“部分二线城市房价涨幅明显 房企毛利率或跳降”

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楼价超过房价的常态化，开始从一线城市传到二线要点城市。 根据中原地产研究部的统计数据，年前5个月，全国30个典型城市中，楼价超过去年同期50%的有18个，超过100%的有11个。 土地出让金比去年同期上升60%以上的有17件。 其中，苏州、南京、杭州和合肥四个二线城市压倒一线城市，成为高溢价土地集中营，楼价上涨数倍。

中投证券的一份研究报告显示，受去库存政策刺激，部分二线城市房价涨幅明显，考虑到利润最大化，公司将全部加快进入高质量二线城市，增加相关区域库存，近期房企新开工面积迅速上升，部分二线城市

更重要的是，“小麦粉比面包贵”的消息传到了地方城市，房企每年以前拿到的低价土地一旦被消化，领域的毛利率就会上涨。

一些二线城市是否成为库存高地？

年以来，标普房屋企业回归一线、二线城市。 年，一线城市的楼价超过房价成为常态。 年以来，二线城市土地价格昂贵，地王频繁出现。

中原地产研究部数据显示，截至5月25日，今年全国50家大型房企合计土地持有额3887亿元，平均价格为6283元/平方米，比去年同期增长48.4%。

“个别上市房企当年预期业绩不足60亿元，但为了在热点二线城市高价增加土地储备，特意拨出了60亿元。 ”一位业内人士表示，旗下有许多十几年未结案的项目，这对处于扩张期的公司来说，现金流风险较高，如果弄错市场节点，可能会对资金链造成严重威胁。

中投证券拆解师在调查成渝地区撰写的报告中，阐述了综合调查情况，称“房地产市场从同质走向分化的步伐正在加快，二线城市有可能成为下一个库存集中地。”

但是，除西南、东北等二线城市库存量难以消化外，长江三角洲、珠江三角洲地区的二线城市还处于地王频繁出现的状况。

“把地方城市看得很有前途是目前许多中型住宅企业的投资思路。 实际上，在进入地方城市有障碍的情况下，中小规模住宅企业只能选择在地方城市投资。 》易居研究院总导演严跃进向证券日报记者表示，在高溢价土地的背后，二线城市持续被看好，但地王很容易成为高库存项目，公司被覆盖，潜在的财务价格有所上涨。

溢价价格高的土地直接影响着公司被动地提高高端产品的比例，减少所需产品的配比。

业内人士表示，大规模区域调整、产品结构从刚需型向改善型转型，将导致项目运营效率下降。 从表面上看，一些房企开设得非常快，通常从拿地到开业需要6-8个月。 但是，背后也存在后续销售周期长、结算速度慢、项目整体运营周期延长、库存规模大的现象。

特别是对于一些过度提振土地、资本市场运营不畅、以及必须加大改善性产品比例的产品结构大幅调整的中小规模上市住房企业来说，有价格下跌的风险，并且，该产品可能会进一步下降，从而热销

区域的粗利率会反弹

土地价格占住宅企业运营价格的比例很高，其上涨直接导致利润空之间的减少。

从宏观市场的角度来看，年来获得的低价钱地块正在逐渐被消化。 以一个项目开业到清盘的时间为三年计算，今年或明年，这些项目大部分将进入结算期，这意味着年后高价项目将上市销售，成为住房公司成绩的新来源。

中投证券上述研究报告显示，近期土地招商引资结果显示，年来受房地产领域回暖影响，目前新拍土地价格上涨十分明显，部分地块土地价格及周边销售价格下跌。 在“城市政策”的大背景下，预计房价大幅上涨的可能性将逐渐减少，但地价上涨，库存低价土地减少，未来2年-3年房地产领域毛利率将明显调整，过去30%左右的毛利率水平可能会大幅下降。

《证券日报》记者根据wind信息统计数据进行调查，近年来房地产领域毛利率高峰出现在年3月，毛利率为41.39%； 最低值出现在2005年12月，为23%。 年3月底以后，房地产领域的毛利率从近37%下跌到26%。

中投证券的上述研究报告显示，在成都、重庆等房企众多、竞争充分、供需均衡的城市，房企通常不容易获得超额收益。 公司通过提高品牌曝光度，获取企业品牌溢价，或者加大价格控制力度，节约价格来盈利。

中原地产首席拆师张大伟表示，二线城市这一轮发生的溢价率超过100%的百宗地块，未来入市房价至少要上涨80%-100%，即便是标杆房企土地平均价格，未来两年也将是一二线城市的 但是，市场真的会这样吗？

如果涨价达不到预期，这些项目将延长上市周期，被搁置，甚至低价转让，这将是最终的命运。 那时，扣除资金价格后，利润会在哪里发生？ 退一步讲，开发商有资金力量顺利开发销售这些项目，产品附加值难以实现时，仍不能不降低毛利率。