“山东滨州问题保障房样本调查：廉租房建成两年入住率不到10%”

本篇文章6100字，读完约15分钟

经过记者胡健实习记者张怀水的拍摄报道

本来，作为政兴民顺保护室的《和谐曲》在各个具体地点固定下来之后，出现了“荒腔走板”。

日前，国家审计署公布了年度保障性安居工程跟踪调查结果，结果显示，截至年底，5.89万户家庭享有城市住房保障货币补贴6046.25万元。 6544套保障性住房被非法出售，或用于公司事务、对外租赁经营等。

发生骗取保障性住房资格等大量违规情况，另外，全国有19万套保障性住房因配套基础设施建设滞后等原因无法及时交付采用； 其他726个市县478亿6000万元专项资金余额未超过1年。

近日，《每日经济信息》记者以被山东省审计署点名批评的滨州市第二油棉厂小区为调查样本，进行了为期一周的深入调查，探寻保障房长时间“空被搁置”的原因，揭示了经济机房“变性”的背后真相。

滨州市滨城区第二油棉厂区位于该市沙河镇黄河二路渤海三十路，地理位置比较偏僻。 8月12日，《每日经济信息》记者从沙河镇办公室沿着黄河二路徒步走到这个小区。 沿路约1.5公里，只能看到广阔的农田和废弃的现场，道路中间相继有残渣车、油罐车，有些道路没有人行道，没有划定区域。

近日，山东省鉴证厅厅长马青山在接受媒体采访时表示，滨州市滨城区第二油棉厂小区项目自去年12月建成以来，由于周边配套设施不完善、道路不通，230套廉租房和220套经济适用房无法入住。

除了无监督、无绿化、生活补助实施建设滞后等因素成为廉租房空设置的一大掣肘外，记者调查发现，廉租房土地所有权不明确、土地出让工作滞后是廉租房“空设置的原因。

另外，虽然土地判断还没有结束，但开发商在有争议的土地上建造了廉租房。 但是，经济适用房是保障性住房的重要组成部分，但在实际操作中出现了违反开发商出售的现象，多户房主出的是房屋买卖合同，多户居民至今未取得房产证。

不能住商品房的人一方面想关注保障性住房，另一方面放置了大量的房源空，无法入住。 政府的安居工程什么时候能实现？ 保障室什么时候会成为人民群众心中的“温暖心房”？

230套廉租房入住率低于10 %

230套廉租房建成近两年，仅住18户，入住率不足10%； 小区没有大门，没有监控，没有绿化，生活配套实施，建设滞后……

8月12日上午，《每日经济信息》记者抵达滨州市滨城区第二油棉厂小区后，发现小区名称改为安康花苑。 小区没有大门，只有进入小区拐角的地方有工作场所。 就像值班室一样，但是车间里没有人。 住宅区铺了混凝土路，道路两侧杂草丛生，有些杂草还残留着垃圾，并伴有腐败气味。

一位脱脂棉厂的退休职工告诉记者:“第二脱脂棉厂小区原是脱脂棉厂的所在地，但工厂被拆除，一部分工厂职工设在了这个小区。”

在小区周围，除了剩下的第二油棉厂卫生室外，很难找到原工厂的印记。

小区的一位居民告诉记者，年龄大了以后，小区没有大门，也没有设置监控摄像头和其他安保设施，因此治安状况不好，居民的电动车经常丢失。 “没有监控，报警也没用，东西丢了就丢了，真让人生气。”

记者现场提醒，小区内除了小经销商外，几乎没有生活补助设施。 小卖店老板王姐姐说:“小区入住率并不高，大约有200多户居民，整个小区几乎没有统一的绿化，有些居民自己在大楼前的绿化带种植玉米、大豆等农作物。”

当时，购房时，开发商说小区有绿化，有健身广场，但没有兑现承诺。 我们必须每月支付物业费，根据房子的面积每平方米5美分，不支付物业费就必须被切断物业电源停水。 ”王姐姐说。

另一位11号楼的业主对记者说:“当时，如果没有考虑到小区离工作地点很近，就不会买这所房子。 孩子马上就要上小学了，但小区周围没有好学校。 我必须去市里。 交通也很不方便。 ”

记者表示，小区附近确实有日光幼儿园，但没有发现其他学校。 黄河二路有28路、30路、滨州到惠民的公交站点，有些居民说交通条件“还可以”，但是打车很难。

滨州市经济技术开发区管委会推进科(以下简称“推进科”)接受《每日经济信息》记者采访时，就“年度山东省督查工作中提到的保障房配套设施不齐全、道路不通畅的问题，及时进行了改进。 绿化由于原施工单位养护不足，部分绿化用地退化，苗木枯萎。 相关公司正在准备补栽、提高，但由于季节原因暂时无法栽培，所以将在9月以后实施。 ”

廉租房的住户没有申请批准手续

安康花苑房地产工作人员对《每日经济信息》记者表示:“小区共有7栋廉租房，分别为1~5号楼、8号楼和9号楼共计230户。 其他都是经济适用房。 ”

目前，该小区内廉租房共有18户居民，1号楼14户，2号楼4户共计18户。 “他们基本上是第二油棉厂的退休员工，当初撤离现场时被安置在那里。 ’据房地产经纪人称。

随后，记者在1号楼随机采访了4名住户。 他们都表示自己是第二油棉厂的退休员工，被安置在工厂，没有廉租房申请，也没有摇号。

“我在油棉二厂工作了30年。 也是工厂的老员工。 工厂拆迁后，工作地点为我们安装了住宅。 虽然小区位置偏颇，但我很感谢，所以我不在意这些。”廉租房的住户告诉记者。

记者查阅了《滨州市廉租住房保障办法》，该文件第十六条规定:“廉租住房保障实行申请、审批制度。 街道办事处或者镇人民政府应当自受理之日起30日内，对申请人的家庭收入、家庭住房状况、家庭财产等是否符合规定的条件进行审查，提出初审意见并张贴，将初审意见和申请材料汇总报送市、县(区)住房保障主管部门。 ”

住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受《每日经济信息》记者采访时表示，“廉租房是保障性住房的一种，与职工购房是不同的概念。 入住廉租房首先要进入申请，当地政府必须对申请人进行住房资格审查，符合条件后方可入住。 ”。

“保障性住房的土地是政府分配的，住房建设的目的是处理当地住房困难群体的住房问题。 廉租房面向的是普通大众，不是特定的群体。 ”顾云昌说。

随后，记者来到滨州市房地产管理局了解情况，房管局住房保障科工作人员表示，第二油棉厂位于滨州经济技术开发区辖区内，公司在申请经济适用房时可通过滨州市经济技术开发区报告资料，具体情况可咨询经济技术开发区计划建设局。

滨州市经济技术开发区管委会推进科接受《每日经济信息》记者采访时表示，“安康花苑廉租房是滨州经济技术开发区出资建设滨城区第二油棉厂土地的，共有7栋、230套，其中设有难以拆迁的职工18套。”

针对廉租房能否超过申请手续直接安置工厂员工的疑问，该推广科工作人员表示:“滨州经济技术开发区高度重视，将启动相关手续，核实安置的18户拆迁户，并按符合条件的手续办理手续。 不符合条件的，清退，另行安排。 ”

记者获悉，据小区大楼公示消息，该小区被称为滨州沙河安康花苑，由原滨州市第二油棉厂和滨州市恒升置业有限企业建设，竣工日期为年8月10日和年5月31日。

小区许多楼房竣工超过3年，除廉租房职工家庭18户外，3年来该小区大部分廉租房仍处于空闲置状态。 从小区居民的反馈可以看出，生活基础设施落后、交通不充分是主要原因之一。

但《每日经济信息》记者在调查中发现，生活补助不便并不是廉租房空被安置的唯一原因。 根据推广科的解释，廉租房的土地性质也存在争议。

土地使用权纠纷引起的房屋分配困难？

比较为什么年竣工的廉租房至今只有十几家入住，滨州市经济技术开发区管委会推进科表示:“由于油棉二厂无法支付土地判断部门的土地判断费，原土地判断逾期失效，需要重新判断。 油棉二厂既不支付本来就不足的判断费，也不支付新的判断费，另外，由于油棉二厂内部的变故和恒升置业之间的经济纠纷等诸多因素，土地分割事业暂时滞后。 ”

推进科表示，由于土地分割工作未完成，廉租房对应土地未能及时判断并移交开发区管委会，应在年底前分期完成，将楼房交给相应租房出租，但至今仍未完成。

土地分割是什么？ 据推广科介绍，廉租房是滨州经济技术开发区出资在滨城区第二油棉厂土地上建设的，由油棉二厂和恒升置业采用代建回购办法建设。 廉租房是政府投资项目，土地是分割土地的，需要从滨城区油棉二厂分割到滨州经济技术开发区的名下。

根据《城市房地产管理法》第22条的规定，“土地开采权的移交，是指县级以上人民政府依法批准，土地采用者缴纳补偿、安置等费用后，将其土地交付其采用，或者将土地采用权无偿交付土地采用者采用的行为。 ”

既然土地价格断定事业尚未完成，土地分配也尚未完成，开发商为什么要在有争议的土地上建造廉租房？ 关于这230套廉租房，当地政府有没有回购？

针对上述疑问，推进科工作人员以不清楚业务情况为由拒绝回答。 记者找到开发区规划管理局，规划局还表示，一切都基于推进科的回应，他们不方便回答任何问题。

《每日经济信息》记者还多次拨打滨州恒升置业有限企业法人代表刘振民和项目负责人刘其发的电话，但无人接听。 在此期间，记者用小区居民的手机拨打了刘振民的电话，但当记者表明身份后，对方立即挂断了电话。

该保障房建设的另一个主体参与者是第二个油棉厂，但当地政府发给记者的回复显示，油棉二厂是滨城区的一家困难公司，长期经营不善，公司未支付多年的职工保险，存在其他经济纠纷。 在开始建设经济适用房期间，原二厂负责人宋某被判刑。

记者了解到，此次国家审计署跟踪调查结果显示，涉及保障房混乱形势，“1272个项目在勘察、设计、施工、监理等环节未依法履行工程招投标手续； 809个项目存在未经建设用地批准、违反“毛地”供应、擅自改变土地用途、调整容积率等问题，涉及用地2309.27公顷； 2663个项目没有履行工程规划许可、环境安全性评价等基本建设批准程序，或者没有采取必要的质量管理措施。 ”

经营者签订着商社的买卖合同

在实地调查中，安康花苑房地产工作人员告诉《每日经济信息》记者:“小区1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、5号楼、8号楼、9号楼为廉租房，其他14栋均为经济适用房。”

“廉租房在1号楼和2号楼有租用室外的部分，其他楼按空设置。 经济适用房住200多户，有些业主是油棉厂的退休职工。 ”房地产经纪人说。

随后，记者来到住户集中的10号楼和11号楼。 业主刘先生说:“我年初买了这所房子。 当时的房价是每平方米2100元。 开发商承诺是大产权房，但三年过去了还没有取得房产证。 ”

“当时沙河镇其他小区的房价每平方米卖2600元左右。 这个小区确实有点便宜，而且离我工作的地方很近，所以就买了。 ’刘先生抱怨说，现在不仅生活设施没有跟上，住宅的产权也“悬而未决”。

销售店老板王姐姐也是小区老板，他说:“我是在这个小区买的房，入住不到一年墙就裂了，屋顶漏水。 想卖房子但是没有不动产证明书。 以前这里有卖场，现在连卖场都没有了。 ”

王姐姐告诉记者:“这个小区离滨州中小企业产业园很近，很多居民在那里工作，而且房价确实比其他小区便宜一些，所以很多人喜欢这个小区。”

滨州市经济技术开发区管委会推进科介绍，经济适用房是油棉二厂为处理困难职工住房难而主导建设的，虽然该公司不在滨州经济技术开发区的管理之下，但位于滨州经济技术开发区内，因此该公司在申请适航室时，通过滨州经济技术开发区

该推进科表示，滨城区负责对油棉二厂经济适用房行使监管权，并按照相关规定执行住房户。 油二厂370套经适室已入住305套，入住率为82.5%。

在采访中，11日，楼宇业主郭先生向记者发放了购买安康花苑小区住宅的购房合同，合同的第一页写有“商品房买卖合同”。 细则《商品房销售依据》中，“商品房批准机关”、“商品房出让许可证号”和“土地采用年限”均为空白。

随后，记者向北京东友律师事务所咨询时，该律师杜星表示，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件法律适用若干问题的解释》第二条规定，出卖人未经商品房预售许可说明，与买受人签订商品房预售合同，应当认定为无效 但是，起诉前取得商品房预售说明的，可以认定为比较有效。 ”。

“开发商未取得商品房预售许可证与购房者签订商品房买卖合同的，应当有欺诈行为嫌疑。 购买者可以根据相关法律的规定，向法院起诉确认合同无效或主张取消商品房买卖合同。 ”。 杜星告诉记者，目前仅凭合同上的评估，无法评估开发商是否取得预售许可证，但无法在合同相关位置填写许可证号码，至少可以证明合同不规范。

既然是保障性住宅，小区住户的合同上为什么写着商品房买卖合同？ 面对记者的质疑，推广科表示:“经济适用房建设开始期间，油棉二厂和合作单位滨州市恒升置业发生经济纠纷，拆迁员工早住住房的希望和施工人员进度缓慢反差较大，多重矛盾集中在经济适用房建设上。 油棉二厂和恒升置业完全不合程序，布置了油棉二厂拆迁的置房，自行审核后推出了部分住宅。 ”

顾云昌在接受采访时表示:“保障性住房一般属于土地出让，政府将代为回购。 开发商的房价比普通商品房低。 经济适用房是保障性住房，户型面积、售价等必须由政府核定，购房人也必须首先提出保障房申请，然后政府审查申请人的基本情况。 只有满足条件才能购买。 开发商无权直接销售保障房。 ”。

推广科接受记者采访时表示:“启动相关手续，由油棉二厂和恒升置业根据居住条件复审住户身份，符合条件者按手续办理相关手续，不符合条件的期限报销，负责监督住户要求重新发售。”

一些高级住宅出现“大型住宅”

除部分经济适用房作为商品房出售外，记者在现场采访过程中发现，不少业主购房面积超过100平方米，部分户型超过120平方米。 单价(每平方米的价格)也各不相同，从2000~2800元不等。

根据《山东省经济适用住房管理办法》第十八条:“经济适用住房控制在中小规模住房范围内，中等规模住房面积应当控制在80平方米±5平方米，小规模住房面积应当控制在60平方米±5平方米。 ”。

另外，根据《山东省经济适用住房管理办法》，“经济适用房是指政府提供优惠政策，限定建设标准、销售和租金价格，向低收入住房有困难的家庭定向供应的保障性政策性商品房。 ”

随后，记者在滨州市住房保障网上查询了《滨州市廉租住房保障办法》的规定，规定“采用廉租住房建设用地分配办法，在土地供应规划中优先安排，在申请年用地指标时单独列出以确保供应”。 同时配套建设的廉租住房，应当在用地规划、国有土地配额决定书或者国有土地使用权转让合同中确定配套建设的廉租住房总建筑面积、房屋数量、布局、租赁类型以及建成后的交付或者回购等几个事项。 ”

既然房源性质定性为保障性住房，无论入住流程和房源面积如何，都必须按照保障房的相关要求执行。

顾云昌在接受采访时也表示，各省的鉴定报告显示，有的地方确实存在经济适用房建筑面积超标的现象，有的地方还在故意这样做。 由于面积超标，申请人即使符合保障房入住标准，也可能面临无法买房的不自然。

“保障房的诉求必须自下而上地提出申请，从申请到验证、建设都要仔细管理，保证供给和诉求一致。 另外，将保障房改为“人情房”，也有数量和户型面积与实际诉求不一致的地方。 因此，安居工程的建设也需要严格的问责制度，就像抓住腐败一样，需要常态化、长时间化地坚持不懈。 ”顾云昌说。