“租金最高可“增值”两成 北京“商铺改写字楼”成新趋势？”

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经过记者冯彪

随着网络购物越来越普遍，实体商店受到了冲击。 7月7日，房地产服务业的戴德梁行发布了拆除报告。 在北京，商店改造成办公楼已成为房地产市场的新趋势。

用网购拉动普通商业房地产租金吗？

新闻网购市场的交易规模逐年增加。 数据显示，截至2009年，网络交易额为3.8万亿元，增长率为36.2%。 预计到2010年，中国网络购物市场在社会支出品零售总额中的渗透率将增长到19.2%。

戴梁行北中国区办公楼-公司服务部主管严区海表示，在网购快速发展的形势下，普通商业房地产租金增长缓慢。

相应地，办公楼租金高位稳定，空安装率维持低位。

据严区海报道，从年第四季度到年第四季度，北京办公楼的租金增长了约80%。 从年开始，北京办公楼的租金一直很稳定。 年二季度，北京全市甲级(含顶级)写字楼市场平均租金继续坚挺，每月每平方米378.1元。

另外，二季度，由于北京五大核心商圈没有新的供给，核心区空的安装率下降了0.8个百分点，达到4.4%。 从商圈层面看，除近期新上市的燕莎、亚奥、望京、亦庄商圈外，其他商圈空的设立率均不到5%，金融街商圈更是举步维艰，空的设立率仅为0.8%

办公楼不耐网络冲击

戴梁行北中国区研究部主管魏东对《每日经济信息》记者表示:“第三产业的快速发展对写字楼的诉求很大。 但是，目前北京核心商圈已经饱和，几乎没有新的供给，本季度五大核心商圈甲级(包括顶级)写字楼市场平均租金比上个月上涨0.5%。 ”。

另外，从严区海来看，与商店相比，办公楼的管理和运营价格较低，互联网的冲击也较弱。 另外，受增值税改革政策优势的影响，开发商可以通过装修或“商改”装修进行收入扣除，开发商不仅改变或提高了自身的资产价值，也没有因重复纳税而产生额外的支出。

从直观上看，在租金收益和资产溢价方面，开发商也有明显的收益增长，其中租金收益增长可达10%-20%。 因此，“商改”可以比较有效地增加业主方的租金收益，有利于缓解北京写字楼有限的供应量。 ’严区海称。

但是，从严区海来看，“商改写”也存在一点挑战。 例如，从政策上看，商店和办公楼都是商业用地，但当初土地性质不包括办公用途的，商场不得改为办公楼。 另外，“商改写”也需要优化平面设计以满足写字楼顾客的招聘要求，大楼内原租户的租金将被退还，持续的租赁业务又多又繁琐。