这样研究问题的。 总是有限度的。 终端不是无限大的。 我现在在继续盖房子。 我一直逼着这个极限。 我有不盖房的时候。

nbd :那10~15年是怎么算出来的？

张远:要看城市化率了。 现在是53%。 70%左右的话，盖房子的速度会下降。 现在每年增加1.8~2分。 这就是简单的数学题。 卓越现在大都在一线城市。

nbd :不看三四线的城市吗？

张远:取决于怎么划分，三四线城市本来就是动态的，我现在说得很清楚。 三点一线可以投下。 三是长江三角洲、珠江三角洲、环渤海，一线为西安、重庆、成都、武汉、长沙，是中西部部分省会城市。 为什么不能去其他地方？ 中西部人口这几年净流出，但只有省会城市净流入。 净流出的城市敢进入哪里？

nbd :最近在中央政治局会议上的演讲被认为在业内有好处。

张远:我认为今年是比较好的时期。 这也与我们对宏观的评价一致。 另外，也可以做很大的工作。 也可以做很大的工作。 难以得到积极的财政、货币政策。

nbd :你认为进入今年以来进行的金融体制改革，对房地产有什么影响？

张远:金融体制的大改革，短期内可能会抬高资金价格，但从长期来看，对民营公司绝对是大利好。 多家房企为什么敢那样拿地？ 价格真低啊。 我们的价格一定比它们贵。 今后，如果利率改革不断进行，不关闭上限，银行就不能把这个利差让给国有公司赚，这样对大家都公平了。 我不害怕。 欢迎金融体系改革，如利率开放、开设民营银行等。

nbd :你一直在呼吁公平。

张远:政府提倡的是走市场化道路。 任志强明确地说，商品房这个东西，有钱就买，没钱就不买。 在钱这方面，那是相对公平的。 这正是市场能够处理的问题，公平高效。 但是，保护室不同。 你为什么有资格？ 我没有资格吗？ 保障室说了这么多年，不管怎么建，最终还是一个大开发商，必须让开发商来处理这个效率。 政府不能完成这个，效率和公平应该让市场处理。