“业主维权难、公共维修资金采用难……全国人大常委会委员建议：民法典物权编部分规定可适度降低“门槛””

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业主大会、业主委员会成立难、公共维修资金难、物业管理不规范、业主维权难……等问题，一直以来受到全社会的广泛关注。

4月20日，第13届全国人大常委会第10次会议召开，《民法典物权编(草案)》迎来二审。 4月21日，全国人大常委会组成人员分组审议《民法典物权编(草案)》。

从小组审议的现场情况来看，业主的维权、公共维修资金的采用等成为讨论的焦点。 其中包括增加被侵害业主也可以向地方人民政府有关部门和居民委员会投诉的规定，加强物业管理人员在违规中的责任等。

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近年来，群众普遍反映了业主大会业主委员会成立难、公共维修资金录用难、业主维权难等问题，草案中修订了相应条款。

草案第七十二条第二款增加规定的，居民委员会应当对业主大会和选举业主委员会的设立给予指导和协助。

并且草案七十三条确定了以下几个方面的几个事项由业主共同决定，包括:

(一)制定和拟订业主大会议事规则；

(二)制定和修订管理规约；

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

(四)选聘物业服务公司或者其他管理人员，解除雇佣；

(五)采用建筑物及其附属设施的维修资金；

(六)建设建筑物及其相关设施的维修资金

(七)建筑物及其附属设施的改建、重建；

(八)改变共享部分的用途或者利用共享部分从事经营活动。

(九)与权利共享和共同管理有关的其他重要事项。

业主共同决定若干事项，专有部分面积三分之二以上的业主，人数三分之二以上的业主必须参加投票。 决定前款第六项至第八项规定的若干事项，必须经参加投票的专有部分面积四分之三以上的所有者和参加投票的人数四分之三以上的所有者同意。 决定前款其他事项，必须经参加投票的专有部分面积过半数的所有者，并且参加投票的人数过半数的所有者同意。

对此，全国人大常委会委员陈斯喜建议七十三条第五款和第六款应该一致，第五款的表决也适用四分之三的通过。

全国人大常委会委员长谭耀宗认为，有些规定门槛太高，实际上很难。 例如，第三款的“选举业主委员会或更换业主委员会成员”不容易选举或更换，因此建议是否可以考虑适当降低“门槛”，提高操作性。

全国人大常委会委员刘海星根据草案第七十五条的规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵犯业主合法权益的，被侵害的业主可以向人民法院请求撤销。 考虑到从立案到审判漫长、环节繁多、繁杂，法院建议地方人民政府有关部门或居民委员会投诉，以增加被侵害的业主，更好地保护业主的权益。

根据草案八十一条的规定，业主大会或者业主委员会对丢弃垃圾、排放污染物或者噪声、违法饲养动物、非法建设、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，依照法律、法规和管理规章，停止侵害行为人、制止侵害行为人。

行为人拒绝履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门投诉，有关行政主管部门应当依法解决。

人大常委会副委员长曹建明表示，在第八十一条第二款规定的“损害他人合法权益的行为”中，倾倒垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违反公共利益、侵占公共利益的行为，也是一定的侵害 需要城市管理等相关行政主管部门依照第八十一条第三款的规定依法解决，但是拒付不动产费属于违约行为。 通常，不会对公共利益造成侵害，应当由当事人按照合同法和房地产合同的约定解决，业主不承担违约责任的，房地产服务公司可以向人民法院起诉。 我建议删除“拒付物业费”。

全国人大常委会委员刘修文表示，草案第八十一条面对业主维权难的问题，行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门投诉，有关行政主管部门应当依法解决。 这个规定本意是好的，但不够。 第一是违反动物饲养，特别是违法行为的构建、通道占领等行为，多为公开、可见的，作为行政主管部门，必须依法解决。 但是，根据这个规定，似乎有种“民不举、官不究”的感觉。 建议重新考虑。

另外，针对违章建设的情况，全国人大常委会委员郑功成表示，目前，城市住宅在屋顶重新建设，一楼住宅在地下挖洞，建在房子旁边等损害共享和相邻业主权益的现象也屡见不鲜。 虽然现在通常被解决为建筑违章，但是拆除违章建筑无能为力，并不是真的有办法。 郑功成认为，加强物业管理人的责任，必须承担相应的法律后果。 而且，仅仅作为违规拆迁并不足以制止这一现象，还应该有惩罚性赔偿，这种惩罚性赔偿应该补偿相邻关系的人和共有人，以弥补他们利益所遭受的损失。

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