“广东规定转户农民可自愿出让房屋或宅基地”

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经记者胡廷鸿从深圳

在土地制度改革方面，以大胆的创新，率先尝试的广东省，再次走在了全国的前列。

3月11日，广东省政府发布了《广东省城市化快速发展“十二五”规划》。 该计划标志着加快推进广东省城镇化建设，全省城镇化率将以每年0.8%的速度增长，年城镇化率将达到70%。

除此之外，该计划还确定了“建立迁居农民权益保障机制，允许迁居农民自主通过市场流转办法出让承包地、房屋、合规面积的宅基地，获得财产收益”。

允许迁居农民转让房屋和宅基地的表述引起了外界的广泛关注，广东省首次以政府文件的形式确定了农村土地可以自由流转。

对此，专家认为，这只是一个笼统的表述，尽管没有细则，但广东在农村土地流转、农民获得土地收益方面的改革步伐“相当大胆”，在国内尚属首次，是对土地制度的重大突破，其意义深远影响

广东省城市化计划公布的年镇化率将达到70 %

国家“十二五”规划纲要确定建议优化城市化布局和形态，不断提高城市化质量和水平。

围绕国务院提出的“城镇化快速发展”和“增加农民财产收入”两个方向，广东省政府率先出台了城镇化快速发展的“十二五”规划。

在全国城市化快速发展水平排名靠前的广东省，截至年底，全广东常住人口达到10440.94万人，城镇化率(即城市人口占常住人口的比例)达到66.2%，比“十五”期末上升5.5个百分点。

为了进一步推进城市化的快速发展，“广东省城市化快速发展‘十二五’规划”，

全省城市化率每年上升0.8个百分点左右，达到全年70%，将继续居全国前列。

另外，广东省也是外国劳动者集中的地区，但外国劳动者分享城市化成果的程度很低。

根据《广东省城市化快速发展“十二五”规划》，由于户籍制度、社会保障制度等因素的影响，许多外来务工人员无法随着城市化进程融入当地社会，无法平等享受基本公共服务，对城市的归属感和认可感减弱，社会和谐迅速。

为此，广东将继续深化户籍制度改革，逐步降低城镇就业、教育、社会保障等准入门槛，以县(市)城镇、中心城市为要点，切实提高农业转移人口吸纳力。

“现在城市存在人口回流现象，很多城市生活的人口不迁居就不能享受城市待遇。 这项政策有助于城市生活的人口稳定。 ”对此，深圳房地产内参总经理尹香武说。

广东率先“第四次土地改革”农村土地流转首次进入快速发展规划

城市化是一项系统工程。 有人担心，单纯进行户籍制度改革，将农民身份转变为城市居民，不能使农民进城后的就业和收入问题比较有效。

至少城市化和农民土地房屋的解决有逻辑关联。 一方面推进城市化需要打破城乡二元分化的户籍制度，另一方面也需要增加迁居农民进城后的收入，农民财产收入的最大来源是农村耕地和宅基地。

“以前，我们城市化为半城市化，农村生活者在城市生活和居住，但农村有土地房屋，资产无法转移。 过去，很多人担心农民把土地卖了，该怎么办。 ”。 深圳市规划国土快速发展研究中心土地改革研究小组组长赵新平认为。

目前，增加农民财产性收入已成为制度性改革的重要方向，但如何创造条件实现人民增收，已成为制度设计的重要方面。

在《广东城市化快速发展“十二五”规划》中，广东确定了加快农民工进城的制度改革，完善农民工子女教育、住房保障、农村宅基地和承包土地处置、城乡社会保险制度配套等具体配套政策，落实迁居农民权 允许迁居农民自主以迁入市场的方式转让承包地、住宅、合规面积的宅基地取得财产收益，消除农村劳动力

一石激起千层浪。 允许迁居的农民可以自愿迁移土地、房屋、宅基地的表现，引起了业界和专家的深入解读和讨论。 深圳综合开发研究院旅游房地产研究中心主任宋丁说:“这个提法相当先进大胆，国内还没有。”

赵新平赞同广东省的方法，认为农村本来没有土地兼并买卖，土地不流转是一个非常大的突破。

虽然对农村土地自由流转的讨论由来已久，但值得观察的是，全国其他省份尚未确定相关政策，仍由广东省牵头。

事实上，与城市正常的土地、商品房交易市场相对应，在广州、深圳、东莞等地区，兴起了一种地下交易黑市。 尹香武说:“农民个人签约买卖房屋事实上已经形成，市场大到无法取缔，不如承认。”尹香武说，广东省第一次以文书形式确定农民可以自由迁徙土地，是因为

尹香武说，如果说解放初期的土地公有化是第一次土地改革、改革开放以后的采矿权转让和土地承包制是第二次土地改革、征用农地城市化是第三次土地改革，那么广东省允许迁居农民自愿通过市场流通方法转让承包地、房屋、宅基地就是第四次土地改革。

农村土地的自由流动供给会影响房地产市场

尽管如此，广东省允许农民自由迁徙土地仍在概念层面止步，具体措施尚未确定。

但是，对于广东确定迁居农民可以自由迁移土地房屋一事，赵新平表示:“目前没有细则，只是粗略的表述，下一步是执行具体细则。”

但是，“广东省城市化快速发展“十二五”规划”的表述中，迁居农民的承包地、房屋、宅基地可自发迁移的范围尚未确定。

对此，赵新平表示:“允许农民卖房是好的，但城里人去买，改造建设别墅很困难。 这其实有一点风险。 ”

赵新平说，理论上鼓励农民脱离农村，让他们拿走他应该拿走的资产，这个方向是正确的。 城市化后，农村建设用地规模必须减少。 城里人购买迁居农民宅基地盖别墅，农村建设用地量不减。 “这将成为中国式的美国郊区快速发展之路。 ”

因此，赵新平认为该如何建立这个市场是个大问题，但现在只是理念，如何看待后续政策还存在很多问题。

对于允许迁居农民自愿迁移土地、房屋、宅基地，从房地产市场的角度进行拆解更为乐观。 他认为，原本农村“停滞”的土地将成为可流转的资产，原本贫困的农民可以瞬间拥有数百万的资产，扩大内需拉动经济没有问题。

另一方面，农村土地和住宅可以自由移动，房地产市场土地和住宅供应量也扩大，释放了新的供给，增加了房地产市场的体量。 “获释后，房价也将得到控制。 这个力量就是市场的力量。 ’尹香武想。

目前，广东农村土地自由流转改革实践只迈出了第一步，后续具体政策仍需要智慧设计。