“雅居乐“快报”奏效 陈卓林对全年480亿目标完成有信心”

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雅乐地产控股有限公司( 03383，hk )日前公布了年内的业绩。 资料显示，集团销售额和毛利润分别为人民币172.81亿元和人民币61.11亿元，比去年同期分别上涨13.6%和10.9%。

与以往多次的高利润、长期周期的运营模式不同，雅居乐今年提出以脱库战术为核心，在产品定位和定价战略上适应市场环境，为企业销售管理权力下放等多种改革措施提供保护和护卫。

下半年，雅居乐地产主席兼总裁陈卓林表示，对于12个新盘、20个新集团入市，新增供应量充足，有信心实现全年480亿元的预售目标。

业绩公布后，雅居乐的股价连续上涨。 另外，大摩等人说，雅居乐已经度过了困难的阶段，将来很有希望。 也有提议“购买”的机构。

顺应市场调整战略的陈卓林重视消除库存

虽然上半年房地产市场持续下滑，但雅居乐实现了相当大的销售增长。 根据企业最新公布的数据，截至7月底，雅居乐地产累计销售额为人民币240.2亿元，比去年同期增长31.5%，累计销售建筑面积为250万平方米，销售增速居上市房企前列。 截至7月，雅居乐完成了年初公布的480亿元预售目标的50%以上。

“弯道超车”的背后，与企业根据市场变化积极调整产品结构不无关系。 过去，雅居乐地产以旅游地产和中高级精品项目闻名于世，公司近年来在快速发展中保持了一定的增速，位于海南的清水湾项目成为近年来国内房地产最成功的销售案例之一。 但随着近年来市场和政策的变动，企业进一步优化了战术的快速发展，项目占有率进一步提高，公司资金周转大幅提高。

资料显示，雅居乐去年新购入的地块中，“短平快”项目保有量明显增加。 今年上半年新上市的南京高淳项目和安徽滁州项目，开发周期基本控制在一年以内。

辉立证券房地产拆房师陈耕表示，随着企业更加重视规模，今年上半年热卖产品覆盖豪宅、旅游地产、精品刚需系列等多种类型，产品平衡的快速发展有助于公司分散产品脱化的压力，雅居乐走向更高的销售业绩，

另外，与以往毛利率高的定价战略不同，进入今年以来雅居乐根据市场变化积极调整价格战略，将“库存”提升为战术核心。 年报显示，年上半年雅居乐预售均价为9832元/平方米，较去年同期的11851元/平方米明显下降。 据悉，这除了与去库存有关外，还与今年上半年上市的安徽滁州、南京高淳两个都市圈项目的刚需产品及价格有关。

众所周知，积极的定价策略显然会拉动销售增长，但可能会给毛利率带来压力。 幸运的是，低廉的土地价格为雅居乐维持高毛利提供了保证。 半年报显示，雅居乐地产毛利率约为35.4%，远高于领域约28%的平均水平，而企业总建筑面积超过4200万平方米的土地储备大楼地价仅为1192元/平方米。

在中期业绩发布会上，雅居乐主席兼总裁陈卓林表示，由于土地价格低，价格调整对利润空之间的影响非常有限，有信心在今明两年内维持30%以上的毛利润水平。

全国化布局保持着有效的旅游地特征

从去年开始，雅居乐在华南区和海南、云南地区的基础上，加快了融入长江三角洲地区，实现了全国许多地区的均衡快速发展，为雅居乐的业绩增长带来了更持久的支撑。

“从去年第二季度开始，雅居乐在地域布局上发生了明显变化。 除了原云南省的旅游胜地外，公司在长江三角洲的主要城市获得了大量的土地”。 克比瑞研究中心分解师朱一鸣表示，年雅居乐在长江三角洲地区的土地金额和面积比例分别为55%和47%，是去年该企业土地中地域占有率最高的，公司新增土地分布在上海、南京、杭州等沿海最多

事实上，雅居乐在长江三角洲地区的布局逐渐渐入佳境，尤其是在南京的销售业绩呈上升趋势。 根据网络研究机构和365房地产住宅网联合发布的“上半年南京房地产销售龙虎榜”数据，雅居乐首个中式建筑产品雅居乐长乐渡，在上半年南京别墅大楼的销售金额中位居第二。 仅仅6月，雅居乐在以南京市场为中心的5个项目上一个月就卖出了超过8亿元的金额。

在全国范围内布局且流传至今的华南地区，雅居乐的地域特征进一步巩固。 据统计，雅居乐在华南地区上半年超过110亿元，仅广州就超过50亿元。

另外，据搜网数据监测中心数据显示，今年上半年海南商业住宅签约数、总成交面积、成交额比去年同期下跌近30%，但雅居乐知名旅游房地产项目清水湾仍取得近50亿元的半年销售成绩，是暗淡的海南楼市中最大的亮点。 另外，位于云南省的原乡项目也由文化带动，开始了今年下半年的宣传。 海南区总裁黄奉潮近日在接受媒体采访时表示，雅居乐云南原乡将在下半年推出新产品，逐步完善的生活配套，带动下半年的销售。

深化改革提高管制

随着房地产进入“白银十年”，监管体系成为公司能否持续领先的重要因素，雅居乐今年开始推出多项战术改革，向现代化公司转型的决心相当坚定。

今年3月，雅居乐在人事结构方面进行了重大调整，任命黄奉潮、梁正坚、陈忠三人为执行董事。 其中黄奉潮负责海南及云南地区的项目管理和经营，梁正坚负责华南地区的项目管理和经营，陈忠负责房地产开发工程管理。 此外，雅居乐管理层提出销售管理权力下放，公司五个区域的地区监督负责投资、拿地、市场营销等各方面的管理，同时通过良好的奖惩制度，调动员工的积极性。

朱一鸣认为，从三名新的执行董事的任命中可以看出，公司今年也将管理点放在旅游地的中心地区——海南和云南，新的执行董事直接管理着该地区。 陈忠之的任命与今年项目周转速度的提高有关，公司今年提出将开工周期缩短到12~16个月，最快在8个月内完成，以加快公司项目的移动速度。

“随着雅居乐从一个地区的房企迅速发展为全国性房企，公司管理层从原来的家族治理逐渐调整为职业经理人模式。 这是公司管理体系中的一大进步。 陈耕认为:“随着企业重视提高周转率，全国化布局逐渐完善，有助于雅居乐未来进一步冲刺销售目标，也可以迈出上市房企的第一步。”