“深圳：“农村集体土地放开入市”系误读”

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经记者胡廷鸿从深圳出发

用“深圳农村集体用地开放入市”的话说，上周五( 1月18日)深圳当地板块多只股票涨停，这句话可能是错的。

上周五，深圳市政府召开新闻发布会说，原农村集体经济组织可以申请接管公司合法工业用地进入市场流通。 这个政策后来被解释为“深圳农村集体用地入市开放”，也联想到了小产权房确实权利的问题。

昨天( 1月20日)深圳市规划国土快速发展研究中心土地改革研究小组组长赵新平对《每日经济信息》记者表示，“小产权房确权”和“农村集体土地开放入市”都是外部过度解释，此次公布的农村集体工业用地上市流通政策，为 年5月底，深圳市正式开始了新的“土改”试点。

今年新年伊始，深圳市政府又印发了优化空间资源配置、促进产业结构转换和高度化的《1+6》文件，即《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业结构转换和高度化的意见》和6个附件

这些文件的亮点之一是，将旧农村集体经济组织继承的企业实际占有的土地中可用于产业快速发展的用地纳入全市统一供给平台，扩大产业用地供给规模。

具体而言，原农村集体经济组织继承单位在整理土地经济优势关系，完成青苗、建筑物及附着物的整理、补偿、拆迁后，可以申请挂牌办法公开(转用)土地开采权。

关于土地收益的分配，新政策提供了两种。 一是收入收益的50%被纳入市国土基金，50%被原农村集体经济组织继承。 二是收入收益的70%纳入市国土基金，原农村集体经济组织继承公司获得30%的收入收益，成交后仍可继续持有总建筑面积20%以下的房地产用于产业补助。

关于“农村集体土地开放市场”的表述，深圳市有关方面认为不准确。 因为深圳市在2004年前后实现了城市化，实现了土地国有化。 这次政策创新，首先是比较了农村城市化进程中“部分土地权益有争议，政府无法收回，集体无法使用”的历史遗留问题，以及部分深圳原农村集体经济组织的后继机构将土地用于低端厂房建设、廉价租赁的现状，充分利用土地资源，

关于“小产权房确权”的解释，赵新平认为，在小产权房确权方面，深圳暂时也不能坚决开放，不能走在前面。

这一政策出台的背景是，到年底，深圳市建设用地规模达到917平方公里，占全市陆地总面积的46%，达到50%的土地利用上限，并且仍以年均增长30平方公里的速度在扩大。 并且，由于历史原因，深圳原农村集体土地中，约300平方公里的历史遗留问题用地和违法用地占75%。

为了扩大可建设的土地，深圳市政府近年来出台了一系列充分利用土地资源的政策，并于年10月成立了全国第一个土地整治局。

有助于推进“工改工”/

此次深圳市出台的旧农村集体工业用地市场流通新规，将大大突破目前政府规划的产业政策限制，促进深圳市“工改工”项目的进一步扩大。

深圳市推出的“工改工”，第一是对老工业园区进行升级改造，与“工改商”、“工改居”形成鲜明对比。 但是，“工改工”的周期长、效果慢，是因为这个推进要难得多。 从操作方面来说，第一有三种情况。 一是对旧工业园区进行小规模的简易改造。 二是引进开发商，拆除旧工业园区进行重建； 三是在政府主导下，以拆迁补偿的方法回购整合土地资源，重新规划，分批开发，即土地整治。

世联地产工商字楼事业部总经理张੩哲表示，农村集体工业用地多属于城市郊区，地价较低，新政大力推进“工改工”项目和配套设施产权化交易，促进“工改工”项目规模高速发展，进一步完善市场化运作机制

但从市场商业开发的角度来看，“工改工”项目将大幅增加中低端写字楼和工业厂房的供应量，对完成的“工改工”项目和商业房地产形成竞争压力。

深圳大量的“工改工”项目位于龙岗宝安地区。 目前龙岗区共有各类工业区996个，经整理整合，基本符合快速发展规划，功能仍为工业用途的工业区460个，占地3081公顷，占全部工业区的53.15%，其中需要更新换代的有1846个

目前，龙岗区大力推进的拆除重建系“工改工”项目共有25个。