“南京、合肥楼市调查：火爆之后是否会迎来调整”

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经过记者吴若凡

年一季度，房地产市场平稳启动，但对二季度市场，业内人士并不乐观。 克瑞认为，在第二季度末，苏州、南京、合肥等以往较为火热的城市，成交量可能会有所下降。 另一方面，房地产调控的传言逐渐成为现实，上海、深圳等一线城市重磅出击，廊坊、燕郊、昆山也传言限购。

苏州、南京、合肥等城市，交易量大幅上升。 对此，克比瑞分解认为，投资者正在取代普通买家购买新主力。 如果二手房交易价格下跌，谁来接盘？ 《每日经济信息》记者以苏州、南京、合肥等市场为例，探讨了这些典型城市楼市的诉求是否已经透支，以及下一步市场走势是否将迎来调整。

虽然一季度房地产市场表现良好，但业内人士对即将到来的二季度并不乐观。 克瑞方面认为，在二季度末，苏州、南京、合肥等以往较为火热的城市交易量可能会有所下降。

另一方面，沪深调节重拳落地后，多处跟进，市场传言称部分城市限购。 从某种意义上说，开发者必须与未来的政策调整进行时间上的竞争，踩过鼓点的开发者可以更好地锁定高额的利润和良好的销售业绩。

然后，各地掀起了获取土地的热潮，开发者们纷纷将目光投向二线城市。 特别是合肥、南京等城市，大部分都是高溢价的土地，例如合肥政务区拍摄的是溢价400%的地块。

3月市场迎来“小春日和”行情，整体库存压力持续改善，大部分城市降幅基本在15%以内，但从消化周期来看，目前高库存城市长春、西安、青岛、沈阳的去化压力有所缓解，消化周期比上个月有所下降。 另外，上海、南京、苏州、合肥等城市消化周期不满3个月，供不应求状况突出。

●南京:地价上涨导致购房风险增加

今年以来，南京楼市异常高调，轮番上演了掠夺战。 如果进一步革新高土地的地价，上涨呼声四起的房地产市场一次又一次地牵动着购房者的心。 3月，南京商品住宅市场成交量157.75万平方米，比上个月上涨109.44%，全市商品住宅均价16922元/平方米。

另一方面，克瑞南京无锡机构负责人王新科表示，南京虽然是省会城市，但客户结构以党政军学客户为主，这部分客户比较保守，对高总价房地产的承受能力有一定的天花板，所以南京本地客户对高房价的承受能力不高。 另外，从平均价格来说，房价已经达到了历史高峰，存在一定的接受能力问题。

王新科表示，核心区大面积比例户型不多，集中在130~160平方米之间。

虽然供给总额上升了，但产品结构没有太大变化。 这对顾客来说没什么变化，但是购买价格上涨了。 这将大大增加未来市场的风险。 王新科表示，以此为供给结构与未来诉求之间存在逆差。 也就是说，供给总额在增加的过程中，顾客所能承受的总额变化不大，加上投资转化率和预期的下降，投资者溢出，对项目来说，销售压力不断加大。

今年下半年，南京将迎来高地价房地产的集中上市。 特别是在第四季度，如果供应量和价格不低，风险将进一步增加。

中原顾问研究部的罗浩则总监显得相对乐观。 他说，从目前的市场情况来看，库存非常低，两三个月成交量减少，有市场供给，每月成交在1万套左右，之后不出台干预市场的政策就没问题了。

由于南京物价局的申报价格没有达到开发商的期望，开发商人为造成了供不应求的局面。 由于销售价格没有达到开发商的期望，全市平均每盘上涨3，4000美元，但这部分价格上涨的原因不在于收入水平的上升，而在于土地价格和投资者的进入，从而迅速上涨。

地价在上涨，产品结构没有变化，但购买价格增加了近两倍。 预计未来的投资将下降，投资者将开始涌入，未来的销售压力将会出现。

罗浩说，近一年来，南京出现了许多新进开发商，为了进入南京市场，不在意价格，高价攫取土地。 这使得南京纯住宅用地价格不得不间接上涨，地价持续上涨房价，以吸引投资者，改善诉求者的胁迫性，诉求越大。 南京市场持续爆发式增长，未将南京作为主力投资区域的客户也集中在南京。 除了以前流传下来的安徽和苏北外，山东和上海的投资者也加入进来，呼吁不断往上走，但这部分购买力不容小觑。

南京虽然没有出台政策，但贷款已经收缩，加上未来高地价的房地产上市，整体价格又要上涨。 数据显示，从去年到今年3月，南京房价累计上涨近6成，从供需方面的角度来说，未来可能有一定的风险。

不过，王新科表示，下半年供应量上升后，推送步伐将放慢，也是成交量下降的原因。 地方政府的总收入在多大程度上依赖土地出让金，房地产市场对当地gdp的贡献，无疑是影响调控政策出台与否和宽松程度的重要因素。

●合肥(开发者举棋不定

合肥统计数据显示，住宅市场量价一齐上涨，因呼吁上涨，价格上涨。 9区房屋成交量93.07万平方米，比上个月上涨48.5%，成交均价9539元，比上个月上涨6.2%，房市存量持续下跌1.8万套，存量拆迁周期仅为2.3个月。 上海、深圳、北京楼市的上涨，也影响了合肥市场的心理预期，合肥旧城区成交单价、溢价率上升，地板价格整体上涨。

合肥克瑞市场经理沈政表示，今年以来，合肥库存周期维持3个月左右，合肥9区成交量维持90万平方米左右，价格上涨8%~10%。 市场担心合肥会不会出台调控政策，出台政策会抑制购买力。

对此，安徽中原研究总监骆芳芳表示，目前市场存在高热、低推力、高去化等特点。

由于多个项目拥挤不销售，造成恐慌，市区顾客涌向周边，许多偏远地区房价上涨，在好一点的地区，推量非常少，有些地区甚至出现了必须全额购车的现象。

目前合肥的快速发展方向是西面和南面，即高新技术产业开发区、蜀山区、政务区。 滨湖是后期新扩大的区域，也是省政府后期的所在地。 自从巢湖并入合肥后，这个地区的地王频繁出现。

去年12月和今年3月，融创共拍摄了两张地王，均位于政务区，其中一张地板价格17000元/平方米，市场价26000元/平方米，另一张地板价格13000元/平方米，市场

由此可见，下半年合肥房价将进入20000元时代。

去年12月底，合肥成交11枚地王，部分地区出现覆盖，特别是滨湖和省政府搬迁，导致区内价格上涨，出现出售楼群绑车的情况。 将来，地王项目上市后，合肥市的热板房价将暴涨。 合肥的购买力不是很强，所以价格超过了买家的心理负担价格，5月份可以稍微展望一下。

沈政表示，市场前景浓厚，开发商也普遍展望。 一是在政策出台之前，及时放盘。 也有可能等待地王项目进入市场后追随。 例如，长期扎根合肥的万科，是6月入市的新项目，其最小面积为110平方米，价格为17000元/平方米，但对合肥本地买家来说价格太高了。

沈政说，在合肥购买的房子单价在10000元/平方米左右，总额100万元左右，现在翻了一倍，房价上涨太快。

到了后期，随着地王项目进入市场，合肥的房价仍然居高不下，进入大型住宅市场对购房者有一定的压力。 作为2.5线城市，房价突破2万元，未来上涨空期间也有限。 骆芳芳表示，3月许多成交项目已经延期很久了，从开发商的现金流角度看，市场匆匆推进。 在供不应求的情况下，供应量大，价格相对稳定，没有前期波动大，二季度将持续比较活跃的局面。