“四部委规范特色小镇建设：不能什么都往里装 严控房地产化倾向”

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12月5日，国家发改委等四部委发表了《关于规范推进特色城镇和特色小城镇建设的若干意见》(以下简称《意见》)。

与目前特色城镇定位不准确、盲目快速发展等情况相比，《意见》规定，特色城镇不能什么都纳入其中。 提出不要盲目地把产业区、景区、体育基地、美丽的乡村、田园综合体和行政建设城镇戴上特色城镇的“帽子”。

《意见》还要求严格控制房地产化趋势，综合考虑各地区特色城镇和小城镇吸纳就业和常住人口规模，严格控制房地产开发，合理明确住宅用地比例，结合所在市县商品住宅库存消化周期明确供给时机。 适当提高产业和商业用地比例，鼓励产业优先快速发展。

有特色的城市有特色的产业

今年7月，住建部公布了第二批276个特色城镇名单，加上年住建部公布的第一批特色城镇127个名单，目前全国特色城镇共有403个。

建设得很有特色的城市，并且，也出现了一点问题。 《意见》指出，特色城镇推进过程中出现了概念不明确、定位不准确、急于成功、盲目快速发展、市场化不足等问题，部分地区出现了政府债务风险加剧和房地产化的萌芽。

中国产业集聚研究专家杨建国表示，特色城镇的最终落地点和基础还是产业集聚。 现在有特色的城市强调环境、文化、旅游等，忽视了产业和特色。 例如，许多旅游城镇实际形成的费用高昂，无法聚集特色产业，这些特色城镇就是度假城镇，无法恢复到特色城镇的水平。

对此，《意见》指出，各地区要正确理解特色小镇的内涵特征，立足于产业“专业化强势”、功能“融合”、形态“小而美”、结构“新活用”，有效对接创新供给和个性化诉求。

不仅忽视了产业的存在，值得注意的是，有些特色的城镇在建设上并不强调“特色”一词。 杨建国指出，一些城镇简单升级原有产业基础，将劳动密集型产业纳入城镇概念，这种嫁接形式强调产业，但缺乏特色，最终成品缺乏竞争力和吸引力。

易居研究院智库中心的研究负责人严跃进表示，特色小镇需要纯度，往往打着这样特色小镇的品牌，但其实没有核心产业。 所以，城镇应该自主整理产业，防止各种伪大空的概念，进而建成真正小而美的城镇。

《意见》指出，各地区在推进特色城镇和小城镇建设的过程中，要立足地域条件、资源存量、产业积淀和地域特征，以特色产业为核心，兼顾特色文化、特色功能和特色建筑，突出特色，扩大特色，文案重复、形态

严格控制房地产开发

值得注意的是，建设有特色的城镇被房地产公司视为新的“掘金点”。 据国家发改委城市和小城镇改革快速发展中心学术委员会秘书长冯奎介绍，在快速发展特色城镇的过程中，观察到房地产公司尤为热衷参与。 这当然有各种各样的理由，如在一线城市拿地困难，过去积累了资金和一点管理经验，渴望变革等。 快速发展特色城镇需要各方力量的参与，需要房地产公司的参与，但不能陷入房地产化。

严跃进对《每日经济信息》记者表示，房地产调控也是为了防止当前特色小镇成为特色楼盘销售的市场，这几个方面需要警惕。 对于之后的房地产开发来说，开发本身没有问题，需要结合产业等概念，应该鼓励公司上传，而不是投资者购房。

《意见》这次也强调了严格控制房地产化的趋势。 严跃进表示，由于政策中提到适度提高产业与商业用地比例，对商业房地产和产业房地产开发公司来说，未来落实“一镇一产”的思路将起到积极作用，高质量产业特别是绿色快速发展概念的公司，在特色城镇的快速发展中，

关于房地产公司如何参与特色城镇的开发，冯奎认为，房企首先要意识到特色城镇开发与楼盘开发的规律不同。 为了建立长时间运营的意识，不能通过“快吐”的方法得到好处。 住宅企业在开发特色城镇的过程中要树立产业快速发展的意识，同时要有社会责任意识、文化传承意识、生态保护意识等。

另外，《意见》要求严格节约集约用地。 合理控制特色城镇的四至范围，将规划用地面积控制在三平方公里左右，其中建设用地面积控制在一平方公里左右，旅游、体育和农业类特色城镇可适当放宽。

关于特色城镇的运营主体，《意见》指出，各地区要以公司为特色城镇和小城镇建设主力军，吸引公司比较有效地投资，对标一流，扩大高端供给，诉求公司的创造性和人民的费用。 鼓励大中型公司独立或牵头建立特色城镇，培养特色城镇投资经营者，开发项目不要轻易堆砌和零碎。

同时，他强调政府不要过度干预。 根据《意见》，明确政府和市场的界限。 发挥政府加强规划诱惑、整顿制度环境、提供设施服务等作用，不要借力、因势利导，过度干预。 鼓励利用财政资金结合社会资本，共同设立特色城镇建设基金。

这也是为了政府举债建设，不增加债务负担。 《意见》规定，县级政府综合债务率超过100%的风险预警地区，不得依托融资平台企业的变相杠杆作用建设。

《每日经济信息》记者观察到，参与特色城镇建设的上市公司也面临着快速发展的机遇。 例如，铁汉生态今年6月发布的公告显示，企业与广东省梅州市平远县人民政府签署了《平远县仁居特色城镇及生态环境管理项目战术合作协议》，计划在未来5年投资20亿元。

新时期证券研究报称，未来特色城镇项目将为铁汉生态提供新的绩效增长点。