“《房地产蓝皮书》预测：三、四线城市房贷首付或降至15%”

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◎经过记者冯彪

5月5日，中国社会科学院城市快速发展与环境研究所发表《房地产蓝皮书:中国房地产快速发展报告()》(以下简称蓝皮书) )。

蓝皮书指出，2010年，商品房销售成交价格总体上涨，商品房销售量增长率由负转为正。 但是，一些城市的库存水平仍然很高。

针对今年的房地产趋势，蓝皮书认为，年宏观经济仍面临持续下跌的压力，这也导致市场对房价预期下降、住房诉求放缓、房地产市场面临向下压力。

而且，各线城市楼市的分化局面依然存在。 蓝皮书指出，一线城市和少量二线城市面临库存补充问题，大多数三、四线城市需要增加库存。

此次蓝皮书执行主编、中国社会科学院城市快速发展与环境研究所副研究员王业强对《每日经济信息》记者说:“去库存仍然是今年房地产的首要任务。 各地应该多次分类管制，加快制定支持住房租赁市场的政策。 对于库存压力较高的三、四线城市，可以通过进一步降低首付比例的方法，适当扩大住房诉求。 ”。

宏观经济走势影响预期

在房地产库存的压力下，自去年以来，一系列宽松政策，如降息、降息、首付下降、税费削减、公积金贷款放松等，地方政府也从取消限购等各方面放松了楼市。

在众多利好因素政策的刺激下，年全国房地产市场出现反弹迹象明显。 去年，商品房销售成交价格整体上涨，商品房销售量增长率由负转为正。 蓝皮书评选的35个城市商品房平均价格比去年同期增长10.5%，增速比去年加快10.7个百分点。

然而，蓝皮书也认为房地产库存水平依然很高，但增速明显下降。 住宅新开工面积全线下降，施工面积小幅增加，仍处于存量拆迁期。

王业强对《每日经济信息》记者表示，目前房地产市场面临的问题体现在结构供需严重失衡上，商品房去库存极为重要。

在王业强看来，供需失衡体现在三个方面。 一是一、二线城市和三、四线城市分化导致的地域结构失衡。 二是各类型产品结构处于不平衡状态，住宅库存对写字楼、商业营业用住宅等产品市场良好。 三是贫富差距加大，诉求结构失衡。

据记者观察，今年以来，深圳、上海等城市房价迅速上涨。 在此背景下，3月25日，深圳和上海再次收紧限购措施。 但是，黑龙江等地仍面临库存压力，当地出现了购房补贴等激励措施。

针对今年的形势，蓝皮书预测，一线和部分二线城市房价仍将上涨，涨幅将有所缓解； 二线城市房价全面上涨，涨幅地域明显，三线、四线因宽松政策导致库存减少，房地产价格跌幅逐渐收窄恢复稳定。

蓝皮书表示，如果宏观经济增长持续放缓，房地产价格可能在下半年再次出现下跌趋势。

应对楼市冷热不均的分类控制

从政策方面看，蓝皮书认为围绕房地产供给侧改革，实施分类调控，适度缓解地域分化、冷热不均的现象，维持市场稳定是全年房地产政策的主要基调。

“一线城市和部分热点二线城市的要点是增加土地供应，将继续实施限购政策，并出台相关政策，防止投资诉求快速增长，房价过快上涨。 》王业强表示，许多二线城市和三四线城市以刺激诉求、促进存量拆迁为主，购房落户、退税、财政补贴政策等有望在各地展开。

关于三、四线城市的库存情况，易居研究院智库中心的研究总监督严跃进告诉《每日经济信息》记者:“截至4月，部分三、四线城市的库存拆迁周期仍在14个月以上，部分城市超过30个月。”

为了推进不动产的库存交易，去年以来，中央多次降低了购买首付的比例。 今年2月2日，央行再次发出通知，在未实施限购的城市，首付比例最低降至20%。 蓝皮书拆解显示，首付比例下降，购房门槛大幅下降，对市场诉求的刺激明显。

在巨大的库存压力下，蓝皮书展望年房地产政策时预计，三、四线城市房地产贷款首付比例可能进一步降至15%，两套住房贷款首付比例也将相应下降。

王业强也对《每日经济信息》记者表示:“通过首付政策的调整，二线城市和三四线城市之间应该有一点区别，‘为城市施策’。” 在库存较多的三、四线城市，调整幅度可能相对较大，有购房意愿的家庭可以尽早实现住房费用。 ”

另外，王业强表示，从目前的信用状况来看，房地产没有触及会引发金融风险这一点，仍然是比较低的风险。