“瑞银证券：本轮房地产调整近半 政策进入观望期”

本篇文章1787字，读完约4分钟

记者胡健

老百姓最关心未来的房价是上涨还是下降，而经济学家关注房地产在经济增长中现在和将来发挥了什么作用的楼市再次成为话题，无疑与近期房地产市场的迅速回暖有关。

今日( 7月23日)，根据UBS证券公布的深入研究，近几个月的放松政策使一线城市房地产销售迅速回升，房价也明显回升。 在这种背景下，尽管全国许多城市库存仍然很高，建设乏力，但出于对一线和部分地方城市再次发生房地产泡沫的担忧，决策层可能不会大幅放松诉求方的政策。

楼市的扭曲苗头出现了

UBS汪涛告诉《每日经济信息》记者，城市化和更新改善的诉求比较稳定，但金融危机后到年，住房新增供给增长强劲，远远快于诉求。 另外，由于实际利率大幅上升、房价低迷、国内外其他投资渠道抬头、人民币升值预期减弱，此前吸收过剩供给的投资性诉求开始消失。

在供求结构变化和库存高的企业背景下，房地产业从2009年开始进入下滑周期。 年的房地产销售和新增开工面积双双下跌。 商品房销售面积下跌7.6% (住宅下跌9% )，住宅新增开工面积下跌约11% ) )住宅下跌14.4% )。 这几年的新开工势头强劲，去年的建设面积依然持续增长，但增长率从去年的16%下降到了9%。

另外，房地产开发投资增长率从年的19.8%大幅放缓至10.5%，在房价方面，去年年底大部分城市房价都降至一年前的水平，成交量也进入冰河期。

这种影响不应扩展到更广泛的实体经济行业。 汪涛说，由于房地产领域和工业部门密切相关，房地产建设量大幅减少给采矿和重工业带来了越来越大的牵引力，特别是金属、建材、工程机械。 能源密集型重工业正在下跌，年初以来发电量的增长也接近停滞。

数据显示，由于工业销售疲软加剧了产能恶化，抑制了投资，制造业投资增长率从年的18.5%降至年的13.5%，今年上半年更是降至9.7%。

目前，房地产领域的上下游数据比较“纠结”，但从房地产价格和销售的角度来看，不可否认出现了趋势转折的迹象。

70个大中城市中，房价环比下跌的城市数量从去年10月的69个降至今年6月的34个，同时6月有27个城市的房价同比增长。

汪涛认为，本轮房地产调整已经接近一半，过去房地产销售普遍领先新开工两个季度左右。 目前，由于全国库存依然很高，两者之间的间隔可能会变长。 如果年内销售能维持目前的增长势头，新员工预计年初恢复增长。

“但考虑到新业务对施工面积的滞后效应，这意味着全年建设活动增长可能进一步放缓，抑制固定资产投资和大宗商品诉求，继续拉动gdp增长。 ”汪涛说。

政策进入展望期[/s2/]

过去一年，决策层逐渐放宽了房地产政策。 诉求方的放松政策包括许多城市去年夏天放松了限购政策，以及从去年9月开始放宽了住房贷款政策等。

最重要的是，今年3月住房贷款首付比例下降，住房销售免税营业税年限下降。

此外，截至去年11月，央行已将基准利率下调至115个基点，房贷利率也有所下降。

汪涛说，这些措施改善了居民的购买力，调动了市场情绪，支撑了销售改善。 供给方允许和鼓励地方政府购买待售商品房作为保障房的房源，要求明显供给过剩地区的地方政府限制土地供应量。 这几个月，开发商的债务发行限制也放宽了。

年末决策层最初放宽住房贷款政策时，销售略有好转，但无法持续。 今年年初决策层更有力地放宽政策后，情况发生了明显的变化。 从房地产销售面积来看，一季度比去年同期减少9.2%后，二季度比去年同期上升13%。

是添加代码还是转换方向？ UBS的评价是政策进入展望期。

“全国许多城市库存仍然很高，建设乏力，但出于对一线和部分地方城市再次发生房地产泡沫的担忧，决策层可能不会大幅放松诉求方的政策。 ”汪涛表示，除此之外，预计地方一级房地产政策将因地制宜地分化，一线城市将维持限购，但三四线城市仍有可能为购房者提供越来越多的支持。

UBS报告称，“考虑到房地产领域长期调整对实体经济的重要影响，未来几个月的政策重点可能将放在支撑供给和建设上。 他认为，放松债券融资后，决策层将进一步放宽开发商的信用限制。 ”

报告指出，在推进政府投资的大背景下，保障性住房建设将继续推进。 例如，~年计划改造各类棚户区住宅1800万户，每年比这几年大300万~500万户的力量。 通过推广PP模式、发行地方债、为政策性银行提供流动性等方法，政府加大了对保障性住房建设的资金支持力度。